室內(nèi)商業(yè)步行街成功規(guī)劃28個關(guān)鍵點解讀！

在步行街規(guī)劃中，步行街主入口、出入口商鋪、避風閣等要如何設(shè)計？該文從幕墻設(shè)計、入口設(shè)計、動線設(shè)計等28個關(guān)鍵點進行解讀。

 

一、關(guān)于步行街主入口。

 

1) 是否緊鄰交通主干道、主通道?

 

2) 是否入口設(shè)計醒目、寬敞、通透?

 

3) 是否設(shè)計有入口外廣場，便于室外商業(yè)促銷活動？建議至少保證一處出入口可以進出車輛(展示用)。

 

4) 商業(yè)廣場主出入口門高不低于3米。

 

5) 步行街主出入口兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計，以增強該區(qū)域商鋪的通透性和良好采光，充分提高商鋪價值。

 

 

二、關(guān)于步行街主出入口商鋪。

 

步行街出入口處的兩側(cè)商鋪商業(yè)價值最高，而步行街出入口處設(shè)置的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨立的對外主出入口，建議調(diào)整此通道于步行街出入口到中庭的區(qū)間內(nèi)，調(diào)整后此通道處可作黃金商鋪。

 

三、關(guān)于避風閣設(shè)置。

 

商業(yè)廣場主出入口是否設(shè)置了“避風閣”(北方地區(qū)應(yīng)設(shè)計卷簾門)?步行街出入口設(shè)雙層門，并設(shè)風幕，不宜設(shè)門簾。

 

四、關(guān)于步行街室內(nèi)通道。

 

為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應(yīng)適當減少，主力店在步行街開口設(shè)置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口，主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，非零售型(如影院、KTV、網(wǎng)吧等)的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為4~8米。

 

 

五、關(guān)于步行街次主力店。

 

根據(jù)肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設(shè)計或留口，具體位置需在施工時另行確定。

 

六、關(guān)于步行街出入口交通。

 

1)為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側(cè)規(guī)劃出租車等候區(qū)域；

 

2)關(guān)于步行街設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng)；

 

3)步行街的出入口要設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng)。

 

七、關(guān)于步行街頂棚。

 

1)一定要加蓋封頂，一是保持室內(nèi)步行街產(chǎn)品的純粹性；二是避免冬季無法正常經(jīng)營；步行街采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴大800mm；

 

2)一定要設(shè)計為玻璃采光頂，為便于后期經(jīng)營管理，提升建筑品質(zhì)，建議玻璃采光頂由連續(xù)設(shè)計方式改為分段設(shè)立；

 

3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預(yù)留一定數(shù)量的吊掛件，中庭的吊掛件預(yù)留最低4～6個（商管建議最好達到8個），采光廊按每跨預(yù)留一處吊掛件，宜考慮電動提升裝置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應(yīng)進行節(jié)能設(shè)計，必須設(shè)置電動遮陽裝置。

 

 

八、關(guān)于LED。

 

1)是否設(shè)有步行街入口大標識系統(tǒng)、,LED的規(guī)格應(yīng)該多大，視距應(yīng)保障多少? LED顯示屏且視覺醒目程度?

 

2)中庭的采光天棚在設(shè)計中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20KN。(規(guī)劃院強制條文已列)

 

九、關(guān)于商鋪裝修。

 

1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標準交鋪；

 

2) 餐飲區(qū)應(yīng)預(yù)留廚房點位位置和排油煙位置。

 

 

十、關(guān)于商鋪面積。

 

零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米～16米(商管建議不宜超過12米)，面寬8.4米(規(guī)劃院強制條文已列)，盡可能減少不符合設(shè)計要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度。

 

十一、關(guān)于商鋪開門。

 

1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪不能有門對門式設(shè)計，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時有些商戶門對門比較犯忌諱，所有商鋪門應(yīng)全部正對步行街；

 

2) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪主立面，除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全部采用通透白玻璃到頂設(shè)計;次立面也應(yīng)盡可能設(shè)計為玻璃墻(包括部分商鋪與主力店通道的次立面)。

 

十二、關(guān)于商鋪層高。

 

室內(nèi)商業(yè)步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。

 

 

十三、關(guān)于商鋪天棚。

 

應(yīng)充分考慮步行街商鋪內(nèi)以及公共區(qū)域內(nèi)的天花檢修口設(shè)計和預(yù)留。

 

十四、關(guān)于商鋪的調(diào)整。

 

1) 商戶提出的特殊具體設(shè)計要求是否和規(guī)劃沖突問題的解決；

 

2) 應(yīng)考慮商戶升級換代的預(yù)留性，建議自有物業(yè)商業(yè)區(qū)域考慮設(shè)置百變租區(qū)，以適應(yīng)后期招商調(diào)鋪的面積需要和房產(chǎn)技術(shù)需要(如服飾改為餐飲)；

 

3) 建議步行街商鋪盡可能按柱距進行分割，以方便日后商鋪布局調(diào)整；

 

4) 建議設(shè)計合理動線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所聯(lián)通，充分調(diào)動客流。

 

 

十五、關(guān)于扶梯。

 

1) 根據(jù)步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，后期維護成本過高，建議配置數(shù)量適當?shù)姆鎏荩?/p>

 

2) 步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置；

 

3) 設(shè)置位置應(yīng)避免對商鋪的經(jīng)營造成影響，特別是不宜設(shè)置在步行街主入口處;

 

4) 為使步行街客流動線生動，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調(diào)整為交叉布局；

 

5) 扶梯應(yīng)設(shè)置光感、變頻裝置。

 

