商業(yè)綜合體過(guò)剩！同城“商戰(zhàn)”如何避免“傷戰(zhàn)”？

　　核心提示：前不久宜家的進(jìn)駐開(kāi)業(yè)，令桂瀾路商圈熱度再升級(jí)，媒體統(tǒng)計(jì)整條桂瀾路的商業(yè)面積接近百萬(wàn)平方米，堪比4個(gè)天河商圈的體量。

　　本著吸引廣州南站匯聚創(chuàng)新資源的禪城“東大門(mén)”奇槎片區(qū)建設(shè)如火如荼，然而時(shí)代地產(chǎn)在奇槎的首個(gè)項(xiàng)目卻打出了桂瀾路商圈作為噱頭。這一方面固然是因?yàn)榈鼐壐硪环矫嬉惨馕吨诘禺a(chǎn)商看來(lái)，桂瀾路商圈比禪城商圈對(duì)購(gòu)房者更具吸引力。

　　前不久宜家的進(jìn)駐開(kāi)業(yè)，令桂瀾路商圈熱度再升級(jí)，媒體統(tǒng)計(jì)整條桂瀾路的商業(yè)面積接近百萬(wàn)平方米，堪比4個(gè)天河商圈的體量。

　　與老牌商圈祖廟相比，近兩年南海核心商圈匯集了更多的“過(guò)江龍”，外來(lái)資本先后進(jìn)駐，且都是“明星大腕”級(jí)的商業(yè)綜合體。而禪城少有的明星級(jí)“過(guò)江龍”友誼商店卻短期鎩羽。無(wú)論在綜合體的數(shù)量還是體量上，南海似乎都已具備與禪城平起平坐的實(shí)力。南海憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)，商業(yè)發(fā)展直指廣佛同城化，提出“東有天河北，西有千燈湖”的口號(hào)。而禪城最響亮的嶺南文化名片，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的作用則被認(rèn)為未達(dá)預(yù)期。

　　按照禪桂中心區(qū)常住人口約200萬(wàn)左右測(cè)算，截至今年底禪桂中心區(qū)的人均商業(yè)面積將達(dá)到1.3平方米，已經(jīng)超過(guò)了人均1.2平方米的通用合理參考標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，接下來(lái)禪桂商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。不過(guò)，有房地產(chǎn)業(yè)專家表示，應(yīng)從禪桂一體化角度看待禪南兩區(qū)的商圈發(fā)展，兩區(qū)不同綜合體的進(jìn)駐其實(shí)是一個(gè)相互填補(bǔ)空白的過(guò)程。

　　“奮斗”兩年 南海綜合體數(shù)量追平禪城

　　除了開(kāi)業(yè)的宜家，9月底南海還將有另一商業(yè)綜合體中海寰宇城開(kāi)張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年南海核心商圈大型商業(yè)綜合體數(shù)達(dá)到13家。其中，像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)科廣場(chǎng)、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、宜家這樣的“明星”都是這兩年進(jìn)駐的。2014年上半年的統(tǒng)計(jì)顯示，以禪城區(qū)為中心十公里半徑范圍內(nèi)的城市綜合體一共有42個(gè)，其中禪城區(qū)21個(gè)，南海區(qū)12個(gè)。到了2016年，禪桂中心區(qū)在營(yíng)的大型商業(yè)綜合體還有26個(gè)，禪南兩區(qū)核心商圈綜合體數(shù)量已經(jīng)基本相當(dāng)。

　　在南海“明星”綜合體快速崛起的同時(shí)，禪城也有一批商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)，包括鉑頓城、恒福國(guó)際、嶺南站NOVA等。不過(guò)，這些綜合體的影響力卻不及宜家、“兩萬(wàn)”和佛羅倫薩強(qiáng)勁。媒體報(bào)道南海這些“明星”綜合體開(kāi)業(yè)時(shí)都是一鋪難求，人氣爆棚，成為一段時(shí)間的網(wǎng)絡(luò)熱詞。禪城可與之匹敵的友誼商店僅短暫經(jīng)營(yíng)后就提前撤場(chǎng)。雖有傳聞?dòng)颜x商店想再入禪城開(kāi)折扣店，但是確切消息尚未可知。

