核心提示：房地產營改增的推進將進一步改善行業運行環境，并有效調節房地產企業稅負水平、提升企業積極投資開發的信心，同時也將給房地產企業帶來不同的機遇與挑戰。
營改增是我國“十二五”期間稅制改革的重要舉措，2015年中央提出要力爭全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業等領域。在當前房地產開發投資意愿不斷減弱、開發投資增速下降明顯的背景下，積極調整支撐房地產行業運行的政策環境與財稅體系更具有重要意義。房地產營改增的推進將進一步改善行業運行環境，并有效調節房地產企業稅負水平、提升企業積極投資開發的信心，同時也將給房地產企業帶來不同的機遇與挑戰。我們試對營改增后房地產企業稅負變化作簡單測算，以更好地評估這一政策的實際影響。
1、營改增穩步推進，將影響多個行業
營改增是我國“十二五”期間稅制改革的重要舉措，將目前我國征收營業稅的部分行業，改為征收增值稅，由于營業稅沒有抵扣機制，營業稅成本只能由企業自行承擔。而在增值稅制度下，企業發生的采購一般可以抵扣進項稅額，有效地解決了重復征稅問題，減輕企業稅收負擔。
目前尚未納入營改增的行業有建安房地產、金融保險、生活服務業。2015年政府工作報告中提到，擴大營改增試點，力爭全面完成營改增。國務院批轉發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，指出力爭全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業等領域。
表：部分行業營改增后稅率變化（一般納稅人）
資料來源：中國指數研究院綜合整理
2、企業成本結構決定營改增稅負比例，稅率是關鍵
營業稅改為增值稅將直接影響企業現行稅負水平。為更有效的進行直觀分析，我們以某應稅房地產企業D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業的稅負變化，本文所有測算均是建立在如下假設條件下：
1）某房地產企業當期營業額100萬；其中土地成本占營業額的35%，建安成本占營業額的25%，財務成本占營業額的3%，其他成本占比為10%；
2）在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權的行為不征稅；建筑業、金融業營改增后兩行業增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；
3）營業稅為營業額的5%，附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉稅的12%；
4）在沒有特殊強調時，我們均假設稅負傳導順暢，上游建筑企業能夠將進項稅轉嫁給開發企業，并且開發企業能夠將銷項稅轉嫁給消費者；
5)測算方法采用一般計稅方法中的購進扣稅法，應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，公式為增值稅=銷項稅（營業收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。
營改增后房企加稅風險或大過減稅機會
稅率作為房地產業“營改增”的核心環節，是各利益關聯方關注的焦點。當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產業增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產企業的應交稅負有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業稅負減少，因而改征增值稅后開發商仍面臨稅負增加的風險。
表：不同稅率下“營改增”對企業稅負影響（單位：萬元）
資料來源：中國指數研究院綜合整理
建安成本占比越高越受益，更為利好精裝修產品
購置出讓土地時，由于地方政府非企業身份無法開具增值稅發票，因而無法產生進項稅抵扣。此時，土地成本變動對企業稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業額中所占比例不同同樣影響到營改增后應繳稅額的額度。我們仍以上述假設進行測算，令房地產業營改增后增值稅率為11%，其他各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應交稅額越少。經過估算，若要維持稅負不變，則建安成本占比需達到營業額的半數以上。
表：不同建安成本對“營改增”后企業稅負影響（單位：萬元）
資料來源：中國指數研究院綜合整理
在房地產競爭持續加劇的行業格局下，做好房地產業不僅局限在簡單的開發銷售環節，房地產業的競爭逐漸走向了強調品質和差異化的過程。精裝的品質、產品的創新及服務的質量都成為消費者考量產品的重要指標。因而建安成本的重要性同樣也需關注。
營改增后建安成本占比越高將越利好企業稅負抵扣。由于精裝修費用可以作為進項抵扣，以高檔住宅為主的產品線產品將明顯獲益。同時，商業、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導房地產行業由簡單開發銷售轉型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構建共贏的市場競爭模式。
財務成本可抵扣部分多，也將利好企業資金壓力緩解
財務成本或財務費用，主要指企業借款利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產開發企業報表來看，多數房地產企業的財務成本占營業額的1%-15%之間。隨著金融業營改增的同步推進，財務成本占比變動也將對企業應納稅額產生一定影響。
表：不同財務成本對“營改增”后企業稅負影響（單位：萬元）
