中國養(yǎng)老地產(chǎn)元年是否到來？

說到養(yǎng)老地產(chǎn)，大家可能普遍存在一個誤區(qū)，認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)就是老年公寓，福利院等。在開始介紹養(yǎng)老地產(chǎn)前，首先理清養(yǎng)老地產(chǎn)概念：所謂養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)客戶群體而進行建筑設(shè)計、設(shè)施配套和服務(wù)跟進的房地產(chǎn)項目。養(yǎng)老地產(chǎn)的特色應(yīng)該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復(fù)、醫(yī)療、介護、照料等一條龍服務(wù)，而不是僅僅提供老年人居住的“地產(chǎn)”。

　　

養(yǎng)老地產(chǎn)從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結(jié)合，從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

 

養(yǎng)老地產(chǎn)的分類

　　

1、養(yǎng)老院。

　　

專門的養(yǎng)老院或護養(yǎng)院，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)負(fù)責(zé)運營。大部分經(jīng)驗?zāi)Ｊ綖楣k民營，采取出租或會員制形式。

　　

分析：按照國內(nèi)“居家養(yǎng)老”為主的需要，根據(jù)老年人口，規(guī)劃養(yǎng)老院或護理中心，設(shè)置在社區(qū)或作為新出讓用地配套，肯呢過會成為未來公辦民營型社會福利設(shè)施主要方式。

　　

2、老年公寓。

　　

按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅，專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。

　　

分析：在城市商品住宅小區(qū)中，規(guī)劃部分比例按照老年住宅設(shè)計，并配套相關(guān)護理服務(wù)。

　　

3、養(yǎng)老社區(qū)。

　　

以老年人為主的住宅小區(qū)，通過醫(yī)療、看護等配套，為老年人提供從健康階段到護理階段全過程的養(yǎng)老服務(wù)。

　　

按照用地性質(zhì)劃分，養(yǎng)老地產(chǎn)可分為：1、住宅用地 ①養(yǎng)老地產(chǎn)項目(前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主題銷售住宅產(chǎn)品)②綜合性地產(chǎn)項目(通過醫(yī)院/養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā))；2、社會福利設(shè)施用地→政府劃撥或作為商品住宅用地配套代建。

 

美國日本的養(yǎng)老地產(chǎn)模式

　　

提起養(yǎng)老地產(chǎn)，美國和日本肯定是繞不過去的。因為美國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式建的最早(始于60年代)，而日本則是全世界老年人口比例最高的國家，已經(jīng)形成了一個結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。因此，總結(jié)這兩個國家養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營經(jīng)驗，對于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的未來發(fā)展頗具借鑒意義。

　　

1、多元化的老年服務(wù)需求。

　　

何為養(yǎng)老地產(chǎn)?美國和日本的經(jīng)驗告訴我們：“地產(chǎn)”是基礎(chǔ)，而“養(yǎng)老服務(wù)”才是根本。養(yǎng)老地產(chǎn)的特色應(yīng)該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復(fù)、醫(yī)療、介護、照料等一條龍服務(wù)，而不是僅僅提供老年人居住的“地產(chǎn)”。

　　

“太陽城”是美國最大的養(yǎng)老院，也是美國商業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)的縮影，里面住著來自美國各個州和世界50多個國家的退休老人。作為“老人城”，太陽城明文規(guī)定所有居民必須是55歲以上的老人。社區(qū)里同時修建了療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設(shè)施。整個城市的建筑規(guī)劃、道路交通、社區(qū)空間都完全按照老年人的需求實現(xiàn)無障礙設(shè)計。同時，太陽城中還設(shè)有多種住宅類型供老年人選擇，主要的養(yǎng)老社區(qū)形式包括活力社區(qū)、獨立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、專業(yè)護理社區(qū)、持續(xù)照護社區(qū)。在養(yǎng)老社區(qū)里，隨著老年人身體機能的衰退，他們逐步從生活自理型社區(qū)過渡到生活協(xié)助型社區(qū)，再過渡到特殊護理型社區(qū)，從而真正實現(xiàn)在一個社區(qū)內(nèi)安度余生。

　　

