核心提示：那么，“大消費”時代，商業地產結構性失衡如何破？飆馬商業地產認為，只有開發商、特別是城市管理者，協同一致樹立一個共同目標，才能真正破解結構性失衡難題。
“未來行業的結構性失衡將會愈演愈烈。”在郭增利看來，行業的變革在所難免，新經濟常態下的格局，尤其是中國“大消費”時代到來，將倒逼商業地產行業轉型升級。那么，“大消費”時代，商業地產結構性失衡如何破？飆馬商業地產認為，只有開發商、特別是城市管理者，協同一致樹立一個共同目標，才能真正破解結構性失衡難題?！?nbsp;
商業地產行業轉型升級
“一個購物中心項目，預設50年的盈利回報期，這在國內是難以想象的。”中國購物中心產業資訊中心主任、中購聯購物中心發展委員會主任郭增利不久前帶團前往英國考察，期間的所見所聞讓他這位多年在國內從事零售商業地產研究的行業專家，也不得不再次反思，到底中國的商業地產項目為何而建？
“與國外的這種漫長穩健的回報周期相比，國內商業地產項目常常盲目上馬，恨不得5年就出來結果。”與此同時，國內紛紛倉促上馬商業地產項目的背后，所建的物業并不能夠適應當前消費者市場的購買需求。
“未來行業的結構性失衡將會愈演愈烈。”在郭增利看來，行業的變革在所難免，新經濟常態下的格局，尤其是中國“大消費”時代到來，將倒逼商業地產行業轉型升級。
今年第三季度的國民經濟數據顯示，中國的第三產業占GDP的比重已達到51.4%，近十年來首次突破半壁江山。比上年同期提高2.3個百分點,高于第二產業10.8個百分點?！?nbsp;
“商業地產的基礎是消費和服務需求，第三產業服務業的發達程度決定了商業地產的規模和發展水平。” 在盈石集團執行董事兼北京盈石總裁何誠看來，這意味著消費對經濟增長的促進作用已經開始發力，“隨著國內1億新型資產階級階層的崛起，商業地產行業升級的契機也已經到來。”
經濟步入“大消費”時代
在中國經濟結構調整爬坡的過程中，傳統產業產能過剩導致多年積累的結構性矛盾也急需解決。傳統產能要完成去庫存、去產能化還需要時間和過程，因此工業的下行壓力無可避免，GDP增長難免受到其拖累?！?nbsp;
不過，拉動經濟增長的“三駕馬車”中，投資和出口的表現不盡如人意，但消費表現穩定，拉動作用穩步增強。
“服務業已經成為我國經濟穩定增長一個非常重要的支撐，我國從工業制造大國開始升級轉變為消費大國。” 而在何誠看來，中國經濟的“大消費”時代已經到了，“大消費”時代最大的特點是會給商業地產帶來“個性化消費、體驗式消費、高品質消費”等幾大方面的改變。而這種消費市場和服務業的升級，將必然帶來商業地產行業升級的格局出現，為目前商業地產發展困境帶來新的契機。“這個轉型升級趨勢就是經濟規律所致，且這個升級趨勢是很穩健。”
根據國家統計局的數據測算，今年前三個季度社會消費品零售總額扣物價以后實際增長是10.5%，同時增速是在逐月提高的，與居民消費結構升級相關的一些行業，旅游、保健、衛生、教育、醫療這些行業增長速度都是非常快的?！?nbsp;
而服務業的發達程度決定了商業地產的規模和發展水平，盈石集團研究中心總經理張平也表示，尤其是居民收入水平提高，意味著消費者總體購買力的提升，尤其是中產階級隊伍的品牌意識及體驗式需求的日益提升，會是引領中國消費市場升級的主要推動力?！ ?nbsp;
瑞信研究院發布的2015年《全球財富報告》顯示，目前中國中產階級人數已增長至全球首位，達1.09億名。自2000年以來，中國中產階級的財富大幅增長330%，2015年已達7.3萬億美元，占全國財富的32%?！ ?nbsp;
在張平看來，“‘大消費’時代的本質則意味著我國的整體內需市場將大幅擴容。居民總體收入快速增長的背后，是我國中產階級隊伍的逐漸壯大。
體驗式商業引領未來
由于經營模式落后，成本持續上漲，新興業態替代、互聯網購物沖擊等眾多因素的影響，百貨、超市等傳統零售企業效益下降，關店止損現象時有發生。此前發布的《2015年上半年主要零售企業關店統計》顯示，2015年上半年主要零售企業（含百貨、超市）在國內共計關閉121家?！ ?nbsp;
即便是國內商業地產龍頭老大——萬達，其百貨店今年7月終于痛下決心關閉40余家嚴重虧損的門店，剩余的也將調整壓縮經營面積。縱觀全國市場，百貨關閉的消息也是接連不斷，有本土的也有國外的，有獨立物業的也有嵌套在購物中心之內的，比如尚泰百貨從去年開始接連撤出其位于沈陽、杭州、成都的萬象城；比如今年上半年天津接連閉店了4家百貨，勸業場西南角店、遠東百貨天津商場、天津百盛、津樂匯百貨。
