房企轉型熱點產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亮了 深圳2016年空置率僅為2%

　　核心提示：經(jīng)歷了“黃金時代”后的地產(chǎn)行業(yè)，新興的房地產(chǎn)服務需求將成為房企新的利潤增長點，如萬科便把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)確立為新興業(yè)務之一。

圖片來源互聯(lián)網(wǎng)

　　經(jīng)歷了“黃金時代”后的地產(chǎn)行業(yè)，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)之外，新興的房地產(chǎn)服務需求將成為房企新的利潤增長點，如萬科便把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)確立為新興業(yè)務之一。

　　過去的2016年，在第三方物流、電商以及零售強勁需求推動下，華南一線城市倉儲需求保持活躍。

　　來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，華南主要兩個城市深圳、廣州倉儲物流園需求興盛，非保稅市場空置率持續(xù)走低。在活躍需求帶動下，深圳第四季度非保稅倉儲市場空置率達到歷史低位，為2%;至于廣州，在經(jīng)歷連續(xù)三個季度降低后，第四季度總存量上升，非保稅市場空置率年內首次提高，達到8%。

　　仲量聯(lián)行深圳工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)古振鵬指出，“2016年，優(yōu)質大面積空置一旦進入一線城市市場，會受到租戶追捧。若所處區(qū)位優(yōu)越和細分市場成熟，零散空置也會受到市場歡迎。而相對較高租金也誘使一線城市倉儲需求外溢至二線城市市場。”

　　據(jù)第一財經(jīng)記者了解，2016年度，廣州和深圳分別僅有一個項目進入市場。而由于普遍供不應求，華南一線城市租金保持上漲趨勢。在深圳，非保稅倉市場租金2016年度的漲幅為8%，廣州的同期漲幅為3%。

　　市場供應少、需求多，因此導致空置率低、租金飛漲，一線市場的需求外溢到二線城市市場順理成章。一方面是一線城市需求外溢帶動起市場氣氛，另一方面是電商和第三方物流需求的活躍，總體而言，2016年珠三角二線市場的倉儲租賃需求較為活躍。由于優(yōu)質租戶和定制類型租戶對知名外資開發(fā)商開發(fā)的認可度較高，后者在二線城市中的項目普遍供不應求。

　　二線城市中，東莞、惠州、佛山表現(xiàn)突出。談及原因，古振鵬對記者表示，“東莞是因為優(yōu)越區(qū)位在吸納外溢需求時具有優(yōu)勢?；葜蓦m然距離廣深兩地較遠，但也可同時覆蓋兩個一線城市，需求逐漸涌現(xiàn)。佛山則主要吸納廣州外溢需求。”

　　由于二線城市政府倉儲土地出讓政策相對寬松，現(xiàn)階段新增供應較為充足。隨著新增供應涌入，二線城市非保稅物流市場整體空置率將有所提高。但整體來看，空置率仍保持低位?？梢韵胂?，隨著一體化建設逐步深入，二線城市吸納一線需求的趨勢將會加強。

　　展望未來，2017年社會消費品零售總額保持增速、網(wǎng)上零售總額增速將維持高位將成為大概率事件。受此推動，電商，第三方物流以及零售行業(yè)倉庫需求有望保持活躍，推進華南物流非保稅市場在未來十二個月的發(fā)展。

　　值得注意的是，在物流地產(chǎn)發(fā)展中，科技對其的影響及作用。世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務|工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾說：“新技術對倉庫載體形態(tài)產(chǎn)生新要求的同時，也將慢慢改變物流設施開發(fā)商的發(fā)展策略。面對激烈的市場競爭，提供布局廣泛而標準靈活的硬件設施的同時。為客戶提供配套的智能物流解決方案，將為物流設施開發(fā)者獲得更強的不可替代性。”

　　世邦魏理仕的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶，預計在2017年將貢獻高標倉庫新增需求的50%以上。此外，消費升級將繼續(xù)推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求。租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術在倉庫中的應用，并引領未來倉庫硬件設備發(fā)展的方向。

　　羅瑾認為，從更長遠的角度看，倉庫行業(yè)的智能化將推動開發(fā)商向提供解決方案的綜合服務商的角色進一步演變。

　　仲量聯(lián)行預測，未來一年，華南一線城市新增供應約為24萬平方米，開發(fā)商主要為國內開發(fā)商。二線城市預計將有超過100萬平方米新增供應進入華南市場，其中由知名開發(fā)商開發(fā)的供應量約為80萬平方米，占比較高。發(fā)展商爭搶二線城市倉儲用地或將會在2017年步入高潮，地價將延續(xù)2016年的上漲趨勢。

　　古振鵬對記者稱，“雖然2016年有外資資金出讓資產(chǎn)包逐步退出物流投資市場，但這更多是由于其投資思路使然，整體物流投資市場仍保持活躍。而在租賃市場需求活躍的情況下，預計未來十二個月物流倉儲投資市場保持火熱。”

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