中國商業地產有三個代表性的模式：第一個是以資本見長的凱德模式，憑借『資產管理+房地產基金』，引領中國商業地產好多年，第二個是『以售養租+快速復制』的萬達模式，憑借其標準化和快速復制，橫掃全國，以量取勝，獨領風騷，坐上了內地商業地產頭把交椅的位置，第三個是以『只租不售+長期持有』的太古模式，耐得寂寞與浮躁，純粹的把整個身心全情投到一個項目里。
如果把快速復制的購物中心比作優衣庫，那么太古系的購物中心更像是精雕細琢的愛馬仕。長期利益的捍衛需要更多的耐心與投入，但如同生命與時間的賽跑一樣，會收獲真正的職業成就感。
關于太古地產
2016年是英國太古集團成立200周年，同時也是其在華開展業務150周年。無論是在中國，還是在英國，一家企業從白手起家到業務如此多元化的都不多。
太古地產成立于1972年，作為一個從事商業地產40年的發展商，太古到目前為止也只有七八個大型商業項目，每個項目的開發都持續數十年之久。這樣的進度實在有點慢。然而太古就是這樣按照自己的路線發展著，對于每一個項目的選址、定位、規劃都非常苛刻，沒有把握的項目堅決不做，一旦選重進行開發，個個都是拿得出手的精品。
黃鐵鷹老師曾寫道：企業管理中最難的問題莫過于企業長短利益平衡這個問題，這是一道檢驗管理者水平高低和企業管理好壞的最綜合考題。大多數企業壽命活不過一個人的壽命，而太古兩百年，還在不斷創新和生長，所謂“太古之道”是真正的大道至簡：第一，不夸大流行，但永遠對看準的機會說 yes；第二，不惜投入地培養自己人，傳承太古文化。這樣的太古何嘗不是一個人格化的“超級IP”，“太古”代表了高品質、多元、可信賴。
在電商發展的同時，北京的三里屯太古里或是太古在廣州古匯和成都太古里，這些地方實體店零售銷售的業績也是蒸蒸日上，人們還是會出來逛街，到店里去看一看，不會永遠坐在家里在網上購物。而關鍵能不能做得成功，要看實體店能為消費者提供什么樣的產品，并且購物中心管理方能夠和商戶之間配合，幫助商戶把他們的零售業務做好。所以我們的戰略還是比較清楚的，就是要認可互聯網的影響，但也不要過分夸大。（太古地產行政總裁—白德利）
商業地產行業還是其他資金密集型行業，人們似乎一直在爭論一個話題：用戶體驗和資本回報到底孰重孰輕？資本與規模化的項目互相成就，能夠使開發商在短時間內快速擴張，商業項目會耗費大量的社會資源，如果只注重經濟效益，不考慮社會效益和行業貢獻，怎能誕生有影響力的行業標桿？如果不注重文化沉淀、品質提升以及工匠精神，怎能應對消費者日漸升級的精神需求？
太古地產自2001年進入中國內地，歷經15年發展，太古地產在內地正運營的商業地產項目僅有4座，除北京三里屯太古里項目外，其余3座均為與其他開發商共同持有。從2016年上半年的業績上來看，廣州太古匯和北京三里屯太古里零售銷售額增長均4%，北京頤堤港購物商場零售銷售額上升13%，成都遠洋太古里零售銷售額猛漲113%，此次整理了太古系旗下（含香港項目）9大購物中心與大家分享。
內地太古
北京三里屯太古里—TaiKoo Sanlitun
開業時間：2008年
建筑面積：17.2萬平
商場地址：北京市朝陽區三里屯路19號院
軌道交通：北京地鐵團結湖站A口
三里屯village位于北京文化氛圍濃厚的三里屯商圈，是一個頗具特色的街區型商業項目，氛圍南、北兩個區域，由19棟低密度的當代建筑組合而成，每棟建筑各具特色，既保持著相對的獨立性，又相互呼應，第二期開業的北區于2010年逐步啟用，擁有品牌店鋪87個，包括萬寶龍、勞力士、阿瑪尼、MIUMIU等高端品牌，成為京城最具現代氣息與藝術氣質的商業體。
以三里屯開發為例，在接手三里屯village之前，太古的運作團隊就對三里屯的文化內涵進行了考察。“以酒吧藝術著稱、悠長的小胡同、北京地下音樂的集中所在，隨意中帶些頹廢的精神的藝術，處處有著神秘感”是團隊對于三里屯內涵的總結。因此，隨意、前衛、休閑便成為了三里屯開發的基本定調。
