購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比有玄機(jī) 與消費(fèi)升級(jí)有何關(guān)系？

衣食住行，排在首位的“衣”——穿著類(lèi)商品歷來(lái)是百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心的重頭戲，但如今購(gòu)物中心中餐飲、娛樂(lè)、教育服務(wù)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比越來(lái)越高。

不僅是購(gòu)物中心，商業(yè)街亦如是。傳統(tǒng)超市和百貨、家居家電賣(mài)場(chǎng)紛紛遭遇關(guān)店潮，溫泉浴場(chǎng)、影院、樂(lè)園、月子中心、早教中心、新型網(wǎng)吧等大量增加，部分項(xiàng)目零售占比由以往的70%下降到50%甚至更低，某些商業(yè)項(xiàng)目除了超市和日用雜貨店之外沒(méi)有任何服飾品牌，被戲稱(chēng)為美食娛樂(lè)中心。

以國(guó)內(nèi)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市上海為例，大量街鋪服飾零售業(yè)態(tài)占比在下降，老字號(hào)食品店、餐飲店大量回歸，包括淮海中路、四川中路這樣的傳統(tǒng)市級(jí)商業(yè)街；更多的中小型集中商業(yè)街區(qū)齊齊成為餐飲街或金融街。

如古北國(guó)際社區(qū)黃金城道休閑街，雖然周邊不乏極具消費(fèi)力的國(guó)際社區(qū)，但同樣只有零星的零售品牌和數(shù)家小型便利超市、咖啡酒吧而已；與此形成對(duì)比的是，房屋中介成行成市，其中僅鏈家一個(gè)品牌就高達(dá)8家。

由于招商困難，加上服飾實(shí)際產(chǎn)生的坪效低于餐飲，不少社區(qū)型購(gòu)物中心不得不取消服飾業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)而加強(qiáng)兒童教育娛樂(lè)和餐飲業(yè)態(tài)為項(xiàng)目支撐。

究竟是什么原因?qū)е律鲜霈F(xiàn)象？

上海VS北京

上海：三十年消費(fèi)構(gòu)成 消費(fèi)趨于多元

雖然一二線(xiàn)城市人均可支配收入大幅上升，消費(fèi)升級(jí)，但服飾消費(fèi)增長(zhǎng)緩慢，部分時(shí)尚先鋒城市甚至不升反降。

以北京上海為例，其城鎮(zhèn)居民家庭人均生活消費(fèi)數(shù)據(jù)（注：數(shù)據(jù)來(lái)源于各城市統(tǒng)計(jì)年鑒中的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)）顯示，居住、食品、交通通信、教育文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健的支出均已遠(yuǎn)超衣著消費(fèi)。

分析原因，皆因這些城市生活方式日趨多樣化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不再單一化，旅游、教育、文化、娛樂(lè)以及健康養(yǎng)生日趨受到重視，何況，衣著消費(fèi)實(shí)體店受服飾市場(chǎng)、電商、海外游的多重分流影響嚴(yán)重。

據(jù)上海2015年全市居民消費(fèi)支出及構(gòu)成數(shù)據(jù)，2015年上海城鎮(zhèn)居民平均食品消費(fèi)9691元，其中外出餐飲消費(fèi)2387元，如加上各類(lèi)企業(yè)宴請(qǐng)則接近3千元；衣著消費(fèi)僅1711元，幾乎回歸2010年水平，如扣除電商及海外消費(fèi)，本地實(shí)體店衣著消費(fèi)預(yù)計(jì)僅1千余元，所以人均餐飲消費(fèi)幾乎是人均衣著消費(fèi)的3倍。

記者將上海城市居民家庭人均消費(fèi)支出從1980年到2015年三十五年來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)人均食物、服飾消費(fèi)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)占比從1985年的52.1%、14.9%及13.2%分別一路下降至2015年的26.2%、4.6%和4.3%，而醫(yī)療保健、交通和通信、教育文化娛樂(lè)服務(wù)（含旅游）、居住等消費(fèi)均大幅上揚(yáng)，由1985年的0.5%、3%、9.2%、4.4%一路上升至2015年的6.4%、12.1%、11%和32.8%，其它商品和服務(wù)基本維持在2.7%至2.6%之間。