在硬件上，日本的養(yǎng)老住宅設(shè)計可以用“精益求精”來形容。由日本國土交通省住宅局和財團法人高齡者住宅財團編纂的《老年住宅設(shè)計手冊》是一本在日本得到廣泛遵循的、具有針對性的、適應(yīng)老齡化社會的居住設(shè)計通則。老年配套設(shè)施還包括浴場、酒廊、健身房、便利店、園藝區(qū)等幾乎所有公共服務(wù)功能。在軟件服務(wù)上，日本一方面強調(diào)服務(wù)的專業(yè)化，另一方面注重滿足老年人的精神追求。日本開設(shè)有專門的老年護理專業(yè)，護理人員持證上崗。在養(yǎng)老社區(qū)里，老年人可以參加各種學(xué)習(xí)、娛樂，甚至旅游、探險，也可以親手種植蔬菜、瓜果。“樂齡族的專屬領(lǐng)地、忘我快樂的享樂之地”，這就是日本對高檔養(yǎng)老社區(qū)的定位。

　　

近年來，隨著老齡人口日益增多，日本也開始推進“住宅適老化”。即建設(shè)一些帶服務(wù)設(shè)施的老年人住宅，里面包括一些醫(yī)療設(shè)施，也有一些老年活動設(shè)施、老人看護及餐飲設(shè)施等。日本最近在不斷發(fā)展大型社區(qū)，這些大型社區(qū)并不是讓老人集中居住，而是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，這有利于兩代人之間的互相照料和扶持。與以往大型社區(qū)不同的是，新的社區(qū)中設(shè)置有更多的適合老年人的空間和設(shè)施，提供更多樣的、更適合老年人居住的住宅，并且讓更多年齡層的人同時住在一起，這是日本政府推出的新的老年問題解決方向。

　　

2、多元化的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式。

　　

目前，美日兩國養(yǎng)老地產(chǎn)主要包括贏利性和非贏利性兩種，非贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府、宗教機構(gòu)或慈善團體投資建設(shè)。美國的養(yǎng)老社區(qū)有60%左右為政府投資設(shè)立，如果加上其他社會慈善性團體的投資，這一比例將會更高。例如，持續(xù)護理退休社區(qū)在盈利性養(yǎng)老社區(qū)中占比非常低，其中82%的社區(qū)由非盈利性機構(gòu)(半數(shù)是宗教機構(gòu))來運營。

　　

對于贏利性高端養(yǎng)老地產(chǎn)，則大部分采用“一次性會費+月服務(wù)費”的模式。這種盈利模式的優(yōu)點是既可以解決地產(chǎn)公司前期一次性投入太大的問題，還可以兼顧日后養(yǎng)老服務(wù)持續(xù)提供的費用支出。美國一次性會費大約為250-400萬人民幣，而日本一次性入住金為240-780萬。入住滿15年的不再退還入住金。此外，每月另收服務(wù)費1.5-3萬人民幣，還不包括醫(yī)療費、水電費、停車費等等。即便如此高收費，美日兩國養(yǎng)老地產(chǎn)公司的現(xiàn)金回報率也只有10%左右。當(dāng)然，如此奢侈的養(yǎng)老地產(chǎn)也主要是面向小企業(yè)主、律師、公司高管等高收入人群，一般人群是消費不起的。

　　

美國還普遍采用了一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，即將保險、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起。保險行業(yè)進軍地產(chǎn)領(lǐng)域，買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，以收取會員管理費用的收益模式進行投資資金回籠，同時還為公司吸收高端養(yǎng)老保險客戶。而在日本，為降低運營成本，很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資機構(gòu)都實行全國連鎖經(jīng)營。比如，日本醫(yī)學(xué)館在日本全國有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來自于項目5公里范圍內(nèi)；1986年就開始提供養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)--幸朋苑在全國有150多個分支機構(gòu)。而且，連鎖養(yǎng)老院不僅為常住的老人提供專業(yè)服務(wù)，也對周邊社區(qū)有認(rèn)知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務(wù)，充分利用現(xiàn)有設(shè)施服務(wù)到更多老人的同時，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

　　

3、多元化的養(yǎng)老資金支持。

　　