為了體現“潮”的特點，三里屯village一改北京傳統室內購物為主的模式，而是采用了開放式的空間設計。在整體設計上，三里屯 Village19 棟低密度商業樓分散在南、北兩區，通過甬道、小橋、花徑的設計，使各座樓宇既相互關聯，同時又保持著相對的獨立；而開放式的購物區，人們既可以在戶外的商業街區隨心漫步，也可以享受室內餐飲、娛樂和購物的空間。然而這種開放空間式的設計曾經遭到不少人的反對：在北京干冷的秋冬季節，誰愿意在一個漏風的廣場里閑逛呢？
當時，太古地產中國區總裁安格里費了很大的力氣去說服香港董事會，“北京人是愿意嘗試新東西的，我們堅持把開放式的格局建在北京”。如今，三里屯Village成了北京潮人心中的新地標，租用率超過九成，租戶中包括蘋果的旗艦店。
建筑由歐華爾顧問公司指導、日本建筑界領軍人物隈研吾等建筑師參與設計，19座低密度當代建筑，分別坐落南、北兩區，大膽的用色及不規則的立體幾何造型，每幢均獨一無二，以極強的視覺吸引力成為京城地標。南區建筑突出時尚活力，用色鮮艷大膽；四通八達的胡同式規劃，營建出流暢多變的行進動線；穿行于交錯多變的虛實空間，令人悠然流連。北區建筑體現內斂奢華，簡潔的鉆石型建筑外觀，映襯國際品牌的大氣端莊；開放式的庭院式整體布局，靈感來源于北京的四合院，整體呈現出開放包容的大都會氣質。
太古愿意拿出足夠的預算和時間，去滿足藝術家的想象。過去的30年來，太古地產一直都跟有著創新精神的各類設計師和建筑師打交道，不斷創造出令人耳目一新的商業項目。
夜色里的三里屯華燈初上浪漫十足
星巴克在中國的首家24小時旗艦店
表面銹跡斑駁的方鋼吊頂裝飾，富有節奏，后現代感十足
內地太古
廣州太古匯— Taikoo Hui Guangzhou
開業時間：2011年9月24日
建筑面積：35.8萬平
商場地址：廣州市天河區天河路383號
軌道交通：廣州地鐵3號線石牌橋站
2011年9月24日，籌建近十年的太古匯正式開業，商鋪出租率達到99%，其商業品牌盡顯太古的高端定位。整個商場共有183家店鋪，其中70%的租戶屬于國際品牌，有70多個品牌更是首次進入廣州，相繼開業的包括全國最大的LouisVuitton旗艦店、愛馬仕店、香奈兒全國第六家精品店等一系列高端名店。該商場的開業使得廣州國際一線品牌發生了質的變化。
2001年3月，太古地產與廣州日報報業集團簽署合作意向書，以一方出地、一方出錢的模式在廣州合作開發綜合性商用項目，分別持股55%與45%。第二年10月，該項目被正式命名為“太古匯”，并收歸太古地產旗下，太古股權升至97%。
路易威登廣州首家旗艦店
愛馬仕廣州第二家店
流線型的整體設計
多個橢圓形鏤空的“天井”使自然光直接灑落在各樓層，光照讓地面以下的樓層（M層及MU層）不再具有壓抑感。在室內人造燈光效果的考量上，太古匯也別具心思。室內燈光補充了自然光照不到的地方，鵝黃色為室內用光的主色調，而中庭底部連貫燈槽與手扶電梯下方如繁星般排列的小燈，則映襯著主色調進行同色系燈光點綴，使商場整體照明在白天自然舒適，夜間柔和雅致。
橢圓的中庭，橫貫商場頂層的玻璃天廊都是太古匯商場獨有的特色。視線范圍可見的手扶電梯分布在場內各處，賓客在行進時自然看到前方商鋪，于是有效地鼓勵了人流通向商場內各個角落。
太古匯選用的內飾材料的顏色非常柔和：深棕色系的木紋貼紙、實木扶手、以及采自耶路撒冷的琥珀色石灰石等。
具有流線感的整體設計，橢圓的中庭，橫貫商場頂層的玻璃天廊都是太古匯商場獨有的特色。視線范圍可見的手扶電梯分布在場內各處，賓客在行進時自然看到前方商鋪，于是有效地鼓勵了人流通向商場內各個角落。
內地太古
北京頤堤港 — Indigo Beijing
開業時間：2012年9月20日
建筑面積：17.6萬平
商場地址：北京市朝陽區酒仙橋路18號
軌道交通：北京地鐵14號線將臺站C口
