核心提示：開發商從拿地開始便要進入商業規劃，從購物中心規劃到運營再到空間設計、動線設計等全程規劃緊系購物中心未來發展。如果把購物中心比作一副撲克牌，那規劃設計就是這幅撲克的王牌，只有把王牌運用好，才能獲得成功。本文，飆馬商業地產從前期準備、設計法則、內外人流動線的組織以及交通組織等六大角度解析購物中心如何做好規劃設計。
“規劃先行”已經被業界公認是購物中心成功的一個基本要點。購物中心的規劃是個復雜的過程，購物中心的顧客和住宅業主不同，既要考慮到未來品牌的差異化需求，又要滿足不同客戶的需求，又需深入分析未來消費者對空間的心里感受。所以龐大復雜性決定了購物中心要下大功夫做好商業規劃工作。
開發商從拿地開始便要進入商業規劃，這是未來購物中心運營成功的關鍵所在，也是購物中心的核心競爭力。
選址影響項目成敗
選址對于商業項目的成敗是一個非常重要的因素，商業設施選址直接關系企業經營的戰略決策，是企業貫徹以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營戰略的重要依據。
對于選址，企業需要較多地去考慮交通因素(城市主干道、車站、地鐵以及停車場)、周邊建筑因素(包括居民區、寫字樓、酒店以及其他配套設施)，這些都需要用詳實的數據來說明。
選址是為了吸引更多的客流。對于客流的考慮一直是所有與零售相關的機構考慮最多的問題。此外，做選址市場調研的時候會有一些基本的考慮，商圈、競爭對手的情況等等也是非常重要的。如同人流因素一般，商圈內考慮的因素包括城市規劃、交通影響力、商圈內消費力等等。
一個購物中心，雖然影響力可能會輻射到更遠，但也必須考慮商圈因素，因為未來運營必須非常清晰地去考慮商圈內的消費力和消費總量，包括對未來消費總量的預測。根據其消費量和消費水平提出解決方案。
此外，購物中心的運營過程必然要歸入商業，所以競爭對手的存在與運營能力是要正視的，一個購物中心的投資是巨大的，需要運營的時間也是長久的，競爭對手在本區域的營運業績如何、營銷策略如何、遠期規劃如何，都是需要考慮的問題，而潛在的競爭對手和未來即將出現的競爭對手也是在思考上不可遺漏的部分。針對競爭對手的各項策略，在規劃時必須提出解決方案。
組合規劃和功能區決定聚客能力
依據此前對商圈、人流、交通等因素的分析，企業必須做出符合消費者需求和競爭形式的組合規劃以及功能區設計，最大限度地吸引客流，提高購物中心的營業收入。
在組合規劃上，要針對店面的聚客力進行合理布置，一般而言，具有經營能力的品牌即具有聚客力。聚客力強的品牌對購物中心的貢獻，不僅僅局限于單店經營業績好，更重要的是它們會吸引周邊商業的人流，形成整體良好的經營效果。一旦經營業績效果開始顯現，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個經營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊等待爭取參與經營的廠商將形成一股熱流。所以在進行業態規劃時要充分考慮不同業種的聚客能力，使各業種之間形成良性的互補。各業種對于消費者的吸引力也會相對不同。有些業種的消費者層基本是全客層的，比如餐飲業;有些消費則具有很強的針對性，比如服裝服飾的聚客能力就會強于文化辦公用品的聚客能力;餐飲類的聚客能力則強于電器類的。
另外，要合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大地拉動前邊商鋪的價值。
在業態分布上，按照消費者的購物目的進行分布。對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的;而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。把經營相同類型商品的商家統一設置，既能發揮業態的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同樣式的產品，從而達到“1+1>2”的效果。