　　記者走訪季華路商圈內(nèi)的恒福國(guó)際發(fā)現(xiàn)，即便在周末其客流量依然不大，基本沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)車(chē)位滿員的情況，主要客戶均為附近居民。除了湯臣這樣的品牌食肆生意不錯(cuò)外，其他商鋪經(jīng)營(yíng)一般，其中一家主打低消費(fèi)的“海洋餐廳”掛出裝修的牌子之后已經(jīng)數(shù)月沒(méi)有動(dòng)靜，一樓一家飲品店也已兩易其主，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)者對(duì)生意依然不看好。媒體報(bào)道稱，建成已三年的恒福國(guó)際目前開(kāi)業(yè)率僅六成左右。

　　處在大祖廟商圈范圍內(nèi)的東方廣場(chǎng)明珠城一樓和二樓的客流也不算多，導(dǎo)購(gòu)圖上標(biāo)記“服飾搭配”的三樓全部空置，二樓部分商店也貼出了“店鋪裝讓”的字樣。“2013年，承載著許多大品牌的明珠百貨撤出之后，這里的客流就開(kāi)始變少了。”明珠城二樓商戶黃小姐說(shuō)。

　　不過(guò)，祖廟商圈核心區(qū)的嶺南站NOVA勢(shì)頭不錯(cuò)。盡管仍處于試業(yè)期，但還是呈現(xiàn)出一番“新氣象”。體感游戲、主題展覽等新晉時(shí)尚元素十分醒目，雖然商場(chǎng)規(guī)模不大，但從設(shè)計(jì)到入駐品牌都體現(xiàn)著都市范兒。在嶺南站三樓經(jīng)營(yíng)J&M的王小姐說(shuō)，“我曾經(jīng)在凱德廣場(chǎng)賣(mài)同樣牌子的鞋子，價(jià)格在250元以上成交量就很低，在嶺南站只要款式合適，基本都能夠賣(mài)得出去。”他家的一款小白鞋剛剛以389元賣(mài)給了一位來(lái)自桂城的顧客。王小姐透露，從上個(gè)月26日開(kāi)業(yè)至今，前來(lái)咨詢的顧客很多。消費(fèi)人群集中25到45歲之間，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一位經(jīng)營(yíng)者告訴記者，嶺南站NOVA對(duì)入駐商家有一定的要求，沒(méi)有特色的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是不能進(jìn)入的。

　　以文促商 商家感覺(jué)還需“更大力”

　　嶺南天地一家經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意飾品的小店，大約10平方米的面積，每月的鋪?zhàn)饧铀姴畈欢?.4萬(wàn)元，店主小云說(shuō)：“盡管自己在廣州旺地已有店鋪，網(wǎng)店經(jīng)營(yíng)得也很不錯(cuò)，但是嶺南天地這家店一定要守住，因?yàn)榻^大多數(shù)客人都是來(lái)嶺南天地的游客，通過(guò)這間店了解到我的東西，再在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)，這間店鋪的價(jià)值不是賬面上可以計(jì)算的。”

　　與小云的飾品店類(lèi)似，嶺南天地以及祖廟核心區(qū)的許多商家，基本都受益于祖廟這塊文化旅游的金子招牌。不過(guò)，離開(kāi)祖廟步行不到20分鐘的東方廣場(chǎng)，受訪商家表示感覺(jué)不太出來(lái)文化旅游對(duì)他們的帶動(dòng)作用。吉之島二樓一家知名女裝品牌店主宋小姐說(shuō)：“消費(fèi)的人群還是本地人為主，游客很少。東方廣場(chǎng)看起來(lái)離祖廟不遠(yuǎn)，但是文化旅游這塊是割裂的，你看東方廣場(chǎng)哪有什么體現(xiàn)陶文化的景點(diǎn)？根本沒(méi)有嘛。”

　　禪城早于幾年前提出了“文化+商業(yè)”的“以文促商”的商圈發(fā)展理念，禪城的確是廣佛都市圈內(nèi)以陶文化為代表的最典型的嶺南文化集聚地。不過(guò)，正如前述宋小姐所說(shuō)，這些文化元素至今還沒(méi)突破“連片”的關(guān)卡。“祖廟—嶺南天地”片區(qū)整體打造得不錯(cuò)，但是向西走到城門(mén)頭，就已經(jīng)看不到嶺南文化的元素了。當(dāng)初位于城門(mén)頭的友誼商店提前撤場(chǎng)時(shí)，也曾提到政府沒(méi)有兌現(xiàn)商圈打造的承諾。向北的東方廣場(chǎng)也是如此，不僅沒(méi)有文化元素，而且從祖廟到東方廣場(chǎng)之間，沿路依然存在連片的非常低端的小門(mén)面，難免不令游客止步折返。

