資產(chǎn)管理之于商業(yè)地產(chǎn)意味著什么？

資產(chǎn)管理是一個(gè)金融詞匯，如果你百度去搜，會發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的詞條會指向金融機(jī)構(gòu)的資管，是一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表的角度，也是他們安身立命之所。之所以會有“大資管時(shí)代”的說法，其實(shí)就是金融市場化的過程，越來越多的機(jī)構(gòu)參與到了資產(chǎn)管理的陣營，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為眾人爭搶的目標(biāo)，甚至出現(xiàn)了所謂“資產(chǎn)荒”。不過，資產(chǎn)管理僅僅就是去搶好資產(chǎn)嗎？

 

 

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，講資產(chǎn)管理的似乎還不算多，這些年講的比較多的是商業(yè)管理。商業(yè)管理的重要性想來業(yè)界已經(jīng)非常重視，這樣的重視首先體現(xiàn)的就是在人才的爭奪，那些行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)（比如萬達(dá)、凱德、恒隆、中糧、華潤等），他們的管理人才就特別容易被挖。這不，不久前剛發(fā)生的事情，有傳聞?wù)f萬達(dá)商業(yè)的陳德力以年薪1500萬元的身價(jià)跳槽新城控股，這樣的轉(zhuǎn)會身價(jià)以前似乎還只有在職業(yè)足球聯(lián)賽中聽說。

 

 

那么商業(yè)管理就算是資產(chǎn)管理嗎？一個(gè)資深的商業(yè)管理人或者團(tuán)隊(duì)就意味著能把商業(yè)地產(chǎn)管好嗎？怎樣的管理又算是把一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管好了？我看到一個(gè)研究西田多年的朋友在他的文章中抱怨，他說他參加了一個(gè)國內(nèi)十大購物中心的評比，結(jié)果排頭名的竟然是芳草地、K11這樣“看起來很美”的體驗(yàn)式新貴，老牌賺錢機(jī)器恒隆、港匯差點(diǎn)就名落孫山，他說難道花架子才是商業(yè)地產(chǎn)所需要的嗎？

 

 

我不由想起在佰仕會群里的一個(gè)經(jīng)典爭論：到底是輕資產(chǎn)好還是重資產(chǎn)好？有一個(gè)代表性的意見：你連重資產(chǎn)的肉都沒吃過，你談什么輕資產(chǎn)？有一個(gè)很好玩的現(xiàn)象，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)圈中以萬科、萬達(dá)為首率先大談特談“輕資產(chǎn)”的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)的巨頭卻開始了重資產(chǎn)的囤積，不說騰訊、阿里、華為等紛紛自建總部或者成為整棟寫字樓的大買家，就看作為核心競爭力的一環(huán)，京東和阿里拼的竟然是線下物流網(wǎng)絡(luò)的占有率，百度和58同城等拼的竟是“最后一公里”，你去看他們的后臺、配送和地推，完全人力密集型，不計(jì)成本，重的不能再重！

 

 

地產(chǎn)人看互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)人看地產(chǎn)是一樣的隔行看不懂，有趣的是，地產(chǎn)人看互聯(lián)網(wǎng)看到的是光鮮靚麗是估值上的美麗泡泡，互聯(lián)網(wǎng)人看地產(chǎn)看的是滿地機(jī)會被一幫土豪大把浪費(fèi)。拿一個(gè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)最有交集的產(chǎn)品來舉例，比如說眾創(chuàng)空間。地產(chǎn)人看眾創(chuàng)空間永遠(yuǎn)第一眼就是看租金差，無論大房東還是二房東，租金差沒法覆蓋投資回報(bào)，這事就沒法干。互聯(lián)網(wǎng)人看眾創(chuàng)空間看的卻是對人才的吸引和空間冗余的再分配，只要足以調(diào)度資源，他們對空間的看法是“多多益善”。我有一幫清華做創(chuàng)投的師兄，搞了一個(gè)英諾創(chuàng)業(yè)圈，他們用很小的代價(jià)與騰訊和北京昌平區(qū)政府合作，在回龍觀做了一個(gè)5萬平方米的騰訊眾創(chuàng)空間。5萬平方米哦！這個(gè)記錄估計(jì)地產(chǎn)圈也就自己有樓的老潘能做到吧。

 

 