普通人的消費(fèi)升級(jí)主要體現(xiàn)在這四大方面（主要是精神層面），這就不難理解為何購(gòu)物中心服飾業(yè)態(tài)占比一路下滑，而兒童教育、娛樂(lè)、餐飲乃至體育、文創(chuàng)、醫(yī)療美容業(yè)態(tài)的占比一路飆升。

據(jù)上海市商業(yè)信息中心對(duì)全市148個(gè)購(gòu)物中心的監(jiān)測(cè)，2016年購(gòu)物中心餐飲和服務(wù)業(yè)的銷(xiāo)售額占比首次超過(guò)30%，經(jīng)營(yíng)面積占比已接近50%。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，上海雖然人均收入最高，人均生活消費(fèi)穩(wěn)居全國(guó)前列，但由于上海人口老齡化程度及出境旅游市民數(shù)量居全國(guó)“雙冠”，消費(fèi)升級(jí)兼顧品質(zhì)與性?xún)r(jià)比，精明的上海市民人均衣著消費(fèi)并不高。

所以上海大多數(shù)社區(qū)商場(chǎng)的服飾商品并不適合盲目提檔升級(jí)，商品性?xún)r(jià)比和品質(zhì)及服務(wù)仍相當(dāng)重要，而都會(huì)型商場(chǎng)則要盡量以高品質(zhì)及高時(shí)尚感的商品和服務(wù)留住外流（海外）的本地客群及外來(lái)游客的消費(fèi)。

上表中，由于2015年變更了統(tǒng)計(jì)口徑，造成與之前數(shù)據(jù)的不可比性。另外，可以看出2015年居住費(fèi)用飆升（主要為房租及水電費(fèi)，尚不包括購(gòu)房支出），這導(dǎo)致食物及衣著等消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

根據(jù)上海2015年城市居民家庭人均消費(fèi)支出數(shù)據(jù)，我們進(jìn)一步得出，如果食品消費(fèi)中剔除餐飲部分，其他消費(fèi)中剔除與購(gòu)物中心基本無(wú)關(guān)的消費(fèi)，則普通市民的人均本市實(shí)體店零售消費(fèi)占比預(yù)計(jì)僅占其個(gè)人總消費(fèi)的30%左右而已。

人均商業(yè)面積趨于飽和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比質(zhì)變

一方面是消費(fèi)業(yè)態(tài)的持續(xù)升級(jí)以及結(jié)構(gòu)變化，另一方面則是不斷井噴的購(gòu)物中心數(shù)量以及人均商業(yè)面積的提升，兩者看似毫無(wú)關(guān)系，實(shí)則緊密相連。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)2016年新開(kāi)業(yè)含試營(yíng)業(yè)購(gòu)物中心551家，全國(guó)大中型購(gòu)物中心及百貨商場(chǎng)存量超過(guò)5千家。

以上海為例，截止2016年底1萬(wàn)平方米以上的各類(lèi)集中性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)5百家，人均商業(yè)建筑面積正逼近3㎡/人。

據(jù)《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014-2020）》，全市規(guī)劃15個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、56個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，同時(shí)構(gòu)建完善“市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)”為核心的“3+1”實(shí)體商業(yè)，以及“網(wǎng)絡(luò)終端+網(wǎng)上商店+快遞配送”為核心的網(wǎng)絡(luò)零售商業(yè)。

地方政策利好是購(gòu)物中心遍地開(kāi)花的重要推手，但購(gòu)物中心面積的放量，使得絕大多數(shù)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比發(fā)生了有意思的變化，即越來(lái)越接近人均生活消費(fèi)中各類(lèi)消費(fèi)的占比，這一點(diǎn)社區(qū)購(gòu)物中心和區(qū)域購(gòu)物中心尤甚（趨近于澳洲購(gòu)物中心what you need模式）。