在內部功能區規劃和設計上，根據多年的設計經驗，要盡可能地使可租賃面積最大化。功能區主要是租賃區、服務區和設備區，租賃區就是可以用來租賃并且有直接的租金收入的區域。商業購物中心可租賃區一般占到整個建筑面積的55%-65%，如果達不到55%，設計是存在問題的，會影響租金的支持及投資;如果能達到60%-65%以上，是一個很安全、很合理、很高效的設計。設備區里面盡可能用邊邊角角或者四角或者是不可能用到的區域布置這些。服務區包括卸貨區、車庫、垃圾堆放等，這些面積要盡可能的壓縮。
內部空間設計留住顧客
內部空間設計對購物中心運營的成敗的影響也是巨大的。在此，主要針對動線設計、照明設計以及配套業態的設計來探討購物中心空間設計的重要性。
動線設計是購物中心空間設計的核心，商業空間是流動的空間，這里面有包含三個層次：顧客的空間、服務的空間、商品的空間，空間與空間之間有一定的序列關系。流暢清晰，富有情趣的動線設計能大大降低顧客的疲勞感，延長顧客在購物中心的停留時間，從而對銷售產生良好的拉動。
購物中心動線規劃一定要簡潔，充分注意它的通透性。簡單的說，就是顧客從任何一個電梯里出來到達這一層的時候，一定要能夠看到下一層的路在哪里。為什么我們要在建筑物里面設計一些共享空間?這個共享空間不光是為了創造一個視覺的感覺，更重要的是讓更多的店鋪和更多的交通通道暴露出來。購物中心內部交通動線的規劃設計必須從總體上考慮商業各業態的平衡，使得所有商戶的人流通行量最大。一般來說，租戶銷售額與經過品牌門口的人流數量成正比。所以，優化客流運動，最大限度讓人流經過盡量多的商店門口才能達到最佳效果。通過品牌組合以及規劃設計的各種手段引導顧客在商場內流動，從而促進顧客在商場內的消費，達到購物中心利益最大化。
商業照明對創造的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明;注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等休閑服務區的裝飾照明等等。良好照度的商業燈光照明還能明顯的改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。
選址是為了吸引客流，而要留住顧客，不僅需要一些吸引人的品牌，相關的配套業態也是必不可少的。配套業態包括銀行、咖啡、冷飲、快餐、休息區等。現在各行各業都強調以人為本，就是怎么樣把以人為本貫穿到你的設計里面，怎么把顧客留住呢?一般人要在一個地方連續待0.5h以上就很累了，所以一定要給他創造足夠的、可以休息的地方，實際上要給他在感覺到累之前就可以坐下來的地方，讓他不知不覺就花了更多的時間在這里。西方的購物中心規劃設計里，在不超過50m就至少應該設計一個休息區，而這種休息區就涵蓋了咖啡、冷飲、茶座這些地方讓人停下來休息。顧客滯留的時間越長，意味顧客有更多的機會看哪些小專業店的展示，提高零售額。
謀定而后動為購物中心成功的要件。購物中心的建筑規劃決定了項目開發的方向，有一個正確的規劃思路對于項目招商的成功以及開業之后的繁榮也就指日可待了。
六步搞定購物中心的規劃設計
如何了解購物中心設計規劃的前期準備、設計法則、內外人流動線的組織以及交通組織的方方面面，下面從六大角度為你揭曉。
第一步：規劃前期準備
可包括設計任務書解讀，基地解讀，商業策劃，項目定位，業態解讀當然詳細包括功能面積配比的解讀 這些在設計之前要認真看一遍。設計任務和商業策劃看完后。另一個重點是場地條件解讀。這個大家應該熟悉，紅線，用地，地上，地下，場地出入口要求。當然包括限高，容積率，密度，綠地率等等，這個不用多講，跟我們做其他設計一樣。但在商業購物中心我們要拿一條著重來講：
1、分析清楚主要商業的人流來向，以及人流流向，怎么留住人，怎么分散人，因為商業的人流很重要；
2、用地周圍有無地鐵出入口，和交通樞紐中心，如果有，重點分析人流流向，交通樞紐包括地鐵，軌道，車站，公交車站等；
3、分析了重要交通還要分析用地周圍道路的交通狀況，以及商業分布情況。當然要弄清楚目前道路現狀，交通狀況，車流流向，限行，和擁堵情況；
4、要看周圍有無住宅，學校，幼兒園，以及醫院等這些對日照要求高的建筑。分析周邊有無城市廣場，公園，綠地河流。
