不要為做一個綜合體而做一個綜合體，要試著從資產管理的角度來看商業地產；社區商業貌似與普通商圈很類似，但運作完全不同；只租不售從來就不是商業成功運作的真理，生存問題沒有解決之前，所有的理想就只能是空想。
每塊地都有自己的命
現在中國商業地產行業有點虛火高漲，覺得做商業地產就是要做大型購物中心，動不動就要做十幾萬平方米，商業要配上酒店、寫字樓、公寓。但在國外，我們通稱的Shopping Mall里，主流并不是大型購物中心，而是社區購物中心。特別是在美國、澳大利業以及日本，郊區型的購物中心和社區型購物中心是當地商業構成的主要部分。例如在美國，社區型購物中心幾乎沒有大型百貨公司或折扣店作為主力店，更多以貼近大家生活的業態為主，且規模都不大，2萬平方米到4萬平方米之間。
做什么項目要看地塊的屬性，每塊地都有它自己的命，不要違反它的屬性去做事。不要為做一個綜合體而做一個綜合體，要試著從資產管理的角度來看商業地產——當你拿到一塊地的那一刻起，你就要想著，這塊地適合做什么樣的產品，怎么去經營，怎么退出。當所有人都想去效仿萬達、華潤或者凱德去追求大體量商業的時候，倒不如靜下心思考一下中國商業地產的現狀。因為現在中國的商業資源還遠遠達不到豐富的程度，所以招商、經營其實都會有很大的困難，對于后來者的禁錮壁壘也會非常高。
如果將商用資源——今年它有一個新稱呼叫“非住資源”梳理一下，大致分為經營型物業、散售商鋪、散售寫字樓和酒店。其中，經營型物業又分為集中商業、寫字樓和社區配套。那么，社區配套將是未來商業地產的趨勢。
開發商要做有人居住的社區。這一點非常對。只要有了社區就必須要有配套商業。它最終能留住人，并為社區帶來增值、為住宅帶來溢價。
社區商業的五種模式
表面上看，社區商業似乎無非也就是商場、超市、餐飲、服飾，這與普通商圈很類似，但實際上，運作社區商業與一般城市核心商業完全不同。社區商業更追求便利性、接地氣。當我們在操作社區商業的時候要更多地考慮消費者、業主、商家的需求，而不是一味地追求知名品牌、高大上的商鋪。
總的來說，社區商業有5種操作模式：
1、“五菜一湯”模式。超市/便利店、食堂/快餐、洗衣店、藥店/美發店、銀行/ATM機為”五菜“，菜市場為”一湯“——以這些標準來打造社區商業配置。
2、“售后返租”模式。售后返租，為住宅、商鋪銷售提供溢價，持有部分節點鋪位，未來可帶租約靈活變現，后期引用影院、大型超市，通過持續運營來提升返租部分回報。
3、持有集中商業、銷售街鋪模式。持有部分2萬-3萬平方米的集中商業，將街鋪出售，以持有帶動住宅、街鋪銷售。持有商業以超市、影院、電玩為主力店，搭配餐飲及少量零售。這樣做既可以盤活商業，又可保證未來可整售亦可打包金融化退出。
4、持有型商業、統籌規劃模式。以自營模式在社區內建立相關配套，在運營進入正軌之后逐步轉租，分階段運營、改善社區配套商業，為住宅銷售提供溢價。
5、節點持有、部分銷售、持續經營模式。銷售部分面積，以消化部分總投資；沿街展示面部分生活服務類業態銷售，餐飲業態持有；持有部分未來陸續散售，持續貢獻銷售溢價。
在這5種模式中，租售并舉。過去人們認為商業一寸也不能賣，一定要持有。事實并非如此。“只租不售”從來就不是商業成功運作的真理。其實就商業來說，能夠生存下來，然后生意好才是真正標準。當開發商急于要解決現金流的問題時，單靠租賃多少顯得有些不合時宜。生存問題沒有解決之前，所有的理想就只能是空想。
今天列舉的這5種模式，也不是一成不變，你可以根據自己的情況選配，也可以升級轉換。有一些純技術的問題需要注意，比如，如果你想散售，那么建筑物不宜超過3層，大面積的3層很難賣；排位也很有講究，菜市場不能放在二樓，否則排水會成問題；食堂可以放在二樓，因為餐飲能夠拉動人氣；食堂、美容店業態關聯度較弱，建議在一層各設獨立入口。
社區商業中的領匯模式
退出機制，是做商業地產的重要一環。持有商業理想的退出方式是：學習領匯、實現上市，此外，以股權退出方式，可以進一步退稅。領匯是目前亞洲市值最大的房地產投資信托基金，市值約953億港元。目前，領匯旗下擁有156處零售物業，零售物業面積約102.19萬平方米，停車位8萬個，遍布香港島、九龍及新界，覆蓋香港四成人口。
領匯基金的做法非常聰明，它不涵蓋大體量的綜合體，全是一堆社區小商鋪，并憑借這些社區商業資產上市，開創了成功的社區商業盈利模式。領匯項目業態集中于餐飲和日常必需品，定位大眾基礎消費。街鋪、底商、停車場、零售商場，甚至熟食檔，業態應有盡有。但這些零售物業，主要是為了迎合物業附近公屋居民的日常需要，而公屋居民的消費能力有限，加上內部設施布局較差等因素，其中大部分租戶經營日常用品，租金承受能力明顯不足，受租金波動的影響也較大。
所以從長期看，商鋪作為一種資產長期持有，有升值獲益的前景。社區商業資產留下來，未來可形成可觀的資產包。就像領匯基金，將社區商業資產注入資產包上市，開創了新的社區商業盈利模式。
社區商業操盤中的注意事項
1、商業要盡可能獨立。
土地獨立、且商業用地屬性明確；商業單體獨立，以具備餐飲條件，社區商業一定要有餐飲條件，在建筑上一定要注意這些；商業和住宅的開工、竣工要獨立，避免住宅工期滯后影響商業開業。
2、要控制好開發節奏。
商業規劃、定位與設計要前置，許多項目，賣不掉了才找商業部，這是不對的，營銷和商業部要一起介入；自營商業要與第一期住宅同期開工，與首批業主入主時間同步，以盡早開業經營，實現項目配套和以商促售的功能；商業取證計劃需與開業節點相配合并保證，以實現商業合法開業經營。
3、要處理好社區商業與電商的關系。
社區商業也受電商沖擊。大家不要以地產商的觀點去想商戶、去想業主，你就把自己當作一個消費者，這些問題就都迎刃而解了。幫助電商解決最后一公里的問題，才能增加社區商業的黏性。
文章來源：RET睿意德
