如何通過盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)活動(dòng)展開非常重要的載體，也是商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的重要工具。開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)，在沉淀大量資金的同時(shí)，還面臨投資周期被拉長的問題。

 

如何通過盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和商業(yè)的繁榮，不僅是商業(yè)開發(fā)商，也是投資機(jī)構(gòu)所關(guān)注的問題。

 

 

對(duì)于投資者來講，除了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的質(zhì)量和財(cái)務(wù)的狀況之外，他們較為關(guān)心的就是發(fā)起人。尤其是發(fā)起人對(duì)于商業(yè)信托的支持和承認(rèn)，對(duì)發(fā)起人有著舉足輕重的角色。

 

而對(duì)回報(bào)的追求，在新加坡上市的地產(chǎn)信托必須有一個(gè)合理的資產(chǎn)估值。“投資者關(guān)心被注入的這些房地產(chǎn)信托資產(chǎn)是否價(jià)格公平，而且它的收益率是否具有吸引力。”星展銀行股權(quán)資本市場部董事總經(jīng)理吳賢璧說。

 

新加坡經(jīng)驗(yàn)

 

雖然國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)體量遠(yuǎn)大于新加坡，但國內(nèi)已上市的商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，卻遠(yuǎn)不及新坡加。

 

據(jù)新加坡交易所披露的信息，目前新加坡約有43個(gè)房地產(chǎn)信托與商業(yè)信托，總市值高達(dá)530億美元。在近8年以來，這些已上市的商業(yè)地產(chǎn)信托，其增值部分還包括了新的IPO、持續(xù)融資，以及新發(fā)售的新股。

 

值得注意的是，新加坡上市房地產(chǎn)信托的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)約70%是來自新加坡以外的市場。

 

另據(jù)星展銀行的信息，新加坡房地產(chǎn)信托市場經(jīng)過迅速發(fā)展直到今天，超過40多個(gè)的上市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，有3個(gè)是由中國商家發(fā)起，而且是純中國資產(chǎn)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托。

 

國內(nèi)從十幾年前開始熱談REITs，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資工具的通道，還沒有完全打通。

 

 

高和資本資產(chǎn)證券化投行部董事總經(jīng)理毛躍暉指出，對(duì)比中國和美國的市場，中國在2016年經(jīng)歷了資產(chǎn)證券化的大躍進(jìn)，然而當(dāng)年中國商業(yè)地產(chǎn)證券化的規(guī)模只有500個(gè)億；這與美國的規(guī)模比起來，差得非常遠(yuǎn)。

 

“總結(jié)起來，商業(yè)地產(chǎn)資本化有三難：經(jīng)營難、融資難、退出難。雖然對(duì)應(yīng)的也有三個(gè)解決的對(duì)策，但是其中最關(guān)鍵的是金融化。”毛躍暉說。

 

新加坡交易所中國區(qū)主席黃良穎指出，業(yè)界對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)信托有很深的印象，但是新加坡市場之所以發(fā)展規(guī)模遠(yuǎn)大于國內(nèi)，一個(gè)重要的原因是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)得到了證券化。

 

而這與17年來，新加坡所建立的整個(gè)生態(tài)環(huán)境有密切關(guān)系。

 

黃良穎介紹，首先很重要的是投資者群。金融管理局在這里面起到很大的作用，目前在新加坡大概有2萬到7萬的人員在管理相關(guān)的資產(chǎn)。此外，大概有200家資產(chǎn)管理公司在外面管理著4000只基金。

 

星展銀行股權(quán)資本市場部董事總經(jīng)理吳賢璧指出，投資者看好新加坡市場的原因中，其中有一點(diǎn)，是看到新加坡是一個(gè)具有國際性的房地產(chǎn)投資平臺(tái)。“就是說，將資產(chǎn)在新加坡上市，它融資的對(duì)象是國際的投資者。”吳賢璧說。

 

“有很多雜志認(rèn)為，約在2020年，新加坡可能會(huì)成為全球第二大的高凈值地區(qū)。”黃良穎表示。

 

穩(wěn)健回報(bào)是關(guān)鍵

 

將較為成熟的物業(yè)打包在新加坡上市，對(duì)開發(fā)來說有多方面的好處。

 

一方面使開發(fā)商和房地產(chǎn)投資者套現(xiàn)資產(chǎn)，這樣可以實(shí)現(xiàn)投資者對(duì)物業(yè)資本的收益。“可以盤活了房企房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)池，可以達(dá)到資本的循環(huán)。這意味著房企或投資者可利用回籠的資金，來擴(kuò)充其他的業(yè)務(wù)。這可以說實(shí)施了一個(gè)輕資產(chǎn)的策略。”黃良穎如是說。

 

美國、新加坡商業(yè)地產(chǎn)資本市場，被認(rèn)為是中國REITs仿效的榜樣。其實(shí)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托中，有一部分是來自中國的資產(chǎn)。

 

吳賢璧介紹，在新加坡上市的中國資產(chǎn)發(fā)起人中，較早上市的BHG于2015年上市，IPO的市值是3.9億元。

 

 

隨后在2016年，杭州的富春，也在新加坡把他們的云同網(wǎng)城成功打包在新加坡上市。富春的主要資產(chǎn)，是位于杭州的電子商務(wù)和物流項(xiàng)目，上市市值是6.3億元。

 

吳賢璧透露，今年年初BHG在新加坡上市，是利用了一個(gè)BT的架構(gòu)。這個(gè)BT商業(yè)信托中，物業(yè)的主要組合是位于中山市的零售商場，IPO的市值約4.3億元。

 

毛躍暉表示，雖然國內(nèi)有大量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，但并非所有的項(xiàng)目都適合上市。一些資產(chǎn)在運(yùn)營中，也多少存在一些問題。

 

“困局來自于規(guī)劃和運(yùn)營。存量中近三成，多數(shù)為存量效益率很低下的項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)一方面是從開發(fā)的階段進(jìn)入到一個(gè)存量階段，而存量階段其中重要的一塊內(nèi)容，是適應(yīng)城市更新的需要，因此收益獲得不斷增長。”毛躍暉認(rèn)為。

 

相比較而言，在新加坡上市的資產(chǎn)，其回報(bào)率則相對(duì)穩(wěn)健。

 

黃良穎透露，在回報(bào)方面，投資者可從投資的物業(yè)中獲得6%到8%的回報(bào)。從穩(wěn)定性來看，此前新加坡交易所曾做過一個(gè)調(diào)查，約在2012年到2015年的時(shí)間里，海峽指數(shù)波動(dòng)在16%上下浮動(dòng)，然而新加坡交易所房地產(chǎn)波動(dòng)是1%。“波動(dòng)小，也是投資者看重在新加坡的地方。”黃良穎說。

 

文章來源：華夏時(shí)報(bào)