三大挑戰及閉店潮的歸因
一、實體商業的發展目前面臨著怎樣的瓶頸？閉店潮的出現究竟是哪些原因使然？
1. 據CBRE統計，截至2016年上半年成都持有性優質零售物業市場總體量已接近600萬平方米，在國內二線城市中位居前列。未來幾年，保守估計每年新交付持有性優質零售物業面積也將超過50萬平方米。因此在巨大的新增供應沖擊下，實體商業的行業內競爭必然大幅加劇。另一方面，需求端則受到經濟增長放緩沖擊，尤其高端消費降溫，消費結構逐步調整。而消費模式伴隨網購熱潮亦開始轉變，大量消費者已逐步形成線上消費慣性，對線下實體店的購物需求產生擠出效應。
因此，實體零售市場面臨的三大挑戰源于：
其一，集中供應所帶來的實體商業同質化風險；
其二，需求端整體趨緊的基本面；
其三，實體需求被電商消費擠出的挑戰。
2. 上述三大因素也是導致實體出現瓶頸的根本因素，而實體商業發展出現“閉店潮”的直接原因可歸結于以下幾點：
地產開發“綁架”商業，在投資回報率的要求下，商業地產在前期定位、中期招商、后期運營等三個方面均受制于地產開發，往往導致商業開發過于注重短期回報，而非長期運營。因此，同質化的開發模式導致各大賣場千篇一律，很難讓消費者產生歸屬感。
傳統商業模式已無法滿足當前消費者對購物、就餐、娛樂、教育等一站式消費訴求，商業開發缺乏創新，簡單復制支撐市場快速擴張，但卻也帶來更大的商業地產投資、運營風險。
商場硬件老化、軟性服務理念滯后，運營商管理、運營缺乏經驗，品牌調整難以跟上快速變化的消費市場。
受電商沖擊大，商場品牌組合缺乏特色，電商在價格和便利性的優勢擠壓了此類賣場的生存空間。
對最新商業前沿科技把握能力不足，“互聯網+零售”的理念尚未運用于商業運營，運營商對消費動態捕捉能力滯后。
線上線下融合未來主流趨勢
二、電商與實體商業究竟是敵是友，或如何化敵為友、攜手同行？
CBRE聯合中國連鎖經營協會出版的《2015中國購物中心發展報告》（后稱《報告》）指出，2015年影響零售運營商業務的主要因素來自成本上漲與經濟增長的影響，而與電商的競爭已不是最為關切的因素。如何實現線上線下融合而非過度強調競爭料將是未來市場的主流趨勢。
電商在中國的發展已經處于相對成熟階段，在一線城市和超二線城市的滲透率較高。此類高能級城市的未來發展側重于服務與體驗，涉及物流配送、線下售后、在線試穿等諸多方面。而在三四線城市中，電商仍處于高速增長期，品牌的線下實體店滲透率有限， “線上先行”的策略有助于在早期擴張階段節省成本。因此，在以成都為代表的高滲透率的城市中，零售回歸實體商業的趨勢初現。
1. 品牌重心重回線下，側重細分市場。
專業化程度較高的品類或通過進駐第三方電商平臺，或搭建自營電商平臺，大多數已完成在華線上布局，其策略重心未來有望逐步轉移至線下店鋪，提升細分市場領域的專業度、體驗感，以精準捕捉細分市場的目標客群。以運動品牌為例，近期在成都主要購物中心開業的針對不同性別、不同運動的各類消費客群的專業化運動店鋪不在少數。
2. 純線上品牌初試線下擴張。
早期只在線上經營的品牌、店鋪也開始嘗試線下實體店經營，以貼近目標客群。跨境電商在成都各大商圈的主流購物中心開出實體店鋪也是近期線上品牌進駐線下實體店、實踐O2O的典型案例。
線下門店體驗性&互動性
三、 在與電商共舞或主題店、集合店等形式之外，實體商業是否還有別的路徑選擇？實體商業的未來發展機遇在哪里？
在《報告》中，我們對經營商家在2016年的商業運營策略進行了調研。數據顯示，超過80%的回訪者提及提升線下門店體驗性和互動性，成為備受關注的商業經營策略。
從調研數據可以看出，2016年更多的運營商將其精力集中于線下店鋪運營策略的調整，對線下店鋪專業化、差異化、主題化的打造成為現今零售商業運營的亮點。如何合理實現線上和線下銷售貢獻率的分配及規劃線下門店的布局應是品牌經營的重點之一。除此之外，目前我們已經看到零售商、運營商開始融入跨界經營、“互聯網+”、VR、AR科技運用等諸多零售商業新理念。實體商業若想更好的把握住市場則須注意：
商業項目前期定位須用動態的眼光看待市場，洞察新趨勢，確保商業項目建成開業時仍具有市場吸引力。同時，注意結合城市發展規劃，并融入當地人文特色，與當地消費者產生情感共鳴。
商業地產開發須回顧商業本質，而非簡單的商場租賃，商業運營才是核心。而商業運營不斷突破傳統的購物屬性，轉向消費的社交屬性。產品品質仍是核心競爭力；而售前、售中、售后的服務體驗則是提升品牌吸引力、增強客戶忠誠度的基礎。
實體商業與電子商務形成良性互動，實體商業彌補電商在體驗感的不足，線上線下加速融合，發揮全渠道優勢。
合理靈活將“互聯網”技術融入實體零售業，并適時引入VR、AR等前沿科技增強消費體驗，覆蓋更多年輕消費客群。
利用網絡“大數據”掌控最新市場動態，讓大數據反哺實體商業。
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