第二步：規劃設計導則
在設計之前，你需要弄清楚商業的一些法則這個對設計很重要，這6大法則是設計導則的法寶。
1、人流量于商業價值成正比。
2、樓層高度與商業價值成反比。
3、商業布局應該是商業價值最大化。
4、盡量把主力店以及百貨布置在流線步行街的盡端。
5、商業的延續性很重要，但避免轉圈。
6、商業的多元化，主題性，體驗式，一站式消費趨勢。
這里面其中第3和第6比較難。
地產商開發的目標就是獲取利潤，無論長短期都是最久價值最大化，所以我們要多角度，深層次來挖取商業價值。對于商業購物中心來說，現在稱城市綜合體建筑覆蓋率也是一個商業建筑師必須要考量的知識因為商業樓層越低商業價值越大。
所以建筑覆蓋率，依照成熟的項目60%的覆蓋率以及以上造綜合體和購物中心比較合適，但是個人認為60%-70%為最佳，全是建筑也很恐怖，未來商業的趨勢要向自然環境結合。
第三步：外部人流組織
通過上面的分析，你需要判斷出你的商業出入口，當然因素很多，但主要依據還是人流多少來確定的。
需要注意的是，利用軌道交通，充分利用周圍商業人流，一定要人車分流，創造連續的購物氛圍，充分利用扶梯，下沉，觀光電梯，等立體化思維引導人流，人車人流，盡量避免行人穿越交通量大的車型道路，可以考慮過街天橋，地下通道，另外也要考慮行人于服務車流也要分開，另外主力店以及百貨要有獨立的出入口，內部有獨立的立體服務系統。無論是室內和室外，商業連續性很重要，但是國內很多商業是轉圈圈，也許對于女人來說無所謂，但對男人來說我會嗤之以鼻 對大多男人來說都會暈掉，你要時時刻刻知道WHERE ARE U？
第四步：機動車交通組織
目前成功的商業中心不但帶動當地人消費更會帶動遠距離的人消費，所以外部交通一定做到可達性，比如怎么快速到車站，機場等等。當然綜合考慮不要和商業人流交叉了，現在國內的購物中心都非常大，合理布置地上以及地下等車以及入庫的位置很重要，盡量不要發生擁堵 ，購物人流機動車落客區，出租車等候區，一般可布置在主入口附近。
但是大型公交以及外來的BUS適當偏僻一些，購物中心一般按其商圈市場特點可分為3大類,MALL, LIFESTYLE 和HUB。所以在設計時候你要對號入座，一定需要對當地市場特點來設計相對應的購物中心社區型購物中心一般在5萬平米左右，國內可以適當高一點。市區區域性質的在10萬-15萬平米，郊區區域性的也在10萬平，甚至可到20萬，國內出現50萬，百萬的。社區型購物中心服務半徑在8公里以內，也就是公交車半小時之內，市區區域性可在10-20公里 郊區的可以更大。
如果按其購物性質來分，可以分為：
綜合性購物中心，例如萬象城，大悅城生活體驗性、三里屯，藍色港灣，當然另外一種就是OUTLES就是奧特萊斯,奧特萊斯是一種購物方式 很多人理解為購物中心名字奧特萊斯的意思是品牌直銷購物中心
綜合性的購物中心，吃，喝，玩，體驗，主題性質明確因為Idaho的購物中心設計規劃時間周期長，所以設計師應該獨具匠心，作出自己的特色來。之所以說CALLISON和RTKL是商業一流事務所，不是因為他們的設計怎么出色，但是他們設計出的硬件絕對是一流的，甲方和客戶認知程度高，但拿建筑來說這兩個公司在美國是很一般的公司。
第五步：內部購物流線組織
內部商業流線的組織是內部流線的脊柱，是很重要的。但是從成功案例來看，商業主線不要太多，一般講只要有一條主線，可以有輔助流線JERDE(美國遮德國際事務所）的在第5和第6做的最成功也是CALLISON和RTKL難以比擬的，動線需要長期的經驗積累。
說一說購物中心尺度問題，商業通道人流組織。
一般室內的購物中心步行街的尺度在15-20米，但不應超過22米，也不能小于15米。上面包括中庭的，如果沒有中庭，對開店鋪可以在5-8米，但不應超過10米尺度大了，人流分散，看不出動線，尺度小了太擠。
步行通道寬度單邊鋪子可在4-5米，最小不能小于3.5米，主入口一般尺度在9-12米，太大吧，嘴大，不導流，嘴小，易堵塞店鋪。按照國內規范，最好15米，但是大于15米，零售就麻煩了。一個鋪子面寬就那么大，還要有2個門距離難達到，香港一個標準的零售單元是面寬在8-9米，進深是15-20米， 國內合理應該是9*15米，進深大于15單邊開2門有難度，所以后面要開門，就等于雙邊疏散，這個在設計時候綜合考慮尺度問題。另外怎么把這些消費方式來組織商業流線是個大學問。
