大數(shù)據(jù)解讀：20大典型城市商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)總量與趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　核心提示：2015年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，一二三線城市占比分別約為18%、43%、39%。2016年，哪些城市將迎來(lái)新項(xiàng)目入市高潮？這些新項(xiàng)目布局和選址有何特性？
　　在2014-2016年間，全球在建購(gòu)物中心面積最高的20個(gè)城市中，中國(guó)城市占據(jù)13席。上海、成都、深圳位列全球三甲，在建面積分別高達(dá)330萬(wàn)平方米、320萬(wàn)平方米、260萬(wàn)平方米。

　　預(yù)測(cè)到2025年，還會(huì)有7000家購(gòu)物中心建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)中國(guó)大陸的購(gòu)物中心將超過(guò)1萬(wàn)家。

　　2015年年末的促銷(xiāo)季是開(kāi)業(yè)高峰期，占全年開(kāi)業(yè)量的近一半，其中12月的開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到頂峰。由于東西方以購(gòu)物為需求的傳統(tǒng)節(jié)日基本集中于年末，因此新增的購(gòu)物中心大多計(jì)劃在這一時(shí)期入市開(kāi)業(yè)。

　　如上圖所示，2015年國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)主要集中在一二線城市，少數(shù)在三線城市。其中上海購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量居全國(guó)首位，達(dá)30個(gè)，其他一線城市均有6-9個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。其次為蘇州、天津、成都、廣州。

　　一、一線城市：上海購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)面積遠(yuǎn)超其他三個(gè)城市

　　2015年，北上廣深4個(gè)城市僅上海、深圳有購(gòu)物中心開(kāi)工，開(kāi)工面積分別為31.5萬(wàn)平方米和22萬(wàn)平方米，其中上海在2014年有112.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心開(kāi)工，從2015年的沉寂來(lái)看，很大程度上是上海寸土寸金的地價(jià)導(dǎo)致，商用土地價(jià)格直逼銷(xiāo)售價(jià)格。

　　從開(kāi)業(yè)情況來(lái)看，2015年以上海購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)規(guī)模最高，達(dá)到209.76萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過(guò)其他3個(gè)城市。北京、廣州、深圳落后二線部分重點(diǎn)城市購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)規(guī)模。

　　1、深圳：購(gòu)物中心空置率同比下降0.9%

　　未來(lái)兩年深圳即將入市的大型購(gòu)物中心體量近200萬(wàn)平方米，其中超過(guò)六成的項(xiàng)目體量在10萬(wàn)平方米以上，受到整體經(jīng)濟(jì)下滑影響，項(xiàng)目面臨招商運(yùn)營(yíng)管理以及如何打造差異化等難題。

　　2015年深圳購(gòu)物中心空置率同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至6.2%。2015年全市中高端購(gòu)物中心首層物業(yè)的平均租金仍同比小幅增長(zhǎng)。

　　整體而言，深圳中高端購(gòu)物中心首層物業(yè)平均租金同比略增0.5%至人民幣909元每月每平方米。

　　2016年深圳計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目共有21個(gè)，商業(yè)總體量近120萬(wàn)方。其中體量在10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目有聯(lián)投東方park、深圳卓悅匯、天逸時(shí)代廣場(chǎng)等。

　　2、廣州：優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量將達(dá)到411萬(wàn)平方米

　　2015年最后一天，凱德商用首入廣州的項(xiàng)目——凱德廣場(chǎng)·云尚開(kāi)業(yè)，是凱德商用扎根廣州的首個(gè)項(xiàng)目，坐落于廣州白云新城。同一天位于番禺的永旺夢(mèng)樂(lè)城也正式迎客——電商沖擊之下，不少房企商業(yè)布局的步伐不是在減緩而是在加快，計(jì)劃開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心不減反增。

　　截至2015年底，廣州主城區(qū)（不含從化、增城、花都、南沙）優(yōu)質(zhì)商業(yè)的存量達(dá)到353萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%。

　　廣州核心商圈（體育中心、珠江新城、越秀商圈）優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層平均租金輕微回落0.5%至1385元/平方米/月。展望2016年，隨著天環(huán)廣場(chǎng)、K11、天匯廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目的面世，屆時(shí)廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)的存量將達(dá)到411萬(wàn)平方米。

