集中式社區商業服務于屬地化消費人群，核心客群定位一旦準確以后，就會充分發揮服務的有效性。如何因地制宜開發集中式社區商業？多大體量合適？業態如何組合才能把服務的有效性發揮到最大？本文飆馬商業地產在分析集中式社區商業開發條件與開發模型的基礎上，對不同區域集中式商業的業態組合技巧進行歸納總結，同時輔以深圳佐阾·香頌等知名案例進行解析，為社區商業的可持續開發提供借鑒。
一、集中式社區商業開發條件及商業模型。
網絡銷售、大賣場、城市商業綜合體的出現，提供了一站式的便捷消費方式，徹底改變了城市商業格局。但隨著交通成本的增加，對于一些居民的基本生活消費，如餐飲、茶吧、酒吧、娛樂、游藝、健身、培訓、美容美發、干洗、水果、生蔬、休閑食品等，大部分人都希望在10分鐘左右的步行時間到達區域來獲得，在這種情況下產生了一種新的商業模式：集中式社區購物中心或者社區生活廣場。
1、 集中式社區商業開發條件。
2、集中式社區商業開發模型。
3、集中式社區商業業態配比。
4、集中式社區商業輻射半徑。
二、不同區域集中式社區商業業態組合技巧。
1、市中心區域集中式社區商業。
輻射人口：5-6萬；人均可支配收入：1.5萬；檔次：高檔
注：灰色色塊區域為主力店次主力店
典型案例1：上海永新坊
典型案例2：深圳佐阾·香頌
佐阾·香頌是深圳綠景集團打造的首個專注社區鄰里商業的購物中心品牌，以新興主動式“服務于社區的商業”，區別于傳統被動式的“社區內的商業”，是深圳運營比較成功的社區型商業之一。
項目業態齊全，主力店鋪、餐飲及兒童娛樂總占比例較大，其余業態較為均衡，基本滿足輻射區域居民生活所需，滿足一站式服務功能。
2、區域中心集中式社區商業。
輻射人口：3-4萬；人均可支配收入：1萬-1.5萬；檔次：中高檔
注：灰色色塊區域為主力店次主力店
典型案例：上海瑞虹新城
瑞虹新城是上海內環線內規模最大的舊區改造項目之一，總占地39.2㎡，建筑面積149萬㎡，分多期建設。第一期總建面17萬㎡；第二期總建面25萬㎡，二期小區商業中心瑞虹生活廣場位于地鐵上蓋，總面積為32,000㎡；第三期總建面4.36萬㎡。
商業只租不售，由于引入了約1.3萬平方米的易買得超市，賣場比重較高；同時便利店、美容美發、嬰幼兒主題的比重較市中心街區商業高。
B1層為大型賣場，少量中端休閑、零售業態；1F為服飾零售、服務、小型快速餐飲業態；2F為休閑餐飲為主，少量零售、休閑娛樂。
上海瑞虹新城二期業態配比
3、新城中心集中式社區商業。
輻射人口：3-4萬；人均可支配收入：1-1.5萬；檔次：中檔
注：灰色區域為主力店次主力店
典型案例：上海春申景城尚樂坊
春申景城尚樂坊地處閔行春申板塊，建筑面積約3萬平方米。配合周邊商業，滿足本項目社區生活需求為主。項目分三期開發：一期湖濱晨韻總建筑面積20萬平方米，由20幢15-18層的板式和點式高層組成；二期湖畔林語總建筑面積16萬平方米（包含約3萬平方米的商業）；三期MIDTOWN 為城市綜合體（包含住宅、商業、辦公）。
春申景城MIN-TOWN是一座集精裝國際公寓、高標準酒店、5A甲級寫字樓、綠色LOFT、復合商業、精品公寓酒店、院落式住宅于一體的多業態城市綜合體(City Economic Polymer)，總建筑面積約90萬平方米。按國際流行的城市綜合體開發理念，把與人有關的各種物業形態集合在一個項目里，實現了集中、高效、步行、方便、快捷的現代需求。
春申景城地處春申居住示范區內,位于春申路、蓮花南路路口，由于周邊有大賣場，因此餐飲、休閑業態比重較高。商業只租不售，主要業態為：大型健身中心、中檔特色餐飲+休閑餐飲、休閑娛樂、兒童主題零售。
上海春申景城尚樂坊業態配比
4、新城中心與郊區結合區集中式社區商業。
輻射人口：3-4萬；人均可支配收入：1-1.2萬；檔次：中檔
5、郊區開發區集中式社區商業。
輻射人口：1-3萬；人均可支配收入：1萬以下；檔次：中低檔
三、集中式社區商業開發模型與業態組合總結。
不同區域集中式社區商業開發模型
業態組合主要考慮因素
不同區域集中式社區商業業態組合
文章來源：飆馬商業地產整理
