物流地產(chǎn)“黃金時代”到來 凈租金回報率可達7%-12%

　　核心提示：世邦魏理仕發(fā)布了《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》，該報告顯示，過去十年間，物流地產(chǎn)在中國經(jīng)歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現(xiàn)代物流設施的供給遠仍落后于日益膨脹的需求。

　　隨著國內(nèi)貿(mào)易及電商的快速發(fā)展，市場對物流地產(chǎn)的需求越來越大。

　　近年來，房企開始陸續(xù)進軍物流地產(chǎn)。綠地去年已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主攻方向加以推進，萬科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產(chǎn)項目，萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)，復星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領域。

　　物流倉儲設施稀缺

　　物流地產(chǎn)指投資商開發(fā)的物流設施，其范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務的不動產(chǎn)載體。隨著國內(nèi)貿(mào)易及電商的快速發(fā)展，市場對物流地產(chǎn)的需求越來越大。

　　據(jù)中國商報記者了解，隨著電商的火爆，物流倉儲成為電商的一大難題。剛剛過去的“雙十一”就產(chǎn)生了6億多個包裹，快遞出現(xiàn)爆倉現(xiàn)象。如果想要滿足客戶對于物流速度的要求，電商企業(yè)必須提前大量備貨。據(jù)悉，阿里巴巴、亞馬遜、京東商城等電商企業(yè)紛紛自建物流園區(qū)，但仍不解渴。以京東為例，過去兩三年中京東的自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速，同時其與國內(nèi)最大的高標準物流設施供應商普洛斯的合作(租賃面積)也以年均超過100%的速度在遞增。

　　跨境電商對倉儲的需求也很大。據(jù)了解，國內(nèi)一些保稅區(qū)內(nèi)倉儲面積已然供不應求，甚至有企業(yè)將貨物存放于簡易帳篷內(nèi)。

　　據(jù)中國倉儲協(xié)會估算，目前全國通用倉庫總體量達6.98億平方米，而高標準倉儲僅約1300萬平方米，僅占不到20%。從設施本身的供給構成來講，舊的倉庫多，新的倉庫少。從分布和構成來講，整個布局的結構性失衡還是存在的。

　　近日，世邦魏理仕發(fā)布了《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》，該報告顯示，過去十年間，物流地產(chǎn)在中國經(jīng)歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現(xiàn)代物流設施的供給遠仍落后于日益膨脹的需求。世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉認為，近年來，政府一方面積極推行集約用地，另一方面逐年下調(diào)城市工業(yè)用地指標，在一定程度上限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展速度。

　　綠野資本分析，“由于中國經(jīng)濟總量的發(fā)展，西部經(jīng)濟的成長和電子商務的崛起等因素，導致了整個物流設施市場在原來供給不足的情況下，有大量的需求沒有被滿足，他們可能屈就于低端的倉庫里。在過去的10年周期里，高端倉庫實際相對處于供不應求的狀態(tài)。”

　　進軍物流地產(chǎn)

　　嗅覺敏感的地產(chǎn)開發(fā)商近年來開始陸續(xù)進軍物流地產(chǎn)。11月19日，五洲國際控股有限公司和普洛斯投資管理(中國)有限公司簽訂協(xié)議，合作開發(fā)、建設、管理和運營普洛斯滎陽南物流園，并初步選定了若干潛在的合作項目。五洲國際表示，未來會將更多重心偏向大型物流商業(yè)中心及大型批發(fā)市場和大型物流中心的結合。據(jù)悉，五洲國際已在全國12個省份25座城市開發(fā)運營了39個項目。

　　10月10日，杭州萬科于以8235萬元摘下大江東物流用地，占地面積150畝，萬科物流開始在華東布局。此外，萬科近期借河北廊坊項目宣布進軍屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇的物流地產(chǎn),萬科希望將此項目作為集團涉足物流地產(chǎn)的首批重點項目。目前，萬科已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產(chǎn)項目。據(jù)悉，萬科已成立萬科物流發(fā)展有限公司，萬科表示，公司的物流地產(chǎn)項目大多還處在前期獲取階段。

　　綠地集團去年已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主攻方向加以推進。此外，萬通控股、復星、華夏幸福、富力、合生創(chuàng)展等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領域。

　　物流地產(chǎn)之所以備受關注，不僅因其發(fā)展?jié)摿Υ螅€在于投資回報率高。業(yè)內(nèi)專家表示，當前商業(yè)地產(chǎn)年租金回報率可能在3%-4%，但物流地產(chǎn)凈租金回報率能達到7%-12%，遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)租金，而全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。巨大的市場需求加可觀的投資回投，致使很多房地產(chǎn)進軍物流地產(chǎn)。

　　專業(yè)人士指出,無論是在新的工業(yè)園區(qū)或外來產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)上,房企都有優(yōu)勢。土地運營、金融渠道、政府關系等方面能幫助房企獲得更高價值的土地資源,而較強的融資能力和金融運作水平,也是發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)和幫助企業(yè)成長的重要因素。