　　3、上海：中小體量商業(yè)約占一半，開(kāi)業(yè)多集中于12月

　　2015年，上海新世界大丸百貨、MUJI全球最大旗艦店以及上海大悅城的開(kāi)業(yè)都引起了業(yè)界較大的反響，總體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年上海預(yù)計(jì)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)88個(gè)，天匯廣場(chǎng)、上海中心大廈、禹州商業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)大都會(huì)、青浦區(qū)虹橋會(huì)展中心、百聯(lián)崇明商業(yè)廣場(chǎng)、龍湖虹橋天街、新華聯(lián)國(guó)際中心等商業(yè)項(xiàng)目將于今年開(kāi)業(yè)，總商業(yè)面積502.8萬(wàn)方，相較2015年，新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量和總面積明顯增多。與此同時(shí)，小體量商業(yè)項(xiàng)目也在逐漸增多。

　　4、北京：以社區(qū)型購(gòu)物中心為主

　　2015年北京共有6個(gè)新購(gòu)物中心入市，新增供應(yīng)達(dá)64萬(wàn)平方米，值得注意的是，新項(xiàng)目以社區(qū)型購(gòu)物中心為主，定位針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)及周邊的家庭型消費(fèi)者，包含眾多快時(shí)尚品牌，較大比例的餐飲、兒童業(yè)態(tài)。

　　截至2015年底，北京中高端購(gòu)物中心首層平均固定租金同比下降1.6%至846.7元/月/平方米。租金水平主要是由新興區(qū)域內(nèi)低于平均租金之新項(xiàng)目所拉低，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性小幅下降。而受益于銷(xiāo)售額增長(zhǎng)、租約更新及租戶調(diào)整，核心子市場(chǎng)內(nèi)成熟項(xiàng)目的租金仍見(jiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　2016年北京將有約73萬(wàn)平方米的6個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)均位于新興區(qū)域且定位于面向大眾市場(chǎng)的社區(qū)型購(gòu)物中心；同時(shí)，中長(zhǎng)期內(nèi)，新增商鋪物業(yè)市場(chǎng)將由新興區(qū)域的發(fā)展所推動(dòng)。

　　二、二線城市：購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)情況要優(yōu)于一線城市

　　2015年二線重點(diǎn)城市中，以長(zhǎng)沙購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)總面積最高，達(dá)184.5萬(wàn)平方米，其次為成都，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)總面積為183.5萬(wàn)平方米。

　　從開(kāi)工面積來(lái)看，2015年，二線重點(diǎn)城市中蘇州、天津、武漢和鄭州沒(méi)有購(gòu)物中心的開(kāi)工。以長(zhǎng)沙購(gòu)物中心開(kāi)工面積最高，達(dá)103萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超其他城市購(gòu)物中心開(kāi)工面積。其次為成都，購(gòu)物中心開(kāi)工面積達(dá)68.5萬(wàn)平方米。

　　從開(kāi)業(yè)面積來(lái)看，2015年，蘇州和重慶購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)面積最高，分別達(dá)136.5萬(wàn)平方米和135.7萬(wàn)平方米。天津和武漢購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)面積在105-110萬(wàn)平方米；從整體水平來(lái)看看，2015年二線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)情況要優(yōu)于一線城市。

　　1、成都：多為龍湖、中糧、銀泰等“大腕”型開(kāi)發(fā)商

　　2015年，成都商業(yè)地產(chǎn)仍然可圈可點(diǎn)，以遠(yuǎn)洋太古里為代表的9家購(gòu)物中心亮相成都，不乏龍湖、中糧、銀泰等“大腕”型開(kāi)發(fā)商。

　　成都新增所有商業(yè)項(xiàng)目體量較2014年有所增加，但市場(chǎng)去化表現(xiàn)卻有所放緩，租金平穩(wěn)上升。主城區(qū)新增的大型優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心項(xiàng)目：龍湖金楠天街、中糧大悅城、恒大華置廣場(chǎng)以及萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)、銀泰城、凱德天府等都在其中，租金表現(xiàn)平穩(wěn)，較2014年同期小幅上升1.43%至718.47元/平方米/月。

　　成都區(qū)域內(nèi)計(jì)劃于2016年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量有19個(gè)之多，其中包括三座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及銀泰in99、新城吾悅廣場(chǎng)、星匯廣場(chǎng)、天來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)等等，總供應(yīng)商業(yè)面積將達(dá)到近180萬(wàn)平方米。

　　2、長(zhǎng)沙：逾七成購(gòu)物中心布局地鐵沿線

　　2015年長(zhǎng)沙經(jīng)歷了一場(chǎng)商業(yè)中心開(kāi)業(yè)潮，包括德思勤城市商業(yè)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象匯購(gòu)物中心、海信廣場(chǎng)等。這些新開(kāi)業(yè)的商業(yè)中心布局較為分散，分布在長(zhǎng)沙市東南西北各個(gè)區(qū)域。并且新開(kāi)業(yè)的商業(yè)中心大多具有較為鮮明的特色與定位，差異化特征較為明顯。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2015年以來(lái)，長(zhǎng)沙新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)面積逾70萬(wàn)平米，接近此前長(zhǎng)沙已有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的總體量；其中，超過(guò)七成集中在地鐵沿線，可以預(yù)見(jiàn)長(zhǎng)沙未來(lái)的商業(yè)物業(yè)將會(huì)帶著濃重的地鐵氣息。

