本網訊 “商業地產開發還是要專業的人去做專業的事情，行業競爭加劇，開發商對專業的依賴程度比以前更強烈。”飆馬中國商業地產顧問機構首席策劃師何其琛在接受中國商業地產策劃網（www.sydcch.com）采訪時認為，地市縣商業地產行業專業度亟待提升。
sydcch.com：2015年，一些地方政府在推出商業用地的時候，不少都是有特定開發要求的定制地塊，是否預示著地市縣商業地產開發更為理性？
何其琛：商業用地帶規劃條件拍賣，是城市供地策略的進步。第一，根據地塊在區域中的位置、周邊的產業環境來設定相關的規劃條件，就是優化土地的開發價值的表現，讓商業地產開發有的放矢；第二，商業用地的規劃條件也是有關部門提出來的開發限制策略，給土地的功利性開發畫了一個圈；第三，在目前商業地產結構性矛盾比較突出的情況下，帶規劃條件拍地的出發點，引導商業地產開發走向差異化、多元化。
但是，現階段商業用地帶規劃條件拍賣還有一些不如人意的地方。所設定的規劃條件給商業地產開發預留的空間和自由度較小。建議相關部門將強制性規劃條件修改為開發導向性的意見或者建議。即使土地拍賣附加強制性規劃條件，也希望這個條件經得起市場的推敲。有關部門出臺這些規劃條件時，不應單從建筑設計的角度，更多地從城市發展、市場需求、創新求變、文化內涵等角度尋求商業策劃的專業支撐。
現在，商業地產開發的專業度在提升，不僅萬達華潤這些知名品牌重視商業用地的策劃定位規劃設計，就是住宅開發轉型商業地產開發的企業，也在拿地前后不惜重金邀請專業機構參與到項目的開發策略中來。有關部門如果未經專業論證提出強制性規劃條件，可能會適得其反。
sydcch.com：從中國二三四線城市商業地產開發成交數據我們可以看出，一些地市縣很多區域的商業都有過半的入市體量沒有消化，這些區域的商業體量是否存在過剩的現象？
何其琛：2010年后，中國二三四線城市商業地產出現結構性矛盾。不知道大家有沒有發現，這些商業存量中大部分是“千店一面”“千街一面”？從區域商業地產開發的情況來看，大家一窩蜂的去做商業地產做商鋪，這是住宅轉型做商業地產的一個弊病。大家就覺得住宅的空間在壓縮，而商業地產空間在放大，所以大家跟風做百貨+大賣場、做所謂的商業街。
商業地產的結構性矛盾，首先體現在物業類型上，就是不同地塊要根據地塊周邊的市場、人口、消費潛力、商圈特性定位開發具有地域特色的商業物業。百貨+大賣場遍地開花，商業街的撒豆成兵，這類產品多了，做的不成功，單從體量上說過剩是確切的；
其次，還體現在產品能級上，商業網點規劃分社區級、區域級和都會級三級，目前合肥商業地產開發的能級的混亂，社區級商業地產開發不把重點放在給社區居民提供便利上，一味追求區域級甚至都會級區域的商鋪價值，盲目地貪大求全；
再次，商業地產的結構性矛盾，體現在項目開發與地塊所在區域發展的關聯粘度不夠，比如邊緣地區的生活消費水平與城市衛星城、都市經濟圈內地區相比，消費等級要低一點，應該多發展生活型的商業；傳統商業區人口密度逐年提高，現代服務業空間大；產業新城新型服務業和都市工業類開發空間更大。
sydcch.com：從商業運營的角度看，地市縣的商業體庫存應該如何更好的消化？
何其琛：如何更好的去庫存，從商業運營的角度看，開發商需要關注4個方面:
第一，地塊的所在位置決定了項目的開發價值，要結合區域發展的優勢與核心產業，根據消費的人群來合理的定位項目的商業消費客群和商務辦公的基本水準。
第二，商業地產開發還是要專業的人去做專業的事情，整個的行業競爭加劇，開發商對專業的依賴程度比以前更強烈。從目前看，開發商選擇專業服務機構的時候主要考慮以最低的服務價格獲取最專業的服務，而不是依靠專業度來選擇服務機構.開發商在專業度要求的把握上不是以質論價，行業專業度整體有待提升。
第三，大家對產品的價格很敏感，對價格背后的關聯體系缺乏清醒的認識，都想自己的項目賣個很高的價格，但是對項目的配置、對項目的關聯要求、項目專業化操作如商業氛圍的設計等等置若罔聞。在這一點上，合肥目前與發達的城市還有比較大的差距。
第四，開發企業要清醒的認識到商業地產的開發與住宅地產的開發完全是兩碼事，住宅地產賣的是可居住的成品住房，商業地產開發銷售的商鋪只是半成品，經過市場培育、商業運營后，價值才能體現出來。因此，商鋪價格不要盲目的攀高，商鋪規劃設計不能只看自己的喜好，必須找準市場定位。
sydcch.com：從東部沿海到西部地區的城市新區，動不動就開發幾十萬上百萬方商業綜合體，而且區域商業綜合體占比居高不下，城市新區是否能承載這么多商業？
