二、 商業(yè)發(fā)展

城市發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)對7大品類67個全國發(fā)展最為領(lǐng)先的連鎖品牌拓展情況進(jìn)行跟蹤及統(tǒng)計(jì)，轉(zhuǎn)型類城市和崛起類城市商業(yè)發(fā)展仍在初級過渡期，超市品牌開店數(shù)量高于餐飲品牌，而平穩(wěn)發(fā)展類城市中餐飲品牌已超過超市品牌開店數(shù)量，消費(fèi)需求升級。

可以看到，在平穩(wěn)發(fā)展類城市中，兒童、輕奢、奢侈品品牌開店數(shù)量均已顯著超過其他城市，而轉(zhuǎn)型類城市甚至尚未引入這三類品牌。崛起類城市對咖啡甜品的需求更高，與其他品類相比，這一指標(biāo)高企也預(yù)示著商業(yè)更大的需求潛力。

在對各城市進(jìn)駐品牌最多的前三位購物中心品牌開店數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型類城市前三位購物中心品牌開店數(shù)量均較大程度落后于其他城市；

崛起類城市在排名首位的購物中心中品牌開店數(shù)量已接近于平穩(wěn)發(fā)展類城市，然而排名二三位的購物中心相比差距顯著，單一購物中心的核心地位更為明顯。

萬達(dá)、寶龍、銀泰、金鷹是這些品牌進(jìn)駐的主要載體，在13個城市中品牌擁有量最多，在各城市前三位品牌最多購物中心中占比也達(dá)到50.8%。其中萬達(dá)貢獻(xiàn)最大，占前三位全部購物中心比重超四分之一。

整體來看，這些開發(fā)商在轉(zhuǎn)型類城市和平穩(wěn)發(fā)展類城市引入品牌數(shù)量相似，其中金鷹對于品牌的吸引力更強(qiáng)。在崛起類城市中，品牌進(jìn)駐數(shù)量明顯偏低，然而萬達(dá)引入品牌數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他開發(fā)商，甚至高于其在平穩(wěn)發(fā)展類城市引入品牌的數(shù)量，盡顯其先進(jìn)入者優(yōu)勢及對當(dāng)?shù)馗蟮挠绊懥Α?/p>

業(yè)態(tài)特征

轉(zhuǎn)型類城市商業(yè)市場多以小商品市場和基礎(chǔ)時尚為主的零售業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)，生活配套業(yè)態(tài)的占比也較高，對兒童及娛樂的關(guān)注度則較低。

崛起類城市以零售與生活業(yè)態(tài)為主，快時尚開始出現(xiàn)但仍以基礎(chǔ)時尚為主導(dǎo)；餐飲與娛樂業(yè)態(tài)開始呈現(xiàn)上升趨勢。

平穩(wěn)發(fā)展類城市的兒童、餐飲上升趨勢明顯；零售和生活配套開始出現(xiàn)奢侈品和精品超市等業(yè)態(tài)；餐飲與娛樂的主題型類型比重增加。

轉(zhuǎn)型類城市特征

娛樂業(yè)態(tài)整體需求有限，大多僅僅關(guān)注KTV、影院等基本品類；兒童業(yè)態(tài)以基礎(chǔ)游樂、早教及零售為主；零售業(yè)態(tài)以基礎(chǔ)時尚為主，缺乏快時尚及奢侈品；餐飲業(yè)態(tài)小吃及休閑餐飲過剩，缺乏主題及特色；生活配套業(yè)態(tài)以賣場超市為主。

崛起類城市特征

娛樂業(yè)態(tài)中主題娛樂品類比重上升，消費(fèi)者注重體驗(yàn)；兒童業(yè)態(tài)中家長開始注重對兒童服務(wù)的消費(fèi)，基礎(chǔ)品類比重下降；零售業(yè)態(tài)中快時尚品牌開始出現(xiàn)，但依舊以基礎(chǔ)時尚品牌為主；餐飲業(yè)態(tài)中各類餐飲配比均衡，商務(wù)餐飲需求上升；生活配套中美容、保健類上升明顯，消費(fèi)者開始關(guān)注生活健康。

平穩(wěn)發(fā)展類城市特征

娛樂業(yè)態(tài)中主題體驗(yàn)游樂品類比重上升；兒童業(yè)態(tài)中室內(nèi)游樂比重下降，但依舊占據(jù)主導(dǎo)，探險、服務(wù)類比重上升；零售業(yè)態(tài)中快時尚大量涌入布局，部分奢侈品開始下沉；餐飲業(yè)態(tài)中主題特色餐飲成為主導(dǎo)，其他品類發(fā)展平穩(wěn)；生活配套中基礎(chǔ)配套開始減少，更多生活服務(wù)品類開始增長。

品牌特征

從各類型城市連鎖品牌屬地分布來看，整體趨勢外來品牌隨城市級別上升而增加。相比于平穩(wěn)發(fā)展類城市，轉(zhuǎn)型類城市在外來品牌發(fā)展至崛起類城市所處階段后，全國連鎖品牌發(fā)展放緩，而區(qū)域連鎖品牌將快速替代本地品牌，達(dá)到所有連鎖品牌中最大比重。

轉(zhuǎn)型類城市連鎖品牌下沉力度不夠，零售、兒童、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)以本地品牌為主要核心，總體上連鎖品牌以區(qū)域品牌為主。