頤堤港項目位于北京朝陽區將臺路，是太古在北京市場的第二個綜合物業投資項目。總面積約為17.6萬平方米，包括一個時尚購物商場，一座國際甲級辦公樓以及一家休閑式商務酒店北京東隅。項目力求通過開揚透光的商場建筑及室外開放式公園設計，營造輕松寫意的環境。
交通方面，除設有超過1200個停車位以外，頤堤港直通正在興建中的地鐵14號線，來往首都國際機場、商業中心區及其他市中心地點僅需15分鐘車程。
由太古地產和遠洋地產合力打造的頤堤港于2012年9月20日盛大開業。其零售區域—頤堤港商場引進了不少潮流品牌，如AZUL by moussy、CATALOG、d’zzit、GAP、GEOX、GUESS、H&M、J.LINDEBERG、Kickers、MO&Co.、SLY、SLVR、米蘭站及上海雙妹等。其他主力業態也比較強，引進了韓國希界維星星國際影城、Page One國際書店和北京華聯高級超市等；多樣化餐飲店鋪亦是頤堤港商場的另一大特色，包括精致西餐、日式及韓式料理、特色中餐以及東南亞風味在內的各式菜肴定能滿足顧客不同的味蕾喜好。
頤堤港商場內面積達2,400平方米、挑高33米的冬季花園設計獨特使頤堤港在北京零售項目中一枝獨秀。其充滿動感的巨型玻璃屋頂，將室內空間與17公頃的戶外公園無縫連接在一起，讓自然光線傾灑而入。冬季花園以地中海山邊小鎮為設計原型，其創意餐飲區讓人們即使置身室內仍能享受“戶外”的就餐樂趣。
大波浪的穹頂設計
內部空間錯落有致，空間感強
注重一店一色的商鋪設計
內地太古
成都遠洋太古里— Taikoo Li Chengdu
開業時間：2015年4月24日
建筑面積：25.7萬平
商場地址：中紗帽街8號（近大慈寺）
軌道交通：成都地鐵2\3號線春熙路站
成都遠洋太古里項目別具縱橫交織的里弄、開闊的廣場空間，為呈現不同的都市脈搏，同時引進快里和慢里概念，樹立國際大都會的潮流典范。值得把玩的生活趣味、大都會的休閑品位、林立的精致餐廳、歷史文化及商業交融的獨特氛圍，讓人于繁忙都市中心慢享美好時光。
成都大慈寺文化商業綜合體位于成都錦江區大慈寺片區，毗鄰成都最繁華的商業街春熙路和紅星路，連接正在興建中的地鐵2號線和3號線。項目總面積約為25.7萬平米，包括一座充滿街頭時尚風格的購物商場、一間提供約100間客房的精品酒店，酒店式住宅及一幢甲級辦公樓，開發后部分辦公樓將進行出售。
古馳占據龍頭位置，建筑立面玲瓏剔透
寶柏低調內斂
星巴克甄選品位之選
蒂凡尼全新旗艦店大氣磅礴
成都遠洋太古里的“里”字意味“街巷”，顧名思義，正是這里縱橫交織的里巷令成都遠洋太古里別具一格。在深刻理解成都這座城市以及成都消費者生活習慣的基礎上，成都遠洋太古里對其業態進行了合理組合，特別引入“快里”、“慢里”概念。
時尚現代的藝術裝置
售賣情懷的方所
愛馬仕并沒有選擇開在對面的IFS，而選擇了太古里
成都首家蘋果店也選擇了太古里
內地太古
上海興業太古匯—Taikoo Hui Shanghai
開業時間：2017年5月4日
商業面積：10萬平方米
商場地址：上海市南京西路
軌道交通：上海地鐵2號線南京西路站8號口
興業太古匯項目位于上海南京西路，項目總面積為32,2萬平米，包括兩座辦公樓、一座購物中心以及三家酒店，項目毗鄰現有的地鐵2號線和已經落實發展的12號線及13號線，來往新天地、淮海路、浦東機場及虹橋機場均十分便捷。項目將于2016年開始分階段啟用。
介入方式：2006年11月太古出價12.92億元，購入香港興業國際位于上海靜安區大中里項目50%的股權
興業太古匯將設有兩個戶外廣場，與室內購物中心無縫連接。購物中心將匯集近250個零售品牌，涵蓋奢侈品、時尚服裝、配飾和美妝購物、國際化的餐飲選擇、休閑書店、超市及瑜伽中心，其中有14個首次進入中國內地市場的品牌、12個首次在上海設店的品牌和12家獨特的品牌概念店。商場和酒店將擁有超過40家中外餐飲，從休閑餐飲到名廚料理一應俱全。
