商業地產高燒背后的四大困境
來源:互聯網 作者:互聯網 時間:2015-09-22
核心提示：繁榮的商業地產表象下蘊藏著近似瘋狂般的高燒風險，引人憂慮。如何破局？我們的建議是：戰略層面應多“消滅存量”，而非“增添供量”；戰術層面應多“定位優化”，而非“業態雜亂”。
顧名思義，商業地產是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。也不妨用簡單的拆字游戲來解析：商業＋地產。商業地產的載體軀殼是房地產，前瞻定位是業態招商，核心靈魂是運營管理，成敗關鍵是市場培育。
房地產開發中，商業地產的表現形式可謂是五彩繽紛，業態多樣，既有生活類的配套中心，也有專業化的主題特色，還有高端性的商務價值。但其經營模式卻是形散而神不散，具體可分三類：
一則只租不售：商業物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源。
二則集中出售：商業地產經營中最原始的開發模式。
三則租售結合：部分物業出租，部分物業銷售，確保租售之間業態互動，效益兼收。
多樣化的運營模式蘊涵豐富價值，從選址到設計、從招商到營運、從資本到品牌，商業地產的開發價值有三種輻射。
首先，是商業房地產本身做為不動產物業所產生的溢價增值；
其次，是商業地產在品質經營與流通渠道所特有的物流增值；
其三，是商業地產項目運營與房地產開發所互動的品牌增值。
萬達商業的成功無疑為內陸商業地產的發展樹立了一面學習的旗幟，但高燒的商業地產背后“誰”又能真正洞悉到萬達商業成功運營的內在要素呢？
正是那種冒進式的“邯鄲學步”催生了當下高燒的商業地產發展之勢，尤如神秘的無花果一樣，遍地開花但卻朝開夕謝，繁榮絕不持久。
“全國人民學萬達”并非僅僅是一句口號，更是商業地產開發過程中關鍵要素的邏輯疊加，具體需要關注六個層面：
一是只租不售：
做商業地產，是一項長期投資。性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，更不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。
二是準確定位：
定地址、定客戶、定規模、定主題。
三是招商在前：
一定要招商在前，開工建設在后，并且招商階段的主要工作是解決兩個具體問題即確定主力店和選擇次主力店。
四是規劃設計：
關注三個事項，一是交通體系；二是高度、荷載；三是預留空間。
五是成本控制：
明確三步走，即集權控制、準決算管理、從設計上控制成本。
六是運營管理：
商業地產的核心競爭力已從資本投資轉移到了運營團隊上。
商業地產高燒背后的困境
有人說，商業地產既是天堂，也是煉獄。商業地產在這一兩年的時間里增長比較快，一是中國城市化的發展速度快，200萬人口以上的大城市數量成倍增加，對商業地產的需求形成跳躍式的增長；二是受益于中國經濟的綜合發展，人均收入提高、消費水平提升、品質需求換位；三是發展了很多年的住宅城市群迫切需要配套現代化和綜合性的商業項目。
結構困境：
現階段，商業地產高燒背后已呈現結構性困境。
首先，商業地產開發體量規模過大、過快，與現在市場有的商業零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；
其次，品牌豐富度和品牌的結構不太一致，實際上現在國內不缺500平方米以下，也不缺1000平方米以上，缺的是500到800平方米的零售或者集合店；
再次，追求對外競爭的差異化與對內復制的標準化，商業地產一般都是自持物業，自主經營，以萬達商業最具代表性，只有標準化，才能快速擴張收益；最后，商業地產“量”的開發速度與高品質運營管理脫節，最突出的表現就是綜合性專業人才嚴重缺失。
組合困境：
指不同經營規模、經營品種、經營方式的業態在商業場所的組合形態。業態組合是必須在項目開發前期就完成的對項目各功能分區和各樓層的業態進行的規劃，若業態組合定位科學合理，可使樓盤營銷添加賣點，推進樓盤的銷售，也可為項目建成運營后實現長期繁榮奠定堅實的基礎。
運營困境：
商業地產專業面非常廣，要讓一個商業中心從“開發”到“用好”再 到“增值”是很多不同專業人員的共同努力。運營管理公司再細分專業也不可能涉及到商業地產項目品質運營所需的全部專業。
因此，基于資源成本的考量，越來越依靠各種專業的外包服務公司進行，如外墻清洗、環境消殺、清潔衛生等，很多這種細節的事情要求服務商越做越精、越來越專業，現在萬達也開始逐漸使用外包方式，把專業能力通過外包交給服務商來做。
發展困境：
商業地產“破量升質”的出路是其發展根本，首先，融入更為多元化的城市和社會功能。其次，與消費需求的多元化、個性化、體驗化相適應。即在服務和體驗兩個層面做足文章，創造創新體驗，強調體驗式商業環境和業態組合，個性化、特色化和差異化。最后，把云計算、互聯網、電子商務等科技平臺聚集到商業地產當中，未來的商業地產將是產業地產、文化地產、科技地產三者的綜合。
商業地產未來的發展趨勢：
1.和而不同且殊具潛質的商業地產——社區商業
社區商業是近幾年的發展比較到位。以服務社區住宅為目的，滿足社區住戶日常生活的基本需要，進行統一的規劃設計，位置相對集中，具有一定的規模，所輻射的服務面積是社區和周邊地區范圍內的物業才能稱之為社區商業物業。社區商業著力于鄰里空間的消費潛力，并與社區住宅形成一種唇齒相依的互動關系，它的消費者群體直指社區住戶。
2.高端商業地產開發中的新貴族——城市綜合體
城市綜合體是一個小社會， 業態豐富多樣，以酒店、寫字樓、購物中心、會議中心、公寓為支柱產業。
每個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，各種物業類型在城市綜合體內是一個有機搭配，而非隨機組合，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動關系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。因其規模宏大、功能齊全，城市商業綜合體常被稱為“城中之城”。
3.主題與特色兼收型的商業地產——文化古城
主題與特色兼顧的商業地產項目近幾年來越來越為開發商所鐘愛，有朝兩個方向發展的趨勢：
一是挖掘地方文脈， 歷史文脈在商業地產項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。上海新天地的成功，實際上就是對本土文化特色充分挖掘的成功。
二是重視商業地產的城市景觀職能。商業地產產品的外在表現形式是各種建筑物、構筑物及廣場和街道空間，其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠勝其它單一的建筑類型，如寫字樓、酒店、住宅等。
因此，商業地產開發除了滿足商業利用價值外，其對城市景觀的影響是至關重要的，體現了經濟價值和社會價值的統一。
綜上所述，繁榮的商業地產表象下蘊藏著近似瘋狂般的高燒風險，引人憂慮。如何破局？我們的建議是：戰略層面應多“消滅存量”，而非“增添供量”；戰術層面應多“定位優化”，而非“業態雜亂”。
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