一、案例：家居主力商家—好百年。
好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業。好百年各分店主要經營中高檔家居商品并為家居商品供應商提供商品展示、分銷、物流配送及信息服務。
從2002起，好百年開始逐步向全國市場擴張，其在上海的店鋪目前主要是東方店（營業面積3萬平方米）。2004年后，其擴張的觸角主要在北京、上海、廣州等中心城市，其單店面積一般都超過4萬平方米。
未來10年，好百年計劃要在全國主要大中城總計開設100家以上分店，而上海作為其主要擴張目標城市，對于我們來說，可以說是就在身邊的機會。
好百年的租用方式
好百年的擴張，一般是選定一個合適的商業項目（商業地產招商），開發商采取帶租約銷售的方式。先進行商鋪銷售，再將商場整體出租給好百年，由其負責招商以及日后的經營、物業管理等工作。發展商則按照每年8%的回報率向業主返還一定金額。
二、制定經濟分析條件。
為了便于計算和具有代表性，先設定幾個條件：
（1）租期時間為8、10年計。
（2）選定二層作為面積來計算（兩層面積為7000㎡計）
（3）假設商場兩層全部公開發售，并且達到100%的銷售率。
三、租金回報率計算。
1、計算方法
根據制定假設條件的原則及兩個假設條件，不論給好百年的租金以及售價如何，一定要保證發展商的純收益，由此得出以下的公式：
實際銷售總金額-回報客戶的金額+好百年租金-不可預見費=純銷售額
其中：
實際銷售總金額：是商場在實現100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用。
回報客戶的金額：是發展商每年按照8%的出租回報率在租期內付出的總金額；
好百年租金：是租期內發展商從好百年得到的總收益；
不可預見費：是在租期內發生的目前不能預見的部分支出；
純銷售額是在發展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現100%銷售的情況 下獲得的收益。
假設商場在正常經營狀態下的市場推論價格已知。假設為：
計算數據說明：
按照好百年租期為8年、10年分別計算相應的租金及銷售均價；
不可預見費按照8年2.5%、10年3%計算。
前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。
2、計算過程與公式
按8年租期算：
將已知數據帶入到公式中，得到：
銷售均價×10000－銷售均價×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－銷售均價×10000×2.5%＝22500×10000
得出銷售均價與月租金的關系方程式：銷售均價＝53731－361×月租金
按照月租金從50元/㎡到100元/㎡的價格，帶入到公式中，則得到相應的銷售均價，既當該好百年的租金達到某個價格時，要實現相應的銷售整體均價，才能保證發展商能夠得到純銷售額。（二層均價按照2：1的比例計算。）
計算結果為：
說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為8年總共所需的金額
由以上遞增方式得出：每年租金表（元/㎡）
計算方法同上，則計算結果為：
說明：
表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為10年總共所需的金額；
當租金達到80元/㎡，商場整體銷售均價在18000元/㎡時，發展商需貼補的金額最少，如果均價超過這個價格，則需貼補的金額也要相應增加；
當租金達到90元/㎡，商場整體銷售均價在18000元/㎡時，發展商的租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，發展商就不需貼補，租金已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈余。
由以上遞增方式得出：每年租金表（元/㎡）
結論：
從兩個計算結果比較看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及發展商需貼補的金額，當租期為10年，租金達到80元/㎡時，銷售價格比較接近市場水平。
分析說明：
租期越長，發展商要返還給客戶的金額越多，即發展商要貼補的錢要增加，這樣必定要提高商場的銷售價格來填補，無疑，這樣做對銷售的壓力將非常大；
好百年的租金水平低，則發展商要返還給客戶的金額增加，也會提高商場的銷售價格，增大銷售壓力。
