購物中心業(yè)態(tài)配比與模式分析

一、業(yè)態(tài)構(gòu)成。

按功能性把購物中心的業(yè)態(tài)分為零售、餐飲、娛樂休閑、服務(wù)四大業(yè)態(tài)。統(tǒng)計(jì)中國10余家大型購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成顯示，目前國內(nèi)購物中心各功能性業(yè)態(tài)的比重分別為：零售64%、餐飲20%、休閑娛樂12%、服務(wù)5%。

與東南亞購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成：零售52%、餐飲18%、娛樂休閑20%、服務(wù)10%相比，目前國內(nèi)大型購物中心的零售業(yè)態(tài)的比重與國際標(biāo)準(zhǔn)相比高12%。

而娛樂休閑及服務(wù)業(yè)態(tài)與國際標(biāo)準(zhǔn)相比分別低8%、5%。這表明，與國外成熟購物中心相比，國內(nèi)購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不盡合理，尤其是娛樂休閑、服務(wù)等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)較為單一，缺乏具有娛樂性和趣味性的項(xiàng)目。

購物中心業(yè)態(tài)比例國際標(biāo)準(zhǔn)與國內(nèi)統(tǒng)計(jì)結(jié)果差異表

二、各業(yè)態(tài)分析。

1、零售業(yè)態(tài)分析。

從不同類型購物中心的零售業(yè)態(tài)組成看，都市型購物中心55.3%的零售業(yè)態(tài)以品牌專賣店為主,其次為超市12.9%;區(qū)域型購物中心35%的零售業(yè)態(tài)為百貨主力店,其次為家居廣場8%;社區(qū)型購物中心26.4%的零售業(yè)態(tài)為百貨,其次為超市24.9%。

這表明: 品牌專賣店已成為都市型購物中心的主力零售業(yè)態(tài)，百貨、超市及專業(yè)賣場已成為區(qū)域型及社區(qū)型購物中心的主力零售業(yè)態(tài)。

不同區(qū)域購物中心零售業(yè)態(tài)情況表

2、餐飲業(yè)態(tài)分析。

從不同類型購物中心的餐飲業(yè)態(tài)組成看，都市型購物中心39.6%的餐飲業(yè)態(tài)以中餐為主，其次為美食街34.7%；區(qū)域型購物中心60.3%的餐飲業(yè)態(tài)為中餐，其次為東南亞餐10.8%；社區(qū)型購物中心51%的餐飲業(yè)態(tài)為中餐,其次為快餐23%。

這表明：都市型購物中心的餐飲業(yè)態(tài)日漸休閑化，區(qū)域型購物中心的餐飲業(yè)態(tài)日漸商務(wù)高檔化，而社區(qū)型購物中心在提供大眾餐飲滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求的同時(shí)，低檔次的快餐也成為發(fā)展重點(diǎn)。

不同區(qū)域購物中心餐飲業(yè)態(tài)情況表

3、娛樂休閑業(yè)態(tài)分析。

從不同類型購物中心的娛樂休閑業(yè)態(tài)組成看，都市型購物中心的娛樂休閑業(yè)態(tài)以影院為主；區(qū)域型購物中心的娛樂休閑業(yè)態(tài)以兒童樂園、電影院、KTV為主；社區(qū)型購物中心的娛樂休閑以KTV、電影院、兒童樂園為主。

這表明，從目前看，中國購物中心的娛樂休閑業(yè)態(tài)發(fā)展較為單一，缺乏趣味性、娛樂性、以及適合室內(nèi)游樂的大型游藝項(xiàng)目，兒童游樂及電影院是最常見的休閑娛樂業(yè)態(tài)。

不同區(qū)域購物中心休閑娛樂業(yè)態(tài)情況表

三、模式分析。

購物中心在我國的發(fā)展還處于起步階段，其投資模式也因開發(fā)商的專業(yè)水平、資金實(shí)力、發(fā)展戰(zhàn)略的不同而不同。目前我國購物中心主要投資模式有“統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營”和“租售結(jié)合”兩種。

1、“統(tǒng)一開發(fā)+分割銷售+返租經(jīng)營”。

購物中心開發(fā)商將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完之后，把項(xiàng)目分割成若干個(gè)小的商鋪在市場上出售，在銷售時(shí)由管理商與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，將商業(yè)物業(yè)交由經(jīng)營商做統(tǒng)一招商、管理，投資者每年可以收取固定的投資回報(bào)。返租合同的期限短的一般為3—5年，長的達(dá)到15年；而回報(bào)率一般為6%—9%。

2、“租售結(jié)合”。

購物中心“租售結(jié)合”投資模式是在“分割銷售、售后返租”投資模式的基礎(chǔ)上進(jìn)化而來的。

其總體操作思路是：開發(fā)商在購物中心項(xiàng)目開發(fā)的過程中，將整個(gè)項(xiàng)目的一部分商鋪出售，以收回投資成本（開發(fā)商在出售商鋪時(shí)，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃），然后組建購物中心管理公司或聘請專業(yè)管理公司來對購物中心進(jìn)行出租經(jīng)營、管理，以賺取后期的營運(yùn)利潤和支付商鋪投資者的收益。