昨天看到一則消息，復(fù)星旗下那個(gè)著名的星浩資本的一期基金出現(xiàn)兌付問題，投資人組團(tuán)堵門進(jìn)行抗議。星浩資本的出身可謂顯赫，大股東復(fù)星集團(tuán)那是民營企業(yè)中的一桿大旗，在以上海為基地的長三角一帶更可以說是呼風(fēng)喚雨；管理團(tuán)隊(duì)也可謂頂配，金地集團(tuán)“三駕馬車”之一原華東區(qū)老大趙漢忠率隊(duì)來投；起步還是源于世博會上的民營企業(yè)館，老郭、老周、老趙想要為民營企業(yè)做一件輝煌的事，把星光耀廣場開遍全國；首期基金由復(fù)星聯(lián)手易居中國共同發(fā)起，開張就是30億元！這么豪華的陣容怎么會出現(xiàn)兌付問題？原因很簡單，他們在用開發(fā)商的思維干基金，高價(jià)拿地，高額收益承諾，把基金投資人當(dāng)股民看待，干的又是極考驗(yàn)運(yùn)營能力和耐心的持有型商業(yè)地產(chǎn)，又趕上了全國性的商業(yè)地產(chǎn)大干快上，幾方面因素疊加起來就是一個(gè)不可承受的痛啊！

 

 

說了這么些片段，不知你可感知我想說什么？我想說商業(yè)地產(chǎn)原本的邏輯就是一項(xiàng)能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)物資產(chǎn)，特殊一點(diǎn)的是這是不能移動的資產(chǎn)，這是一項(xiàng)需要有人來經(jīng)營管理的資產(chǎn)，而本質(zhì)上就是能讓錢生錢的資產(chǎn)，不談資產(chǎn)管理你來說商業(yè)地產(chǎn)不就是“耍流氓”嘛！無論個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，無論投的是實(shí)物面積還是基金份額，只要這個(gè)投資的最終標(biāo)的是商業(yè)地產(chǎn)，資本回報(bào)率就必然與資產(chǎn)管理效率掛鉤，你怎么能不重視，不然怎么能自證自己的重要？

 

 

我的觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理是有一個(gè)遞進(jìn)過程，從物業(yè)管理而運(yùn)營管理，再有商業(yè)管理，引申出內(nèi)容管理，最后集中到資本視角，就是資產(chǎn)管理。這每一步遞進(jìn)意味著一層的升維，物業(yè)管理更多是維護(hù)保養(yǎng)的概念，能讓一個(gè)資產(chǎn)保持好的使用狀態(tài)就是最大的成功；運(yùn)營管理就加入了經(jīng)營的概念，知道去開源節(jié)流，知道統(tǒng)籌調(diào)度，知道客戶維護(hù)，資產(chǎn)就有了增值空間；商業(yè)管理之前更多的適用于購物中心類，現(xiàn)在隨著空間界限的打破應(yīng)該為更多的經(jīng)營方所重視，最重要的一個(gè)理念就是基于商戶營收的管理，核心邏輯是“商戶賺錢空間才賺的到錢，整體最優(yōu)才是最好”，多了一個(gè)思考維度就有本質(zhì)的區(qū)別；內(nèi)容管理是我們需要向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)的，一個(gè)空間就是一個(gè)線下的人流聚集點(diǎn)，人們?yōu)槭裁匆獊恚瑸槭裁磿市脑诰€下消費(fèi)，這是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代必須回答的問題。以上種種的努力，最終必須以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，那就是你所有的付出都必須有一個(gè)清晰的增值目標(biāo)，必須服從統(tǒng)一的目標(biāo)管理，那樣你才不是花架子，那樣你的身價(jià)才有所值。

 

 

這個(gè)時(shí)候我們再來談?wù)摰降资禽p資產(chǎn)好還是重資產(chǎn)好就會有一個(gè)基本共識：無論是作為管理方出現(xiàn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營者還是作為投資方出現(xiàn)的重資產(chǎn)持有者，達(dá)成合作的唯一基礎(chǔ)就是能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的放大！也就是說無論你是期望用智力來雇傭資本還是通過資本來調(diào)度資源，雙方能達(dá)成合作的基礎(chǔ)就是能力的匹配。簡單說，有資本優(yōu)勢的一方可以“重”，前提是能把握進(jìn)出的時(shí)機(jī)，能選對駕馭的團(tuán)隊(duì)；有能力優(yōu)勢的一方可以“輕”，前提是你能在資產(chǎn)自然增值之外創(chuàng)造額外的價(jià)值，能說服資方這樣的價(jià)值創(chuàng)造非你不可！如果是這樣，雙方自有各自的生存邏輯，自有不可被取代的一面。兩者可以結(jié)合為一體，也可以分別存在，但一定是相互需要，少了誰，這事都玩不轉(zhuǎn)！

 

 

這是我對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理觀，我確信商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理時(shí)代已經(jīng)到來！

 

文章來源：陳方勇視點(diǎn)