在美國，入住養(yǎng)老社區(qū)的入門費通常是住戶自行承擔(dān)的，可以使用退休金或私人儲蓄，也可以辦理現(xiàn)有房產(chǎn)的“倒按揭”支付。而對于月費及其他醫(yī)療服務(wù)費，聯(lián)邦醫(yī)療保險和長期護理保險一般可以覆蓋老年社區(qū)的一般性的基礎(chǔ)護理服務(wù)，但是超出了保險范疇的高端服務(wù)費用就需個人支付了。如今“倒按揭”在美國日趨普遍，美國的倒按揭貸款放貸對象主要是62歲以上的老年人，包括三種形式：房產(chǎn)抵押倒按揭、政府擔(dān)保倒按揭、商業(yè)公司理財型倒按揭。

　　

而在日本，政府非常重視為養(yǎng)老機構(gòu)建立扎實的政策保障機制與社會環(huán)境基礎(chǔ)。例如，除一次性入住費外，“幸朋苑”由老人自己提供的服務(wù)費只有10%左右，其余的都是從政府保險、養(yǎng)老金等渠道補充，這就為老人家庭減少了巨大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。需要介入陪護的老人，由定點醫(yī)院評定介護等級后，政府則會承擔(dān)90%的介護服務(wù)費用。

　　

如此一來，通過政府的扶植、保險機構(gòu)的投資、慈善捐款以及入住養(yǎng)老社區(qū)的老人通過養(yǎng)老金、“倒按揭”等方式繳納的費用，美國和日本市場化后的養(yǎng)老城不但能夠持續(xù)提供社會服務(wù)，而且自身還可以實現(xiàn)盈利。

 

中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景

　　　

作為民生熱點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家“十二五”重點發(fā)展扶植的產(chǎn)業(yè)。隨著養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機構(gòu)、度假養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場誕生。據(jù)了解，目前全國有80家地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達百余個。

　　

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國60歲以上老年人口達到1.85億，占總?cè)丝?3.7%，中國已經(jīng)步入老齡社會；預(yù)計到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將增加到16%。另據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預(yù)計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

　　

與此同時，“銀發(fā)經(jīng)濟”也在逐漸升溫，目前我國養(yǎng)老服務(wù)市場消費需求在3萬億元以上，2050年左右將達到5萬億元，一個潛力極大的新興產(chǎn)業(yè)正在形成。

　　

2013年8月16日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，要加強養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)。新建城區(qū)和新建居住(小)區(qū)要按標(biāo)準(zhǔn)同步建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，老城區(qū)和已建成居住(小)區(qū)也要通過多種方式完善相關(guān)設(shè)施。重點發(fā)展居家養(yǎng)老，同時，支持社會力量舉辦專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

　　

本次國務(wù)院常務(wù)會議還提出，推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”，到2020年建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。同時，要切實加強農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)。推動醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，探索醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)合作新模式，促進養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療、家政服務(wù)、保險、教育、健身、旅游等領(lǐng)域互動發(fā)展。

　　

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次國務(wù)院提出的多項措施，將加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，促進養(yǎng)老機構(gòu)甚至養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，鼓勵境外資本的進入，可以充分吸收國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的先進管理手段和服務(wù)理念，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平的提高。

 

2017年各地政府對于養(yǎng)老問題愈發(fā)重視，部分省市已出臺養(yǎng)老設(shè)施專項規(guī)劃，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，并從土地、財稅等政策上予以支持。北京市出臺的養(yǎng)老設(shè)施專項規(guī)劃要求，加強土地、稅收、融資政策和市政府固定資產(chǎn)投資對發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的支持力度。在新城規(guī)劃中，要求整合社區(qū)資源，建設(shè)更多適合老年人養(yǎng)老的場所。

 

隨著老齡化節(jié)奏加快，老年人口的逐年增加，未來養(yǎng)老地產(chǎn)的市場潛力巨大。近幾年政府政策的導(dǎo)向，已經(jīng)市場養(yǎng)老地產(chǎn)的不斷出現(xiàn)，為養(yǎng)老地產(chǎn)日后的發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。中國是否迎來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展元年，我們拭目以待。