 

十六、關(guān)于垂直梯。

 

1) 步行街內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能；

 

2) 主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達，且不會造成相互管理影響或干擾。

 

十七、關(guān)于地下電梯廳。

 

1) 建議在電梯廳不設(shè)計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設(shè)備；

 

2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全。

 

 

十八、關(guān)于觀光梯。

 

1) 步行街中庭觀光電梯數(shù)量和位置是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配(橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜)

 

2) 觀光梯在中庭設(shè)置，以2～3部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結(jié)構(gòu)。觀光梯應(yīng)通到地下停車場。在停車場設(shè)置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計空調(diào)及安全欄桿。

 

十九、關(guān)于中庭。

 

中庭設(shè)置的位置：一般中庭設(shè)在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處;中庭的平面尺度：兩個中庭要分主次，大的500~700平米(開洞面積)，小的300~400平方米(開洞面積)；中庭的間距：80～100米。

 

 

二十、關(guān)于公共衛(wèi)生間。

 

1) 衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；

 

2) 每層步行街規(guī)劃中至少應(yīng)設(shè)置一處專用衛(wèi)生間，以保證步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要；

 

3) 步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位;男廁不少于3個；女廁不少于6個;男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應(yīng)與主力店合用并作無障礙設(shè)計并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用。

 

4) 為避免出現(xiàn)員工與顧客爭搶使用衛(wèi)生間的現(xiàn)象(尤其是餐飲區(qū)域員工)，建議在步行街增設(shè)“員工專用衛(wèi)生間”；

 

5) 步行街設(shè)計的洗手間應(yīng)充分考慮設(shè)置有保潔用水點；

 

6) 建議在步行街、超市、百貨、影院等區(qū)域增設(shè)殘疾人衛(wèi)生間專用設(shè)施，以滿足不同人群的需要；

 

7) 由于各設(shè)備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間；

 

8) 衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺高度為400公分為宜。

 

 

二十一、關(guān)于顧客通道。

 

1) 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計；

 

2) 步行街兩側(cè)店面之間寬度：首層10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米;開口長度：為16~25米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米；

 

3) 2層以上的廊橋不宜過密(間隔在30~50米)；

 

4) 主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應(yīng)為一個柱距；

 

5) 各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；

　　

6) 設(shè)計中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運營安全問題(如KTV場所)，建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。

 

7) 因影城、KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時間與步行街營業(yè)時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關(guān)門后的進出。

 

 

二十二、關(guān)于夜間通道。

 

餐飲和娛樂區(qū)域需設(shè)計專用夜間通道，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外。

 

二十三、關(guān)于貨物通道。

 

1) 通道寬度不小于2.5米，應(yīng)設(shè)計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯(lián)通；

 

2) 由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區(qū)域增加門禁設(shè)計；

 

3) 貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置；

 

4) 步行街的貨梯(客貨梯)一般間隔80～100m設(shè)一組，噸位為1.6～2噸，貨梯可與主力店合用(百貨宜單獨設(shè)置)；

 

5) 應(yīng)步行街較長，為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶，建議設(shè)立專門的泔水或貨運通道；

 

6) 餐飲區(qū)域應(yīng)規(guī)劃設(shè)計專用垃圾清運通道。

 

 

二十四、關(guān)于地下設(shè)施。

 

1) 建議考慮步行街、各主力店業(yè)態(tài)設(shè)計，完善步行街卸貨區(qū)、貨運通道和專用貨梯；

 

2) 為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺的規(guī)劃，并建議在超市區(qū)域增加獨立的貨梯設(shè)計；

 

3) 為便于觀察配電室設(shè)備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；

 

4) 為方便對各主機設(shè)備的管控，建議增設(shè)運行值班室；

 

5) 建議將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節(jié)約投資；

 

6) 地下各設(shè)備用房門口通道寬度是否合適？是否利于設(shè)備運輸安裝和日后維修?

 

7) 為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米；

 

8) 若超市設(shè)置于地下區(qū)域，其臨時推車停放區(qū)周邊不宜設(shè)置有設(shè)備間門口。

 

 

二十五、關(guān)于配套設(shè)施。

 

1) 整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜?貨梯、扶梯、觀光梯、衛(wèi)生間、消防通道等配套設(shè)施是否匹配得當？

 

2) 不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價值位置；

 

3) 區(qū)域面積設(shè)置消防樓梯數(shù)量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設(shè)計，以增大可租賃面積。

 

 

二十六、關(guān)于吸煙室。

 

建議在步行街各層適當位置設(shè)置一處吸煙室，面積在10平米左右，并加設(shè)排煙設(shè)施。

 

二十七、關(guān)于員工休息室。

 

應(yīng)設(shè)在B1層靠近員工專用通道附近，面積不小于60㎡(約為步行街建面的0.5%)。

 

二十八、關(guān)于垃圾房的建造。

 

1) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運送通道應(yīng)注意當?shù)乩嚨母叨龋M量靠近主通道標高最高區(qū)域；

 

2) 垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；

 

3) 考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設(shè)立各主力店及步行街小商戶相對獨立的4-5個卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計，垃圾房應(yīng)相對獨立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；

 

4) 關(guān)于濕垃圾房的建造標準補充建議墻面、地面統(tǒng)一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應(yīng)鋪磚，并配置上下水、照明、滅蠅燈等設(shè)施;其中危險品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈及泄暴口；

 

5) 適當增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計排風系統(tǒng)，特別是危險品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，確保廣場消費環(huán)境品質(zhì)。

 

 

文章來源：商業(yè)地產(chǎn)學院