何其琛：從不同區域的城市新區未來的發展規劃看，城市新區都市城市發展新的增長級，隨著新區產業工人和白領、金領階層不斷的進入，隨著居住人口的不斷增加，區域消費需要通過增加相關的商業來釋放。如果單純地考慮城市新區的現有市場，目光就短了點，淺了點。不要小看城市新區對區域居住人口的向心吸引力，不要小看城市新區未來的發展前景。
說白一點，城市新區商業開發的立足點在新區，但要放眼新區輻射區、放眼新區影響關聯的都市圈城市群。雖然不同類型商業的出現對區域商業體量大小會有一定的影響，比如說幾百萬方萬達城的超體量文化旅游項目、幾十萬方的迪斯尼、歡樂谷文化娛樂項目、十幾萬乃至幾十萬方的奧特萊斯項目，使得商業由過去單純的零售商業變成復合型的商業，由單純的購物為主，變成娛樂、休閑、文化為主的商業。這一類特色商業是無法用傳統的眼光去判斷多寡的，更不能用傳統眼光取低估項目的輻射影響能力。
目前，城市新區商業的問題不是過剩，而是布局。從本人了解的一些地市縣城市新區區域商業布局看，普遍存在規劃不太合理的現象，如區域商業分級不明顯；同類型同組合的商業扎堆，商業資源爭奪激烈，同質化的開發會使項目經營難度加大；再如商業街道聚合程度不高，還沒有形成商業集群效應。更有一些縣區級城市新區盲目開發大體量的專業市場，一些跟風逐利開發的所謂電子商務產業園雙創空間，不考慮區域資源配置的落地性可能性，都是商業布局不合理的直接變現
sydcch.com：現在地市縣不少商業實體店出現關門的現象，您覺得主要原因是什么，怎么看這種市場變化？
何其琛：隨著商業競爭的加劇，互聯網對實體店的沖擊，使得還保有傳統經營方式的一些企業面臨風險。沃爾瑪、家樂福、金鷹的退出，萬達百貨的經營轉型，實際上這些店鋪本身經營方式上出了問題，與城市商業發展關聯度不大。城市百貨向購物中心轉型過程中，仍然以傳統百貨的經營方式來運營項目，當然適應不了城市不斷變化提升的商業需求。
不可否認，實體商業正遭受網絡零售沖擊，過去的購物消費大部分是在商場里完成的，現在占的比重可能在不斷下降，原來是100%，現在是跌落到80%到70%的樣子，電商之前只占20%，未來可能占到40%50%，但休閑消費娛樂消費教育消費文化消費體育消費健康消費呢......網絡的實際作為就有一定限制。我們對市場的判斷是實體店不會消亡，電商隨著它的便利性不斷發展也會占有一席之地，成為新興的對消費服務業的補充，但仍然處于配角的位置，主角是實體商業。
實體商業和電子商務不是對立的，他們可以互補，淘寶物流和京東物流都在尋求實體店對接，相關實體店也會尋求網絡化。比如飛凡網與萬達的相關聯體系的結合，阿里喵街與銀泰購物中心的配合，飛牛網與大潤發實體店的組合，讓現代實體店的體驗優勢與網絡虛擬購物相輔相成。實體店插上電子商務的翅膀，未來會發展的更好。
sydcch.com：針對目前中國二三四線城市的商業地產開發現狀，您對開發企業商業項目的拿地、定位、規劃等有何建議？
何其琛：從拿地的角度來說，建議開發商對目標地塊開展城市區域板塊進入的專業策劃論證，必須對地塊所在板塊有前瞻性的認識，對板塊同類產品有前端性的研究，對未來發展趨勢有專業化的判斷。
從定位的角度來說，專業服務機構保駕護航，能有效減少項目的試錯成本，要因地制宜，根據地塊所在的位置來設計相應的產品；企業要少做偏門，做自己最拿手的類型；不鼓勵跨界操作，比如用做住宅的思路去做商業，這種跨界很可能就會讓項目開發走進死胡同。
在規劃設計方面，務必要重視市場策劃與建筑策劃的對接，要讓前期專業策劃服務成果，經過開發企業的取舍形成規劃設計任務書，再來按任務書做設計，這是商業地產開發標準化的流程。拿地就直接開展規劃設計，忽視市場要素的配置，輕視開發價值的挖掘，都要付出高昂的代價。以前萬達的太原街就因為前期的定位缺失炸掉重來，不是每一個開發商都有這個勇氣和實力。
sydcch.com：針對目前地市縣商業地產現狀，您對商鋪投資客戶有何建議？
何其琛：在投資商鋪時，不能盲目的追大，要選擇最合適的。租售比是判斷商鋪總價的一個參考因子，要判斷價格是否合理，如果對這些預判不了解，可以上專業網站如sydcch.com或者咨詢專業人士。買商鋪不能單純的追求開發背景和項目亮點，要站在商業經營的角度綜合考慮。
賣商鋪不能單純的看開發商的品牌，要看它是不是專業做商業地產開發與運營的。如果某個品牌以住宅見長，即便是品牌很好，買它的商鋪也要謹慎，要看它的商業設計與規劃是不是合理，這方面，最好請專業人士咨詢一下。
我們在投資商鋪前，還要看它有沒有專業的運營，有沒有一個專業化的公司去操作，對品牌運營的支持率等多個方面做一個綜合的考量。對商鋪風險判斷的越仔細，投資價值就會越有保障。