據數據顯示：2015年中國20大城市的商業物業存量已經超過9700萬平方米。到2018年，預計仍然有6164萬平方米的可見新增供應陸續開業入市，占現有存量的63%。而這一暑假意味著在3年內，我國大部分城市商業市場的存量競爭和未來供應壓力將持續上升。與此同時，新增供應和存量消化的雙重壓力之下這幾年國內產業機構調整帶來的經濟增長放緩也不可避免地給商業地產帶來陰影?！?nbsp;
“大消費”時代的另一個變化則體現在產業鏈條的縮短與轉變，“供應鏈渠道縮短，品牌商樂于直接對話消費者。”一位國內商業地產業內人士對中國房地產報記者坦言，對于品牌商來說，電商的出現以及消費者需求的變化，能帶來品牌商可以在線上建立更高效的分銷渠道，“無所謂交易發生在線下還是線上，對他們來說只有利益是永恒的。”
何城表示，昔日的傳統百貨主要依靠粗放的品牌集合和渠道資源，然而進入“大消費”時代，在商品貨架展示和集合豐富度方面，顯然電商們做得更有效率。與此同時，那些帶有體驗型業態的好項目永遠不會過時，譬如代替百貨的購物中心業態，近年來則因為契合了品牌商和消費者的雙重訴求而更具市場生機。
“未來，市場對實體零售商業策劃和運營等的專業需求會更加嚴格，優質的服務商將成為開發商的合作伙伴，線下實體店必須向品牌展示和互動體驗轉型。”
商業地產結構性失衡如何破？
盡管消費需求強勁，然而當前商業地產的結構性失衡問題，已是行業共識?！?nbsp;
中國購物中心產業資訊中心主任、中購聯購物中心發展委員會主任郭增利表示，未來如果不能改變現有情況，商業地產結構性失衡依舊會愈演愈烈。
“第三產業占比的提升，更需要第一第二產業的支撐，否則一切都是妄談。”在郭增利看來，消費升級會成為進一步倒逼產業結構調整的重要因素，對于商業地產從業者來說，“要想要從根本上破解，未來道阻且長。”
前三季度GDP的數據，在成熟的商業地產市場可能會有一定的理論意義，代表著服務業的發展成熟以及繁榮。然而，在目前我們國家作為一個發展中的市場，說其就能夠帶來利好顯然是不能夠成立的?！?nbsp;
從現有的行業格局來看，我國的服務業質量或者說商業地產運營水平，遠沒有達到西方成熟市場的水平。那么，第一、第二產業數據的下滑、發展遲緩，反而可能意味著對于第三產業是一個抑制。試想第三產業所提供的產品到底服務給誰？顯然它需要前兩個產業的基石支撐。因此，商業地產未來發展水平，還是要取決于整個經濟面的和諧程度。倘若連支撐因素都沒有，就妄想談第三產業拉動，這種經濟結構早就的商業市場格局繁榮是不大可能的?！?nbsp;
目前以及將來很長一段時間內，商業地產的結構性失衡問題依舊會愈演愈烈，因為現有市場真正需要的產品和當前商業地產所能夠提供的服務，完全不能夠匹配?，F有商業地產產品，并不能夠與消費升級需求完全融合到一起。其實老百姓不是沒有消費，而是不愿意消費的。僅僅拿食品來說，國人近年來一直在消費進口食品，即“消費外流”現象。但是進口食品并沒有國內生產上的帶動。大家都在反思我們的錢到底哪里去了？而這對于當前商業地產產品，對于商業地產從業者來說，那就意味著你提供的產品對消費者沒有吸引力。從某種程度上來說，消費升級會成為進一步倒逼產業結構調整的重要因素。而對于商業地產從業者來說，消費升級領域還是最有前途的領域?！?nbsp;
其實，在國內做商業地產探討和研究，往往避重就輕，僅僅探討整個商業地產的運營和金融兩大核心問題的解決，然而僅談這個行業本身是不合理的?！?nbsp;
國內的購物中心現在是“群魔亂舞”的時代，不管有沒有什么實力和預期，當前眾多的房企、投資人都覺得自己能做。我有一個悲觀論點，要使其滅亡，必使其瘋狂。真正的市場所需要的是什么，地方政府沒有想明白，開發商更沒有去想，在房地產市場運行的初期，商業地產更多是作為土地、房地產等加快資金變現的工具，甚至把購物中心理解成現金流來做。而在國外批件購物中心的規劃很嚴格，譬如英國目前從政策層面，是限制郊區性購物中心。這與國內動輒需要購物中心拉動新城新區發展，甚至通過建購物中心來助力住宅銷售有著本質區別。
因此飆馬商業地產給行業的建議就是，如果跳開整個商業地產系統邏輯不談，縱使談再多的商業地產專業運行邏輯，這也是解決不了問題。只有開發商、特別是城市管理者，協同一致樹立一個共同目標，才能真正破解結構性失衡難題。