　　東方廣場(chǎng)德勝樓一家火鍋店負(fù)責(zé)人希望“以文促商還要更大力點(diǎn)，早幾年嶺南天地還沒(méi)起來(lái)的時(shí)候，我們的生意都很好，現(xiàn)在可以說(shuō)是每況愈下，我左右的店都換了好幾撥了，鉆石城也難做，整個(gè)東方廣場(chǎng)都不好做，沒(méi)有整體的品牌和包裝不行”。

　　同樣，即便處在祖廟商圈核心地段的鉑頓城，其商家也希望政府能夠在以文促商方面做更多文章。鉑頓城一家日料店店長(zhǎng)說(shuō)：“目前感覺(jué)商場(chǎng)還是主要依靠自身的布置，推出的一些主題也不具有嶺南文化特點(diǎn)，仍是比較基本的。鉑頓城與嶺南天地雖然只隔一條馬路，但是感覺(jué)卻擋掉了不少人氣，希望以后能在地下形成一個(gè)四通八達(dá)的通道，連成一片。”

　　商家聲音

　　禪城商圈有啥短板？

　　A 交通“堵”客 

　　“很多客人說(shuō)過(guò)桂城比禪城好，其實(shí)主要還是路況差異，東方廣場(chǎng)附近經(jīng)常塞車(chē)。盡管目前為止日子還過(guò)得去，但是由于交通問(wèn)題，今年的客源和銷(xiāo)售情況都呈明顯的下降趨勢(shì)，前來(lái)消費(fèi)的客人起碼少了三成，銷(xiāo)售額減少百分之二十。”在東方廣場(chǎng)明珠城二樓租了一家48平方米的店鋪賣(mài)服飾的媚姐說(shuō)。媚姐認(rèn)為東方廣場(chǎng)附近部分路段封閉和限行是導(dǎo)致客流量減少的直接原因。

　　“相比起建新路和祖廟路，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)周邊道路比較寬廣，城市交通規(guī)劃相對(duì)較好，車(chē)輛通行壓力較小。”嶺南站經(jīng)營(yíng)J&M的王小姐說(shuō)。

　　與之相比，南海區(qū)的桂瀾路商圈擁有優(yōu)越的地鐵網(wǎng)絡(luò)，沿線設(shè)有廣佛地鐵1號(hào)線金融高新區(qū)、千燈湖、崗、南桂路4個(gè)站點(diǎn)，未來(lái)地鐵6號(hào)線奇槎站也將位于桂瀾路上。合富輝煌佛山分公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)曹紹林在接受記者采訪時(shí)曾表示，便利的交通條件是商圈興旺的硬件基礎(chǔ)，大型綜合體的人流偏向年輕化，因此公共交通的支撐非常重要。

　　B 管理缺位

　　“東方廣場(chǎng)現(xiàn)在給人的整體感覺(jué)都不太好，這里不像桂城，桂城許多大商場(chǎng)由專門(mén)的物業(yè)公司統(tǒng)一管理，對(duì)商戶的限制比較多，在這里商戶基本可以為所欲為。”明珠城黃小姐說(shuō)。

　　除此之外，在明珠城的商戶看來(lái)，設(shè)施維護(hù)滯后也是禪城商業(yè)體走向沒(méi)落的原因。“百花廣場(chǎng)就是一個(gè)很好的例子，百花廣場(chǎng)以前生意很好，但是一直以來(lái)都不注重更新，這違背了消費(fèi)者尋求新鮮感的需求。要生存下去首先要學(xué)會(huì)進(jìn)步，但破舊的墻體和陳陋的設(shè)施已經(jīng)使得這個(gè)商業(yè)體逐漸失去了競(jìng)爭(zhēng)力。”

　　的確，隨著時(shí)代的變遷，消費(fèi)者越來(lái)越看重消費(fèi)體驗(yàn)，他們更青睞硬件設(shè)施齊全、品牌質(zhì)量高的商業(yè)綜合體。媚姐直言：“新鮮感會(huì)給人帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)欲望，桂城商業(yè)體更新快，而禪城基本處于‘原地踏步’狀態(tài)。”她建議老商場(chǎng)重修以滿足消費(fèi)者的新鮮感。