房地產行業發生深刻變化是近兩年大家有目共睹的，傳統的拿地開發銷售模式逐漸走向盡頭，而衍生出來的新服務和新商業模式陸續吸引人們的關注。
筆者所在的研究小組關注家裝和商業運營兩個領域，如果給你家裝和商業運營這兩個關鍵詞，你會做怎樣的聯想？估計一時半會還很難想到。
如果把當前家裝行業的一些創新型代表企業，以及家裝產業鏈做一個剖析，就很容易想到二者的聯系了，那就是建材、軟裝家居、飾品相關的商業地產類項目，國內的紅星美凱龍就是代表。
▲家裝生態圖譜
圖片來源：克而瑞咨詢制圖
▲家裝行業產業鏈
圖片來源：克而瑞咨詢制圖
從家裝行業來看，這個過萬億的市場屬于典型的充分競爭狀態下的大行業、小企業的格局現狀，巨大的市場規模和極低的行業集中度給了所有圍繞著建筑裝飾業的產業鏈從業者們廣闊發展空間。
家裝行業的個性化需求和文化差異一定程度上造成了行業的區域性特點，不同區域消費者對品牌的認知和接受程度差異較大，雖然紅星美凱龍今年 1-6 月份營業收入為人民幣 44.08 億元，這樣的業績規模也已近是巨頭級的，但仍然需要全國范圍內進一步戰略性地拓展商場網絡以提升市場份額。
大面積的鋪開市場必然要求更高的管控能力，紅星美凱龍的半年業績顯示，目前經營的 181 家商場中，56 家為自營商場，125 家為委管商場，覆蓋全國 129 個城市。其中 56 家自營商場的表現突出，自營商場收入為 28.48 億元，同比增長 10.5%，毛利率高達 77.3%。
所以大力發展輕資產的委管經營模式成為新的發展戰略，在其他的百貨、專業市場以及商業街中同樣迎來了走輕資產模式的發展高潮。商業地產與住宅不同，估值的核心邏輯是現金流、租金回報率以及與之相關的稅收政策環境，商業地產對運營的要求遠高于住宅，傳統商業地產以散售為主，散售的物業很難做資產管理，物業的升值空間也相對有限。
因此，國內最近幾年一直在為商業地產的出路找解決方案，最常提到的兩條路包含：其一，通過業態調整和功能更新真正將商業地產的使用價值釋放；其二，通過資產證券化最終實現退出。
對于專業商廈來說，調整業態，更新功能的難度較大，所以玩資產證券化，將募集資金投資于商業地產成為一種新的發展模式，而房企“REITs熱”原因無外乎以下幾點：
1、目前中國已是全球最大的房地產市場，在這樣龐大的規模下，依靠單一地間接融資，即銀行貸款來支持房地產開發的模式是不可持續的，融資渠道的多元化是未來的趨勢。
2、隨著近幾年商業物業的增長，商業地產對長期資金需求缺口增大，以商業散售維持資金運轉的模式難以為繼。REITs能提供長期、穩定的資金來源，成為房企融資新寵。
3、整個房地產行業利潤增長呈下降趨勢，過去以重資產模式運轉的商業邏輯需要轉向輕資產運營的出口，REITs上市交易，有利于加速商業項目變現，實現房企輕資產轉型。
▲國內開發商資產證券化情況
圖片來源：克而瑞咨詢制圖
這樣的并購基金的設立，無疑將打通中國家居產業和金融資本的融合，紅星美凱龍與投資機構、委管店業主方、品牌商戶共同開發中國家居業的商業未來。
大家知道，連鎖商業資產管理 1.0 時代主要的特征是以品牌輸出、管理輸出為主，表現為商業運營管理和物業管理，而 2.0 時代則增加了金融管理，可以顯著提升連鎖商業資產的變現能力、流動速度、價值提升，并進行市場化定價。
今年 6 月，紅星美凱龍的車建新董事長宣布實施“ 1001 戰略”，要將實體門店擴張到 1000 家。無論是門店擴張，還是此次合作，背后反應出的是紅星美凱龍強大的商業地產經營管理能力。而高和資本也是中國首支也是國內規模最大的商業地產私募股權基金，此前專注于投資一線城市和 1.5 線城市的核心區域的商業不動產，在北京、上海核心區域投資總額超過 240 億元，是中國商業地產基金領域當之無愧的領先者。
隨著房地產邁入存量時代，對商業地產的證券化探索成為未來的趨勢，在當前以及可預見的未來的利率低水平，REITs、CMBS 及類似證券化產品的成熟無疑將為類似紅星美凱龍這樣的具備強運營能力的連鎖資產進行金融管理創造內外部條件。
紅星高和家居商業地產并購基金將能夠為投資者創造三重價值：1）經營能力提升，帶來的物業升值；2）資產證券化融資工具，將會大大降低融資成本；3）隨著REITs越來越近，基金收購低流動性的物業后有望從資本市場獲得更好的流動性溢價。
未來，在存量和開發量同時增長的情況下，市場競爭的程度會越來越高，對房企而言，資金將成為決定生存發展的核心。房企從本質上來看，無論規模大小，都是投資型企業，而不是制造型企業。任何投資型企業都是機會性投資，永遠不可能像制造型企業那樣流水線地生產，需要有足夠的融資能力才能夠真正實現企業的目標。
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