萬科合伙人制度后的“未來”如何？

從2014年年初，萬科首次推出合伙人制度后，“合伙熱”開始在房地產(chǎn)內(nèi)流行起來，逐漸從民企擴(kuò)散至國企，像綠地、龍湖、碧桂園等房企也紛紛加入。下面就讓我們一起來看看萬科合伙人制度后的“未來”如何？

　　
是什么催生了合伙人機(jī)制？

　　
2004年初，萬科首次推出合伙人制度，之后，綠地在借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)上市時(shí)，也完成了“合伙人制”的改革，不到一年的時(shí)間，“合伙人”的概念已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)持續(xù)地發(fā)酵。如今，不僅是碧桂園、龍湖等民營房企推出各自版本的事業(yè)合伙人制度，甚至房地產(chǎn)業(yè)的“合伙制”熱潮開始從民企擴(kuò)散至國企，包括越秀地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等房企均加入其中。高管持股，項(xiàng)目跟投這種模式已經(jīng)在沖擊著舊的經(jīng)營理念。有人預(yù)測，再過一段時(shí)間，也許就真如萬科高層所言，“去精英化”的清洗將在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中形成新的管理浪潮。

　　
有專家稱：“雖然說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給高管和項(xiàng)目操盤者的薪酬與其他行業(yè)相比還是比較體面的，但和他們所創(chuàng)造的價(jià)值相比可能也不一定是完全匹配的，以至于開發(fā)企業(yè)的高管頻繁跳槽甚至下海創(chuàng)業(yè)的事情屢見不鮮，如中海、金地、萬科都有這樣的案例，而且‘出走下海’的這批人往往都是特別有能力的，做一個(gè)股東，搏一下，操作一個(gè)項(xiàng)目就是數(shù)千萬甚至上億，而其間所付出的成本也就是幾年時(shí)間而已。所以，也就幾乎是同時(shí)，萬科與綠地這兩家不相伯仲的大型房企都將‘合伙人制’的問題推向了臺前。”

　　
不少行業(yè)人士認(rèn)為，過去30年，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭主要是圍繞著土地與資金而展開，而當(dāng)人才在房企發(fā)展中的作用和地位日益顯著時(shí)，人才在企業(yè)管理轉(zhuǎn)型突破中的角色將顯得更加關(guān)鍵，可以想象，未來管理模式和人才才是房企競爭的核心要素。

　　
合伙人熱潮在房企中擴(kuò)散

　　
2014年3月的萬科春季例會上，萬科首次披露了即將推行“事業(yè)合伙人”制度的內(nèi)容：在集團(tuán)層面成立合伙人持股計(jì)劃，一個(gè)200多人的EP(經(jīng)濟(jì)利潤)獎(jiǎng)金獲得者成為萬科首批合伙人，通過共同持有萬科的股票，“決定萬科的未來往哪里走”。而在項(xiàng)目層面，萬科則成立項(xiàng)目跟投制，除高級管理人員外，其他員工自愿參與項(xiàng)目投資，萬科對跟投項(xiàng)目安排額外受讓跟投，投資總額不超過該項(xiàng)目資金峰值的5%，遵循市場化運(yùn)作。

　　
同年10月28日，龍湖宣布采納限制性股份激勵(lì)計(jì)劃，具體措施為：受托人匯豐信托以龍湖地產(chǎn)提供的現(xiàn)金在市場上購入龍湖股份，并以信托形式代龍湖相關(guān)選定雇員持有，直至該等股份按計(jì)劃規(guī)則歸屬于相關(guān)選定雇員為止。受托人于該計(jì)劃期間，可購買的最高股份數(shù)目不得超過龍湖地產(chǎn)于采納日期已發(fā)行股本總數(shù)的3%。

　　
根據(jù)碧桂園去年12月披露的信息，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，即項(xiàng)目經(jīng)過內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例，共同組成項(xiàng)目合資公司。這一跟投制度中，除了集團(tuán)董事、副總裁、中心負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理需要對項(xiàng)目強(qiáng)制跟投外，其他員工在不超過投資上限的前提下也可自愿參與項(xiàng)目跟投，其中區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理等僅需投資自己區(qū)域的項(xiàng)目，占比不高于10%，集團(tuán)員工可投資所有項(xiàng)目，但占比不高于5%。這一跟投制度也規(guī)定了回報(bào)機(jī)制：當(dāng)項(xiàng)目獲得正現(xiàn)金流后，利潤就可分配，所得利潤可用于投資下一個(gè)項(xiàng)目，也可交給集團(tuán)公司有償使用；項(xiàng)目有盈利時(shí)，可進(jìn)行分紅；但如果項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，參與者不可退出。值得注意的是，在項(xiàng)目投資期間，參與者則進(jìn)出自由。

　　
2015年2月5日，越秀地產(chǎn)發(fā)布的拿地公告中就透露佛山禪城佛平路項(xiàng)目首次設(shè)立雇員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，該項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員及核心員工將參與對項(xiàng)目公司的股權(quán)投資。合資格管理層成員就一個(gè)項(xiàng)目所做投資的總額可能各不相同，但每間項(xiàng)目公司全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將低于其股權(quán)總額的10%。公告指，就開發(fā)佛山禪城佛平路地塊項(xiàng)目而言，全體合資格管理層成員所持的股權(quán)總和將不超過2%。

　　
職業(yè)經(jīng)理人成為“利益共同體”

　　
雖然，不論是合伙人制的實(shí)施范圍，還是合伙人在項(xiàng)目中的占股比例，越秀地產(chǎn)的合伙人制比萬科、碧桂園的都略顯保守，但依然可以看出房企的股權(quán)激勵(lì)似乎已漸成“燎原之勢”。

　 
其實(shí)合伙人制度還帶有鮮明的職業(yè)經(jīng)理人烙印。但是，與以往的職業(yè)經(jīng)理人相比，房企在采取合伙人制度后，股東們在做決策時(shí)，可能更多的時(shí)候會站在公司利益的角度去考慮問題，而不是像在職業(yè)經(jīng)理人階段那樣，只追逐個(gè)人利益。落地到具體項(xiàng)目上，作為合伙人會考慮到項(xiàng)目利益最大化和社會效益最大化，設(shè)計(jì)的樓市產(chǎn)品也會更慎重。但與阿里巴巴、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司的合伙人制度相比，幾乎所有房地產(chǎn)公司都存在一個(gè)天然缺陷：他們在公司成立之時(shí)已經(jīng)是股份制架構(gòu)，嚴(yán)格遵守“同股同權(quán)”的原則，即誰的股份多誰說了算，公司的發(fā)展戰(zhàn)略、激勵(lì)制度都是由董事會投票決定，而并非像阿里巴巴那樣由少數(shù)股東決定董事會。

　　
與員工持股相比，項(xiàng)目入股的收益更為直接，無論是萬科的跟投制度還是碧桂園的成就分享計(jì)劃，均是通過提取一定比例的項(xiàng)目凈利潤獎(jiǎng)勵(lì)員工，從而達(dá)到激勵(lì)效果。但由于項(xiàng)目收益受市場環(huán)境變化影響更大，在房地產(chǎn)利潤率逐漸下滑的大背景下，激勵(lì)效果的可持續(xù)性也有待觀察。