財務成本占比相對較小，對稅負影響有限。對于一般性大企業，其貸款利率相對較低，財務成本占營業額比重較小，營改增后財務成本抵扣相對不明顯；而對于中小企業而言，貸款利率較高，財務成本占比也相對較高，個別或超過20%，對于這類企業而言金融業和房地產業營改增后，財務成本可抵扣部分較多，利好企業資金壓力緩解，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其他因素進行判斷。
另外對于產業地產企業而言，在當前產城融合大趨勢下，企業拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產低，因而企業主要需要控制財務成本及其它運營成本的進項稅抵扣，以減輕稅負。
出讓土地成本若能抵扣，將是減輕企業稅負的關鍵
土地成本及相關費用占總成本的比例較高，并且在近些年逐年增加。特別是在一、二線城市，隨著土地價格的不斷上漲，土地成本占企業成本比重甚至有超過50%。而營改增后出讓土地不能抵扣，將成為企業稅收負擔加重、利潤縮減的重要因素。因而能否將土地成本作為進項稅抵扣部分將成為企業稅負變化的關鍵點，若土地成本能夠抵扣或部分抵扣，則同樣占比越高，可抵扣的增值稅越多，應交稅負越少，在一定程度上能夠起到減少稅負的影響。
表：不同土地成本對“營改增”后企業稅負影響（單位：萬元）
土地成本與建安成本占營業額比重較大，其比重變動對于企業稅負影響最為明顯。不同企業產品線和城市布局不同，致使企業成本結構不同，使得營改增后其所交增值稅稅額也將呈現差異化。企業進入城市不同導致土地成本變化：一線城市土地價格普遍偏高，進入一線和二線熱點城市開發的房企成本結構中土地成本占比份額較大，而三四線城市土地價格較低，因而布局三四線城市的開發商土地成本占比相對較低。不同業態的企業成本結構也有所不同：處于中心位置的商辦、高檔公寓及別墅等建安成本相對較高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本則相對偏低。在總收入和總成本既定的情況下，若出讓土地成本可以抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，則土地、建安成本占比越高，其進項稅抵扣越多，企業稅負也越少。
另外考慮其它各項成本抵扣稅額相同的條件下，由于土地的拿地時間不同，其占營業額的比重也有所不同，在營改增后若土地成本能抵扣則應交增值稅額也有所不同。部分三四線城市中小開發企業拿地較早、土地規模較大，但資金流不能支撐一次性開發，因而整體項目開發和周轉周期較長。若土地成本能抵扣，相較于同樣規模近年拿地的項目，其土地成本占營業收入比例較低所交增值稅的稅額將相對較高。
盡可能向上下游轉嫁稅負，將為企業減稅提供機會
由于建筑行業、金融業或將與房地產行業一起實施營改增，上游建筑商進項稅轉嫁能力以及地產商的銷項稅是否能轉移至消費者成為影響利潤及應交稅負的關鍵因素。從稅負角度來看，銷項稅不轉嫁的情況下，企業稅負相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進項稅不轉嫁且銷項稅轉嫁時，“營改增”后企業利潤方為最大。
表：不同稅負轉嫁模式對“營改增”后企業稅負及利潤影響（單位：萬元）
企業營改增后為追求稅負減少，將盡可能向上下游轉嫁。雖然在實際情況下不能實現進項稅與銷項稅的完全轉嫁，但企業能在適當范圍內將銷項稅轉嫁給消費者，并且建筑商也能適當承擔進項稅，將為企業減稅提供機會。
3、營改增推動房企調整產品結構，完善市場布局，提升管控水平
我們認為，在營改增實行后，房地產企業或將有如下變化：
1、在一定時期內有現金流的盤活。房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業在開發初期流動資金的占用，減輕企業開發建設時期資金壓力。
2、產品線升級多業態并行。營改增后，建安成本進項稅將成為進項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產品及企業更為利好。企業為降低稅負，增加盈利空間，將調整產品結構，多業態并行。特別是對于主打住宅產品的企業而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產品在產品線中的比重將成為主要應對方式，同時延伸下游家具家電等產業鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營改增”也將為深耕商業地產領域、建安成本占比相對較大的運營企業帶來更多機會。
3、區域布局策略調整。土地成本是房地產企業成本結構的重要組成，不同城市由于土地價格不同，開發企業成本結構也有所不同。若土地成本很難成為進項稅的抵扣來源，在當前土地成本占比愈來愈高的情況下，考慮到稅收負擔增加，企業或將綜合考慮各類城市土地成本，調整拿地策略和區域布局。若土地成本可以抵扣，則會為布局一線城市等土地成本較高的企業帶來更大機會，有可能持續引導開發商進一步加劇在一線城市土地市場的競爭。
4、企業管控水平加強，行業集中度進一步提升。此次營改增后，在實際經營過程中，企業管控水平對企業業績影響將更為明顯。一方面，能否從上游取得足額可抵扣的增值稅發票從而進行最大化的進項稅抵扣是房地產企業面臨的重要課題，這就要求企業在管理特別是采購環節提高內控水平，同時精選供應商；另一方面，增強稅負轉嫁能力也是房地產企業減輕稅負的重要手段，這就要求企業要加強與上下游企業的談判和議價能力。同時，精裝修產品、商辦地產占比的增長，也將對房企的成本控制和管理提出更高要求。從目前企業管控來看，龍頭企業的管理能力和談判議價空間明顯優于中小企業，未來隨著對企業精細化管理要求的增加，龍頭企業憑借其管理能力將獲得更大的優勢，行業集中度將進一步提升。