　　3、武漢：多中心化布局態(tài)勢(shì)更加明顯

　　2015年，武漢商業(yè)地產(chǎn)多中心化布局態(tài)勢(shì)更加明顯。2014年開(kāi)業(yè)的宜家家居、武商眾圓廣場(chǎng)、永旺金銀潭店的選址布局額頭灣、青山、金銀潭等非傳統(tǒng)核心商圈。2015年，擇址郊區(qū)的宜家匯聚、永旺夢(mèng)樂(lè)城武漢經(jīng)開(kāi)店也相繼開(kāi)業(yè)，兩者借助吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站式業(yè)態(tài)，

　　以及地鐵、環(huán)線等交通便利，吸引大量消費(fèi)者。

　　三、三線城市：購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)情況低于同期水平

　　在一二線城市購(gòu)物中心市場(chǎng)漸趨飽和、競(jìng)爭(zhēng)激烈、成本攀升的背景下，三四線城市凸顯新的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，三四線城市占全國(guó)城市人口的53%，而購(gòu)物中心占比僅16.5%，加上方興未艾的“造城運(yùn)動(dòng)”，購(gòu)物中心的渠道下沉極具想象空間。

　　2015年，三線重點(diǎn)城市以溫州購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)總規(guī)模最高，達(dá)45萬(wàn)平方米；其次為珠海、海口、洛陽(yáng)和南通，開(kāi)發(fā)總規(guī)模在25-37萬(wàn)平方米。其中貴陽(yáng)、臺(tái)州和金華均沒(méi)有購(gòu)物中心進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　從開(kāi)工面積來(lái)看，2015年三線重點(diǎn)城市購(gòu)物中心開(kāi)工規(guī)模遠(yuǎn)低于二線城市，略遜于一線城市。三線重點(diǎn)城市中，海口以25萬(wàn)平方米的開(kāi)工面積最高。

　　從開(kāi)業(yè)面積來(lái)看，2015年，三線重點(diǎn)城市中，雖然以溫州開(kāi)業(yè)規(guī)模最高，但也僅達(dá)到45萬(wàn)平方米，其次為嘉興，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)26.3萬(wàn)平方米。其中常州、貴陽(yáng)、金華、臺(tái)州和揚(yáng)州均沒(méi)有購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，占到重點(diǎn)城市的近一半，從這一點(diǎn)來(lái)看，三線城市還是遠(yuǎn)落后于一二線城市。

　　1、新開(kāi)項(xiàng)目聚集三四線城市，蘊(yùn)藏更大商機(jī)

　　2013年之前，我國(guó)購(gòu)物中心主戰(zhàn)場(chǎng)在一二線城市，但現(xiàn)在，一二線城市商業(yè)已現(xiàn)飽和或過(guò)剩，而三四線城市商業(yè)還有機(jī)會(huì)。而在很多三四線城市，購(gòu)物中心數(shù)量太少，消費(fèi)模式急需升級(jí)換代，部分三四線城市的中心城區(qū)擁有40萬(wàn)-50萬(wàn)人口，機(jī)會(huì)更大。

　　同時(shí)，三四線城市的租金回報(bào)比一二線城市更高，三四線城市不僅可以在中心地段，而且土地相對(duì)便宜。因此，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向三四線城市，在三四線城市上馬新項(xiàng)目。

　　2、大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐加速三線城市商業(yè)調(diào)整

　　2015年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，一二三線城市占比分別約為18%、43%、39%：

　　一線城市郊區(qū)項(xiàng)目偏多，整體租金水平下滑，空置率上升；

　　二線城市核心區(qū)域比重較大，租金平穩(wěn)，空置率略有上升；

　　三線城市開(kāi)業(yè)項(xiàng)目供過(guò)于求，消化期長(zhǎng)，但在傳統(tǒng)商業(yè)過(guò)剩的情況下不乏寶龍、萬(wàn)達(dá)、蘇寧、華潤(rùn)等開(kāi)發(fā)商嗅到商機(jī)，帶來(lái)星巴克、H&M等認(rèn)知度高的品牌下沉至宿遷、贛州等地。其中萬(wàn)達(dá)在2015年布局三線城市的比重已達(dá)到72%。這些大型商業(yè)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入將推動(dòng)三線城市商業(yè)加速調(diào)整。