相比之下，只有極少數(shù)地理位置優(yōu)秀、能輻射全區(qū)甚至全市且營(yíng)運(yùn)特別出色的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心才能繼續(xù)保持高零售占比，也就是說(shuō)，由于人均商業(yè)面積趨于飽和，再加上消費(fèi)升級(jí)，只有20%的購(gòu)物中心項(xiàng)目有機(jī)會(huì)脫穎而出，維持較高的名品服飾等零售業(yè)態(tài)占比（類(lèi)似美式購(gòu)物中心What you want模式），多數(shù)項(xiàng)目已趨近于生活方式中心，不能再簡(jiǎn)單稱(chēng)之為購(gòu)物中心。

北京：服務(wù)消費(fèi)額占總消費(fèi)的半壁江山

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，消費(fèi)商品品質(zhì)化趨勢(shì)明顯，消費(fèi)結(jié)構(gòu)由衣、食消費(fèi)向住、行消費(fèi)轉(zhuǎn)移，服務(wù)型消費(fèi)占居民消費(fèi)比重持續(xù)提高。特別是旅游消費(fèi)、文化體育娛樂(lè)消費(fèi)、信息消費(fèi)和健康消費(fèi)等成為消費(fèi)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

近年來(lái)服務(wù)消費(fèi)比例提升，以北京為例，2016年北京社零額占總消費(fèi)額的55%，而服務(wù)消費(fèi)占總消費(fèi)額的45%，同時(shí)服務(wù)消費(fèi)漲幅高于商品消費(fèi)3.6個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)消費(fèi)額幾乎占總消費(fèi)的半壁江山。

記者又查閱了北京2016年的統(tǒng)計(jì)年鑒，雖然北京城鎮(zhèn)居民人均食品消費(fèi)低于上海，而北京衣著消費(fèi)高于上海，但兩地市民在生活消費(fèi)構(gòu)成上，醫(yī)療保健、教育文化和服務(wù)等方面的消費(fèi)占比卻基本一致。

再來(lái)看北京2015年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出及占比情況：

也許會(huì)有人產(chǎn)生疑問(wèn)，收入越高，衣著消費(fèi)占比應(yīng)該越高才對(duì)。據(jù)北京不同收入群分組數(shù)據(jù)，從消費(fèi)金額絕對(duì)值來(lái)看，答案是肯定的，但就占消費(fèi)比重來(lái)看，收入越高，衣著消費(fèi)占比幾乎一路走低；與收入提高正相關(guān)的是居住、生活用品及服務(wù)、教育文化娛樂(lè)、其它用品及服務(wù)的支出占比，基本呈上升態(tài)勢(shì)。因此，即便是高端購(gòu)物中心，也必須加強(qiáng)以上相關(guān)品類(lèi)的商品和服務(wù)。

從圖表中可以看出，2015年北京城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出各項(xiàng)消費(fèi)的絕對(duì)金額相差很大，但就占比來(lái)看，高收入戶(hù)與低收入戶(hù)在衣著、生活用品、醫(yī)療保健的占比相差并不大。另一方面，高收入戶(hù)的食品消費(fèi)占比大為降低，居住、交通通信、教育文化娛樂(lè)、其他用品及服務(wù)支出的消費(fèi)支出則大為增加。

我們發(fā)現(xiàn)，這一特征同樣出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)其他一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)反饋上，但每個(gè)城市消費(fèi)偏好各不相同，不同地區(qū)、省份，不同級(jí)別城市的消費(fèi)大相徑庭（城鄉(xiāng)差異更大），此處不再贅述。

全國(guó)54個(gè)主要城市的消費(fèi)構(gòu)成表（2014年消費(fèi)數(shù)據(jù)）：

 

注：

1、本文數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)均依據(jù)各地2016統(tǒng)計(jì)年鑒

2、文章以上海、北京為例，抽樣調(diào)查城鎮(zhèn)居民消費(fèi)情況，不包括農(nóng)村居民

（文/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) ALAN66、千尋 制圖/鄭珍珍）若牽涉版權(quán)問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系管理員,謝謝!