定位、設計、招商、運營是一個整體，不能脫節
“商業地產是一個跨界行業，不單純是建房子那么簡單，它需要對金融、零售商、消費者、招商運營、物業管理等領域都有所涉及，需要整合各方面資源，因此對開發商會提出較高的要求。對中小開發商而言，靠進軍商業地產救命，我覺得這個出發點就是錯的，如果說做住宅是利潤多或少的問題，那么做商業地產則是生和死的問題。”作為城市綜合體及大型商業地產領域里的全產業鏈服務商，三益中國的領軍者高棟這樣說道。
商業地產的開發，決不僅是一個節點的開發，而是一個從政府到開發商到消費者都需要專業產業鏈建設的過程，是一項長期的系統工程，其前期規劃、資源整合、功能定位、建設施工、后期運營的復雜度不是住宅所能相比的。
目前的商業地產面臨著前所未有的壓力和危機，行業面臨著內憂外患。“內憂”指投資泡沫化下的內部惡性競爭，“外患”指來自外部的電商沖擊。
模式不可照搬復制，有效供應是關鍵
面對商業地產蘊含的巨大利益，眾多開發商怦然心動，星級樓宇、城市綜合體等商用物業不斷產生，同時也面臨著巨大的風險。
以鄭州為例，二三線城市規模中等，商業模式略顯簡單，相比一線城市，消費者在消費能力、意愿和層次上均略顯欠缺。一些具備較強的獲取土地能力和建設開發能力的開發商在商業地產領域中，商業概念、資金實力、資源整合、運營能力相對缺乏，因此，面對高層次的大型綜合的商業，開發難度較大。
“除了一些‘變現的短期價值’心態明顯，一些開發商盲目模仿成功的商業地產模式。比如模仿萬達，但很難成功。萬達抓住了轉型進軍商業地產的最好時機；其次萬達商業很快形成了標準化開發模式，也便于其快速復制。萬達在模式、資源等方面具有追趕者暫時無法超越的‘先發優勢’。”
商業地產開發必須有自己獨有的模式，專業市場領域的華南城是一個產業集群，提供大量的商流、物流和信息流以及高品質的綜合配套，形成了一個華南城大平臺之上的良性互補循環，使華南城擁有了以不變應萬變的平臺化商業模式。
“商業地產的開發會涉及到投資商、開發商、政府、運營商、零售商、消費者六方利益，我們稱之為‘六方會談’。同時定位、設計、招商、運營又是一個整體，四者不能脫節。目前商業地產很多暴露的問題就是“線路”的脫節，例如商業定位與設計脫節、招商運營與設計脫節、商業地產開發各節點時間脫節。”
比如，一些缺乏經驗的開發商包括設計公司認為招商是很遙遠的問題，但本質上，行業大佬們的招商邏輯是這樣的：在概念階段，基本上大型主力店已經明確，例如影城、百貨、冰場、超市等，在報批的前期主力店已經基本確認；第二階段：在擴初階段，500平方米以上的次主力店在確認和接洽中，主力店開始簽約。第三階段：在施工圖完成之前，所有餐飲業態租戶落實意向書，開始簽署租賃合同。
相對來說，鄭州的商業地產比較粗獷，很多開發商從住宅轉型到商業，沒有理解透徹商業地產的產業模式，鄭州缺少精準定位的商業項目，更缺少綜合性、多業態的商業項目，也就是說，缺乏有效供應。
這樣長久之后會導致如華潤、凱德置地、萬達這樣的房地產巨頭會越做越大，行業集中度加劇；而一些對市場判斷不足，缺乏雄厚資金和商業運營經驗的開發商，日子會越來越難過。
“錯位經營+體驗式消費+O2O模式”是出路
不少業內人士認為，隨著城鎮化的快速發展，商業地產的發展空間未來很大。不過擺在鄭州商業地產投資、建設、運作中的問題是：如何明確自身定位，如何把握商業地產的發展趨勢，在同質化競爭中殺出自己的非同質化魄力，變不利為法寶。
在當前“復制粘貼”過度化的鄭州商業地產領域，丹尼斯和鄭州國貿360廣場無疑是成功的典范。
從一開始，鄭州國貿360廣場就給了自己“快時尚集合地”這樣一個準確的定位，并通過短短幾年時間，完成了從“快速時尚潮buy地”到“時尚潮buy新地標”的華麗蛻變。
地處花園路商圈，各大商場集聚一堂，但國貿360廣場的繁華獨具一格。以shopping mall的方式錯位經營、創新營銷是它的發展方向，從開業以來，鄭州國貿360廣場已舉辦了數場讓人耳目一新的活動。
據了解，丹尼斯將于今年推出首個大型的城市綜合體項目——大衛城，這是國際化的城市綜合體項目，旨在為全客層提供一站式的全方位服務。
由于丹尼斯與國內外1000個知名零售品牌的良好合作，本次進駐大衛城的國際一線、二線品牌將是河南省內最齊全的，而其國內品牌的組合也可謂是中原地區最強。
在新田未來的開發思路上，類似于國貿360廣場那樣的快時尚項目是其中一條主要的開發主線，目前有位于二七商圈核心位置的新田時代廣場和西泰康路的360廣場泰康路店，前者是輕奢風，后者是比目前的360廣場更為完善和人性化的快時尚產品，不過與周邊產品的定位均有明顯的差異。
不得不說，差異化是最好的出路，企業必須結合自身獨特的資源優勢，打造屬于自己的商業地產產品，也可以發展體驗式的商業地產模式，而移動互聯也將是商業地產新契機。
