“十一”樓市新政滿月已經(jīng)滿月了，曾一度火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)在10月降溫顯著，“樓市四小龍”的住宅銷(xiāo)售量也逐漸下滑。但調(diào)控的步伐從未停止，這次，連中央也發(fā)聲了！
中央放出一個(gè)重大信號(hào)！
中共中央政治局10月28日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，繼續(xù)堅(jiān)持適度擴(kuò)大總需求，確保實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。要求堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，有效實(shí)施積極的財(cái)政政策，注重抑制資產(chǎn)泡沫，防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。
這是政治局7月26日議后，再一次提出來(lái)抑制資產(chǎn)泡沫。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委分析稱(chēng)，9月一、二、三線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)增速相比6月更高。為了達(dá)到抑制資產(chǎn)泡沫的目的，政策當(dāng)局有可能在總量繼續(xù)“堅(jiān)持穩(wěn)健”的情況下，在結(jié)構(gòu)上對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵看來(lái)，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的資產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)，不過(guò)，這并不代表貨幣政策轉(zhuǎn)向。他認(rèn)為，未來(lái)，如果房地產(chǎn)的價(jià)格繼續(xù)像過(guò)去一樣呈兩位數(shù)的速度上漲，那么房地產(chǎn)泡沫將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的一個(gè)威脅。
新一輪樓市調(diào)控正在全面上演！
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京市商品住宅（不含保障房和自住房）實(shí)現(xiàn)成交8508套，環(huán)比上月減少41%，創(chuàng)造了近5個(gè)月新低。與此同時(shí)，商品住宅成交均價(jià)為每平方米35449元，環(huán)比下滑3%。
“國(guó)慶新政”之后，樓市降溫顯著，但調(diào)控的步伐從未停止。
28日，上交所發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》，要求對(duì)房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類(lèi)監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地，發(fā)行人應(yīng)就此出具書(shū)面承諾，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將持續(xù)監(jiān)管發(fā)行人履行承諾的情況。
就在31日下午，樓市再傳大消息！
深交所日前發(fā)布了“監(jiān)管函”。規(guī)定了房地產(chǎn)、煤炭和鋼鐵企業(yè)應(yīng)合理審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排。同時(shí)，監(jiān)管函同樣明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地。業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)抑制土地資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生積極作用。
如果不是以下四類(lèi)企業(yè)，房企將失去發(fā)債資格：
1、境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；
2、以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；
3、省級(jí)政府（含直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；
4、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房地產(chǎn)企業(yè)。
即便是上述四類(lèi)企業(yè)之一，如果財(cái)務(wù)指標(biāo)（5項(xiàng)）不達(dá)標(biāo)，也未必能獲得發(fā)債機(jī)會(huì)。
對(duì)于符合基礎(chǔ)范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管函還通過(guò)五項(xiàng)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)做進(jìn)一步遴選，將房企劃分為正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)和風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)。這五項(xiàng)指標(biāo)為：最近一年末總資產(chǎn)小于200億、最近一年度營(yíng)業(yè)收入小于30億、最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)、最近一年末扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)65%以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線城市占比超過(guò)50%。
如果說(shuō)上一輪調(diào)控的重點(diǎn)，是20多個(gè)城市的政府跟央行分支機(jī)構(gòu)聯(lián)手，宣布了限購(gòu)、限貸，那么正在上演的調(diào)控是：在央行、銀監(jiān)會(huì)的督促下，各銀行開(kāi)始收緊熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)貸款，房企發(fā)債融資、境外上市也受到限制。
梳理：中國(guó)樓市歷史上三大低谷
在許多人看來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直都如此火爆，但其實(shí)不然，在過(guò)去十年中國(guó)樓市與重點(diǎn)城市樓市的演變中，曾經(jīng)歷過(guò)三輪房地產(chǎn)短周期的低谷。
第一輪低谷，2006年7月，上海領(lǐng)跌全國(guó)，當(dāng)時(shí)，上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢(shì)，其中5次全國(guó)領(lǐng)跌，成為全國(guó)房?jī)r(jià)下降最為明顯的城市。
第二輪低谷，2009年3月，深圳跌幅最大，房?jī)r(jià)跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅隴鎮(zhèn)初期每平方米叫價(jià)1.8萬(wàn)元，到了四期，他們打出“6670元/平方米起放肆觸底”的口號(hào)。跳樓價(jià)、吐血價(jià)、白菜價(jià)...原來(lái)，開(kāi)發(fā)商也可以這么降價(jià)。
第三輪低谷，2012年6月，溫州領(lǐng)跌全國(guó)，且此次的下跌持續(xù)了26個(gè)月，這一輪溫州樓市的“跌跌不休”引發(fā)了高價(jià)樓盤(pán)滯銷(xiāo)、普通樓盤(pán)降價(jià)，樓市陷入價(jià)格戰(zhàn)，面臨巨大的去庫(kù)存壓力。
回看歷史，再著眼于當(dāng)下，中國(guó)樓市將走向何方？
文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