　　然而，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商受到了國外同行的挑戰(zhàn)，全球7大物流開發(fā)巨頭（普洛斯、嘉民、安博、維龍、寶灣、易商、宇培）早已看中中國市場的巨大潛力，并提前下手。普洛斯于7月宣布設立70億美元基金布局中國物流市場。世邦魏理仕預計在內(nèi)外資巨頭的推動下，國內(nèi)物流地產(chǎn)市場將迎來蓬勃發(fā)展的春天。

　　倉儲的地區(qū)分布

　　世邦魏理仕發(fā)布的全國首份《中國物業(yè)投資指南之物流地產(chǎn)篇》報告，對租金波動性、市場流動性、空置率4個風險指標，以及歷史租金表現(xiàn)、租金長期預測、貨物運輸量、投資回報率等11個收益指標的考量測評后，認為全國17個物流物業(yè)投資潛力地中，只有北京、上海、廣州、深圳、成都，能更好地扮演“物流地產(chǎn)投資目的地”角色。

　　作為中國的首都和政治經(jīng)濟文化中心，北京良好的經(jīng)濟基本面以及完善的基礎設施為物流地產(chǎn)奠定了基礎，依托于兩千萬人口的城市規(guī)模及發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè)，整體物流需求由消費品及電商類客戶主導。

　　上海乃至周邊蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點城市，目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面，截止至2015年第二季度，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲存量達375萬平方米，市場整體空置率為9.1%。

　　2015年下半年上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市預計場將有超80萬平方米的高標準倉庫入市，其中一半的新增供應位于浦東新區(qū)的外高橋、浦東機場和洋山陸域三個區(qū)域，而另一半則主要分布在浦西的寶山和青浦。鑒于目前這些區(qū)域的空置率普遍較低，《報告》預計下半年新項目的上市將刺激市場成交量的上升。同時，預計開發(fā)商將推出更多優(yōu)惠手段來吸引租戶以應對更為激烈的競爭。

　　廣州及深圳位于制造業(yè)重地的珠三角地區(qū)，承接了來自制造業(yè)的物流需求；此外，作為全球最大的城市帶，珠三角龐大的人口規(guī)模亦刺激了來自電商及第三方物流的蓬勃需求。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,截至9月底,廣州優(yōu)質(zhì)保稅倉儲總存量維持在28萬平方米。從中長期來看,國家對外貿(mào)市場的政策性刺激作用將對廣州保稅市場產(chǎn)生積極的影響。預計廣州保稅倉儲的問詢需求將維持平穩(wěn)上升,同時未來竣工的保稅倉儲項目將獲得良好的吸納,并推動未來12個月租金上升3%-4%。

　　成都依托全國第四大航空樞紐雙流機場和連接歐亞大陸的蓉歐快鐵貿(mào)易大通道，其區(qū)域性的物流樞紐中心地位正在日益顯現(xiàn)。根據(jù)《報告》，截至2015年上半年，成都優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場總存量達124萬平方米，市場整體空置率為17.2%。目前，成都市場高標庫主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。

　　報告顯示,中國物流設施的需求趨勢也正逐步由沿海城市向北部和西部的內(nèi)陸城市發(fā)展,而建立新的高速鐵路網(wǎng)絡將大大提高各個內(nèi)陸城市的連接。在2020年中國鐵路將完成超過15000英里的高鐵網(wǎng)絡和18個多式聯(lián)運物流。展望未來，北京、廣州、深圳的物流設施市場將呈現(xiàn)物流倉儲設施優(yōu)化升級、跨境電商租戶活躍度上升，以及需求外溢至周邊城市這三大趨勢。

　　機遇與挑戰(zhàn)

　　雖然物流地產(chǎn)成為地產(chǎn)商的投資熱點，但是，物流地產(chǎn)仍面臨投資周期長、投資大、拿地難等問題。

　　物流地產(chǎn)本身屬于長期持有運營的開發(fā)模式，在這種模式下，它的利潤沒有住宅地產(chǎn)或者售賣型工業(yè)高，盡管開發(fā)周期和投資周期會比較短，但持有的周期比較長。物流地產(chǎn)回報周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實力的企業(yè)才有能力參與。

　　專家介紹，物流地產(chǎn)投資規(guī)模大，通常是在10萬平方米左右的投資規(guī)模，標準國際化單層倉庫建設成本為每平方米1800元，雙層庫成本為每平方米2400元到2500元。

　　拿地難是開發(fā)商遇到的又一難題。中國物流與采購聯(lián)合會的調(diào)查報告分析認為，由于物流用地價格偏低，且單位產(chǎn)出和稅收貢獻都不大，對促進就業(yè)毫無助益，很多地方政府尤其是一線城市的地方政府不樂意審批物流用地。

　　關于房企積極布局物流地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為有三點應當注意：首先，適應電商“新經(jīng)濟”的需求，無論是電商企業(yè)還是房企開發(fā)運營的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提高物流運作的效率和送達準確率是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)首先應該解決的“軟件上”的管理問題。其次，房企開發(fā)運營的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好“最后一公里”物流園區(qū)專業(yè)化服務，構建社區(qū)O2O平臺最關鍵。另外，房企可以借力電商企業(yè)一起開發(fā)物流園區(qū)，根據(jù)網(wǎng)購“新經(jīng)濟”的需要提供更多的“個性化”需求與服務，或許為未來物流園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。