項目內建有一座已有上百年歷史的歐式大宅建筑，為紀念香港興業國際創始人查濟民先生，重新命名為「查公館」。該建筑將在保留上海獨特歷史建筑風格的前提下進行翻新。
內地太古
上海前灘太古里—Taikoo Li Shanghai
開業時間：待定
商業面積：12.4萬平（含地下）
商場地址：上海市南京西路
軌道交通：上海地鐵東方體育中心站（三線交匯）
太古落子前灘，陸家嘴終于迎來了第一個具有真正實力的合作開發伙伴，必然超越新天地的上海太古里終于把前灘推到了城市中心的位置！
上海前灘，號稱打造第二個陸家嘴，這里有上海最頂尖的國際學校 惠靈頓公學、上海最頂尖的國際醫院來福士醫院、上海最頂尖的體育場館東方體育中心、上海最頂尖的娛樂中心東方夢工廠、上海最頂尖的商業街區上海太古里等。
香港太古
香港太古廣場—Pacific Place Hong Kong
開業時間：一期1988/二期2004
建筑面積：18.6萬平
商場地址：香港金鐘道88號
軌道交通：港鐵金鐘站F出口
太古廣場由香港英資地產商太古地產興建。太古廣場一、二期現址，從前為駐港英軍的域多利兵房 (Victoria Camp)，兵房遷出后，地皮被香港政府公開拍賣，并由太古地產投得。第三期地皮則由收購灣仔星街一帶舊樓而得，前后共耗時約10多年。
自1988年開業以來，太古廣場已被認定為首屈一指的香港高級購物商場，匯聚最時尚的購物、餐飲、娛樂、住宿等，被譽為香港最優越的綜合發展項目之一。
走進太古廣場，其寬敞舒適的環境、流線型的設計，讓人感覺輕松自在。商場內有近140家高級商店及餐廳，給您更多高檔消費的選擇。設計獨特的The Beauty Gallery網羅香奈兒、喬治阿瑪尼、植村秀、NATURA BISSÉ及YSL等九大國際彩妝及美容品牌，后兩者更在這里開設了全球首家精品店。
在太古有一個比喻將商場比作農地，黃金地段就是一塊肥沃的土地。太古向來非常注重項目的選址，其發展策略集中于在主要運輸交匯點上發展綜合物業項目，力求使得項目交通便利、可達性強。
商場品質好不好，看下洗手間便知曉
買手制的Harvey Nichols百貨公司
百貨店精致的公區裝飾
通透大氣的共享空間
后街是精品統裝
太古廣場負一層接駁地鐵，該層商品自然定位面向普通大眾；而首層出口是金鐘廊，并與樓裙類的高級寫字樓相通，首、二層商場顧客定位自然鎖定中環白領，以一線品牌為主；而三樓以上，太古廣場通過不惜血本自建山間“私家路”，以招攬名流富豪，固此層定位為國際高檔名牌。這種商業營銷上的逆向思維，雖異于平常消費心理（名牌在一樓），但卻使得各層消費定位自然分割，各得其所。這樣一來，既照顧了名人購物的私密性，又創造了購物中心“越往樓上走租金越貴”的奇跡，所謂“制造人流制造地面”。
富有藝術氣息的實木休息椅，品質完勝
層疊式的導視總索各樓層一目了然
簡約而不簡單的導視系統
太古在設計每一層店鋪的分布時的原則是店鋪要容易到達，走廊的寬度要適當，引入更多的天然光線。太古廣場在寸土寸金的香港，卻不吝樓面適當“浪費”，一直保留有三米寬的走廊，沒有次走廊，基本沒有二、三線鋪位的“經營死角”。這就是刻意營造的“豁然開朗”的到達。
購物中心一定要是交通接駁點。太古地產在香港投資的購物中心項目全部是地鐵上蓋物業，有些還是地鐵線路交匯處的物業。太古廣場雖然1990年建成，但其連接全部地鐵站，包括香港和九龍地鐵線的重要接駁點。太古廣場不僅與地鐵口相連，而且物業四周串聯著放射狀的過街人行天橋，將不同功能、用途的物業貫穿起來，形成人流、物流、錢流的共享互通，共同把所處的商圈做大做旺。此外，太古自行搭建一條直通商場高層的“私家路”好讓城中名流進出購物方便等等，都體現了發展商不遺余力暢順購物中心交通大動脈的良苦用心。一個商場最大的成功就是回頭客多，而來去方便是顧客愿意回頭的重要因素。
香港太古
香港太古城中心—Cityplaza Hong Kong