商業的業態有零售，主力店，百貨，餐飲，娛樂，有電玩和孩童之家，KTV，電影院，溜冰場。當然還有電子市場，例如DIY大型超市，大型美食廣場……還有停車，怎么來組織，基本在設計時候商業策劃和商業顧問公司都研究好了，我們的能力是怎么進行排列組合的更好。
有些顧問公司其實已經把樓層分配好了，剛才有人說，商業樓層越高，價值就越低，怎么避免？
消費首先分主動性消費，意向性消費。
主動性消費。比如超市對于老百姓幾乎每天都要去，但是對方向性空間要求不高，一般在地下，也有地面層附地下一層；比如化妝品，衣服都是必須消費的，所以這些一般靠進地面層。所以你看一般的化妝品，少女服飾，以及一些快餐型比如星巴克都在一層。
男人服飾以及小孩老人這些消費力度弱的都在稍稍離開地面層遠一些，說白了就是樓上，在最上面就是孩童之家，電子百貨，老百姓可以不消費，但是有這么一些人要消費，就得多走一點。還有比如餐飲，在購物中心里面也相當重要，要玩的下能吃的到才能留住人。一般品牌餐飲，都放在最上面，一方面景觀好，另外僻靜，也解決了商業樓層價值低的問題，影院和溜冰場因為結構跨度大，一般也放在上面。
但是綜合品牌餐飲，影院溜冰場都是約會，社交的場所約了人不能不去，檔次還不能差 但這些一般要有直達電梯 特別是影院和溜冰場，等候友人順便購購物，這些都是成熟做法。美食廣場可以在地下，因為檔次低，人流大。還有一些折扣館也可以在地下，也可以在最上面。影院的電梯要獨立設置嗎?影院的營業時間和其他的時間不太一致。
第六步：結合建筑如何做出特色的購物中心
這點，目前做的好的只有JERDE一家，其他的例如CALLISON和RTKL都是比較常規的建筑，不能把自然景觀引進建筑，尤其是購物中心。JERDE的大峽谷理論和臺地理論貫徹的很好，另外商業建筑受時代影響性很大，淘汰率很快，這是國外經驗。
生活方式改變就能改變一種消費方式。所以，商業的要想做得好，基礎一定要扎實，后期因為生活方式百變才能站穩腳。其實對于6層以上的MALL，真的很難。可能國內人多，還好一些，在國外幾乎行不通。另外怎么在有限空間里做MALL，JERDE的香港MAGABOX可以研究一下，上海的八佰伴。
但八佰伴主要以百貨為主，零售很少，影院和餐飲也是后來改造的，其入口空間值得學習，在設計高層建筑的時候，盡量降低建筑體量，壓低建筑對人的空間壓抑感，可以利用屋頂花園，餐飲平臺做一些進退關系，這是設計中要注意營造的，如果太高，不是約朋友，看電影，很多人不會上去的。所以很多成功的MALL會做一些屋頂停車，屋頂舞臺，屋頂花園，屋頂停車等于一部分人把屋頂下面一層當作一層，這個也是為什么有一些購物中心屋頂高停車，一是解決停車缺陷問題，另一也是考慮商業人流怎么帶動。
設計中盡量避免貨物和人碰撞，如有條件可以設計獨立的貨物通道。卸貨也很重要，一般百貨和大型超市都要有獨立的卸貨通道。如果用地緊張一般放在地下，在地上的話盡量避免和人流沖突。零售的卸貨在地下要均勻布置，別集中一個區域。餐飲比如說，星巴克，哈根達斯，是快速性的，可以在不同樓層出現；香港愛喝茶，都是快速性的，但是大陸的快速性餐飲好像出現在一樓的比較多，因為消費性的人不多，你放其它層，顧客或許不去了。
上面說的，購物中心配個酒店，再配個辦公確實難，但是你要結合功能，盡量避免交叉，既要獨立又要相連。即便有塔樓，一層首先不要把購物中心主入口，和辦公主入口，酒店主入口混在一起。各自獨立，可以充分利用商業的連續性，可以在塔樓的下面做商業，這樣連續性就保證了，也就出現了現在的空中大堂、商業和酒店、 辦公的后場貨場也都是各自獨立的，一層只保留一個接待大堂和一小塊兒等候區就夠了。
如果把大堂放在裙房上面的樓層里，可以公用坡道，這個跟后期的物業管理公司聯系得緊密，如果是一家物業公司，可以混用，但要把功能分開,如果是獨自的物業管理公司，估計不會同意公用的。開口不能混用，但是可以在一個界面上處理。
文章來源：飆馬商業地產綜合