崛起類城市兒童、零售、生活配套連鎖品牌下沉發(fā)展良好；餐飲、娛樂的連鎖品牌下沉速度仍較慢。

平穩(wěn)發(fā)展類城市連鎖品牌下沉趨勢上升明顯，主要體現(xiàn)在兒童、零售和餐飲業(yè)態(tài)，僅娛樂類業(yè)態(tài)依舊以本地品牌為主。

潛力三線城市下沉最快的品牌

可以看到，在各品類中，大部分品牌均為各品類中全國布局最快的品牌，借助一二線城市快速布局形成的知名度、物流鏈等口碑及成本優(yōu)勢，俘獲了大批消費(fèi)者，在潛力三線城市中也成為下沉最快的品牌。

然而，在奢侈品和快時尚品類中，全國布局最快的LV和UNIQLO并未在潛力三線城市最快下沉。LV在國內(nèi)享譽(yù)極高的知名度也導(dǎo)致其仿品滋生最快，反而令消費(fèi)者刻意避免選擇，而這也帶給Dior機(jī)會在潛力三線城市中快速拓展；在基本款遍地開花的三線城市中，H&M帶給年輕時尚消費(fèi)者更與眾不同的選擇，促使其拓展速度快于UNIQLO。

三、 商業(yè)困局

發(fā)展阻力

經(jīng)營模式阻力

轉(zhuǎn)型類城市商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場上項(xiàng)目營銷方式過于單一，營銷平臺匱乏。通常先引入大賣場，將其布置在商場低區(qū)，高區(qū)全部銷售，最終致使城市中大賣場過剩，而高區(qū)商鋪價格過低，空鋪率畸高。此外，部分商業(yè)開發(fā)定位設(shè)計(jì)存在較大問題，商業(yè)項(xiàng)目定位過于超前，脫離城市本身的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

崛起類城市商業(yè)市場品牌下沉力度有限，下沉品牌對商業(yè)帶動作用不夠，導(dǎo)致部分商業(yè)體非品牌位置客流量極少。此外，商業(yè)市場放量較為集中，存量較大，導(dǎo)致無特色無亮點(diǎn)的新開項(xiàng)目去化困難。同時，商業(yè)市場幾乎接近飽和，市場存量過大，商業(yè)去化速率趨于平緩。

平穩(wěn)發(fā)展類城市中部分商業(yè)體盲目追求項(xiàng)目亮點(diǎn)及客戶體驗(yàn)，偏離了消費(fèi)者需求，導(dǎo)致客群對項(xiàng)目認(rèn)可度低，人氣不旺。此外，商業(yè)市場多商圈同時發(fā)展，部分老商圈面臨改造升級或淘汰的境地。而商業(yè)市場消費(fèi)者及投資者趨于理性，對商業(yè)產(chǎn)品的要求較高，部分定位不清或運(yùn)營不到位的商業(yè)產(chǎn)品完全空置。

消費(fèi)抗性

轉(zhuǎn)型類城市消費(fèi)者收入水平較低，消費(fèi)理念較落后，以價格導(dǎo)向?yàn)橹鲗?dǎo)。因生活成本較低消費(fèi)意愿反而更高，在未來消費(fèi)理念和需求必將迎來大幅度提升。

崛起類城市消費(fèi)者不再一味追求低價格與性價比，開始關(guān)注產(chǎn)品的檔次和個性，然而部分商業(yè)轉(zhuǎn)型定位過高，品類與品牌變化過快，且宣傳力度不足，導(dǎo)致消費(fèi)者意愿反而變得越發(fā)謹(jǐn)慎。

平穩(wěn)發(fā)展類城市隨著市場趨于飽和，消費(fèi)者的認(rèn)知和理念基本成熟，消費(fèi)開始理性，完成由價格導(dǎo)向到價值導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，個性化、定制化的需求開始不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品附加值成為其選擇的重要因素。

品牌進(jìn)駐阻力

大部分品牌采取一二線城市直營，三四線城市由代理商發(fā)展的混合模式。品牌代理權(quán)在三四線城市壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重，大大增加招商難度。

解決方案

轉(zhuǎn)型類城市針對開發(fā)商可以尋找地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)拓寬投融資及退出渠道，通過與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作為項(xiàng)目培養(yǎng)管理人才，聘請專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位；針對品牌可以通過網(wǎng)購數(shù)據(jù)了解消費(fèi)者對品牌的需求以實(shí)現(xiàn)下沉，此外還可以通過多元化的品牌推廣升級消費(fèi)者的消費(fèi)理念，建立完善招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)吸引連鎖品牌下沉。

崛起類城市針對開發(fā)商前期定位可以大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)定位客群需求，本地項(xiàng)目通過引入地域特色業(yè)態(tài)吸引客群，聘請專業(yè)招商營銷團(tuán)隊(duì)導(dǎo)入創(chuàng)新主力業(yè)態(tài)；針對品牌可以運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)了解客戶需求避免定位偏差，將本土與外來品牌進(jìn)行融合實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新化優(yōu)勢，并進(jìn)行各類營銷體驗(yàn)活動提升客群品牌忠誠度。

平穩(wěn)發(fā)展類城市針對開發(fā)商可以對業(yè)態(tài)或定位升級，實(shí)現(xiàn)細(xì)分化、主題化，以體驗(yàn)、創(chuàng)新為核心競爭力在市場上突圍，并通過線下消費(fèi)數(shù)據(jù)調(diào)研針對提供業(yè)態(tài)品牌；針對品牌可以創(chuàng)造更多的體驗(yàn)空間和元素吸引消費(fèi)客群，開設(shè)更多細(xì)分副線品牌迎合不同消費(fèi)需求，將服務(wù)及情感提升為對客群的附加吸引力。
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