開業時間：一期1982年/二期1987年
商場地址：香港島太古城太古道18號
軌道交通：港鐵太古站D2或E1出口
太古城中心是香港島最大型的購物中心，在這個適合一家大小同游的商場，有約170家商店，以及一所大型的日式百貨公司APiTA，提供多元化的購物選擇。商場里也有不少休閑設施，如香港島區唯一的溜冰場以及一所設備完善的電影院。
在太古看來，商業地產不是流水線產品，沒有一種統一的模式可以套用。他們一直堅持每個項目都有自己的特色，一定要原創，一定要每一次都不一樣。所以太古從來不說在香港有三個商場，而是說第一代是太古城中心，第二代是太古廣場，第三代是又一城，到了廣州將是第四代廣場，因為每一次的改變都會有一些原創的理論誕生。
『購物中心+室內華冰場』就是太古于“太古城中心”開發中首家獨創的商場地下一層直接連接地鐵也是首先出現在太古廣場的開發中。這些特色雖然在現在看來早已司空見慣，但是在當時足以體現太古開發的前瞻性。這樣原創性、個性化的開發模式使得大部分項目即便是過了50年或者100年。
太古把商業地產當成一個“生態機體”來看待，它有懷孕期（設計階段）、幼年期（建設初期階段）、成長期（凝固階段）和防衰老期（持續階段），不同時期要區別對待。對于衰老期的防范，太古花了8億元港幣重新裝修了太古城中心，因為不想讓它因為陳舊而讓顧客感到厭煩。
開業已經15年的太古廣場也是如此，經常可以看到里面的有兩三家商鋪在重新裝修。每次商戶續約時，太古不僅談租金，也堅持要求租戶再裝修。除了商場的硬件設施更新，商鋪結構上也在不斷調整。比如有一個著名的品牌商家進場時間很長了，也愿意繼續給很高的租金，但是續約的時候還是被請出去了，因為它的經營理念和產品不夠與時俱進，希望有更時尚的品牌取而代之。這樣，顧客過一段時間再回來，總會發現有不同的品牌商家加入，這會讓顧客感到新鮮和驚喜。
香港太古
香港東薈城 — Citygate Outlets HongKong
開業時間：一期1982/二期1987
商場地址：離島東涌達東路20號
軌道交通：港鐵東涌站C出口
東薈城名店倉是香港最多品牌的特賣場，您可以三至七折的優惠價格瘋狂血拼！Alfred Dunhill 、 ANTEPRIMA 、 Aquascutum 、 Bally 、 Burberry 、 Coach 、 Calvin Klein Jeans 、 Guess 、 Esprit 、Max Mara 以及 Vivienne Tam等80多個世界品牌的潮流服飾、時尚飾品，都可以在這里找得到。東薈城名店倉位于港鐵東涌站，連接諾富特東薈城酒店，往返昂坪360、香港迪士尼樂園及香港國際機場也很方便。
太古非常強調不做零售但是要懂零售，知道商家怎么賺錢，才能在與之進行商務談判時取得主動。發展商的租金不能一味偏高，要照顧到客戶的合理利潤。太古地產擁有及管理整個太古廣場，但一直很清醒的知道：市場有一定承受力，不能盲目進同一品類的店。故太古不僅做嚴格的市場調查確定每一類別店的能夠良性競爭的數量，還根據市場的瞬息萬變，提醒租戶要適時調整商業結構。在太古，細到每一個櫥窗如何擺放、每一個節日如何整合營銷，這個管家都要一一過問和督促。
商業地產的招商是令無數房企頭疼的環節，而這卻是太古最引以為傲的地方。一般人認為招商最重要的是租金，因而依靠低租金以及免租期來吸引客戶。而在太古看來，了解商業、了解租戶、與租戶建立起互相之間的信任才是最重要的。從這個角度來看，太古所帶給內地發展商的啟示和借鑒可謂“刻骨銘心”。做商業地產、購物中心就是在做租戶，脫離了商業而做地產是目前內地開發商的最大困惑。
關于太古集團
為了保證每個項目都是獨一無二的精品，太古堅持拒絕流水線似的統一模式套用。太古人愿意慢下腳步對于每個城市、每個項目的內涵進行深入的調研和考量，在他們眼里做正確的事情比馬上做完來得重要。
文章來源：中國美陳群
