在商業氛圍欠缺、商鋪空置高的巨大壓力下，如何完成招商任務？本文以二線城市某社區商業街為例，詳解其如何從自身的優勢與不足出發，制定因地制宜的租金及招商方案，圓滿完成招商任務！

　　一、分析項目競爭環境，反思自身優勢與不足

　　1、商業格局

　　項目處于城市發展方向的夾角，商業格局受制于區域城市核心區的輻射影響，產生區域級輻射的商業市場空間有限。

　　

　　2、商業屬性

　　項目商業體量：7800平方米；社區人口：14000人；人均商業面積：0.56㎡；

　　一般而言，輻射型（外向型）商業人均商業面積在1.0-2.5㎡之間，中間型和內向型商業人均商業面積在0.14-1㎡之間。從物理屬性而言，項目為典型的內向型社區商業。

　　

　　3、周邊人口及商業環境

　　依托項目周邊成熟居住氛圍和中高端人群，社區配套商業可以做旺。商業人流主要以周邊1公里范圍的消費力為主，其他區域基于成熟的商業配套，難以形成對項目的消費分流。

　　

　　4、附近主干道沿線商業

　　項目附近商業整體氛圍不濃厚，特立路沿線依托師范學院的師生消費群體，望龍路沿線主要是住宅底商。業態主要為餐飲，便利店，社區配套商業，無統一規劃，不成規模且檔次較低。

　　

　　5、競爭項目租金面積、業態分布

　　租金水平：大部分在45-60元/平方米/月之間，部分人流量較大或者層高較高利用率高的鋪面的租金可達50-60元/平方米/月之間，空置率較高。　　 

　　周邊競品租金分析

　　

　　6、項目SWOT分析

　　

　　

　　小結：

　　區域商業現狀——商業發展不成熟，商業氛圍不濃厚，且區域商業檔次較低、缺乏管理，主要為街道底商，經營情況一般；

　　業態經營現狀——業態主要是便利店，餐飲類，以滿足社區配套為主，經營狀況不甚理想；

　　租金現狀——大部分已經入住3年以上的小區，租金水平在50元/㎡/月左右；

　　面積情況——區域商業面積區間跨度較大，部分商鋪為一拖二，去化困難；

　　未來供應——從現階段的規劃來看，未來項目周邊的商鋪供應主要以社區型住宅底商為主，類型相似，體量略小。

　　二、總結項目定位、業態規劃及前期招商情況，需求招商突破口

　　1、消費客群定位

　　消費客群界定：居民、學生、周邊商家以及流動人群

　　

　　2、商業主題定位

　　

　　3、業態規劃

　　除考慮設置滿足社區內部需求的購物及社區服務功能以外，更要注入一些能樹立形象和引導消費的商業，為住宅和商鋪增值。

　　

　　

　　

　　

　　針對上述業態規劃，擬租面積如下：

　　

　　注：在招商執行過程中，可根據實際招商情況，局部調整物業結構、擬租面積和業態配比。

　　4、一、二期招租情況

　　一、二期商業招商情況

　　

　　

　　小結：

　　部分鋪面層高偏低：26個鋪面，11個鋪面層高在4米以下。

　　業態規劃混亂：項目沒有進行統一業態規劃前提下的招商，欠缺引導性，業態落地混亂。

　　欠缺形象商家：目前招商落地的商家無論是品牌、檔次、形象，均不能拉動人流。

　　欠缺統一的招商政策：招商租期長短和政策不統一。

　　5、三期商鋪情況

　　

　　三、確定租金方案，預估租金收益，為招商落地奠定良好基礎

　　1、租金制定策略

　　

　　2、招商優惠政策

　　

　　3、租金收益預估

　　租金單價按平均45元/㎡/月計算，前兩年租金不變，從第三年開始，租金按每年10%遞增：

　　

　　租金單價按平均20元/㎡/月計算，前兩年租金不變，從第三年開始，租金按每年10%遞增：

　　

　　兩層合計：十年租金總收益為：35074980+3164350 =3823.9330萬

　　四、制定招商策略與執行方案，細化招商任務

　　1、招商總體思路

　　

　　2、招商執行策略

　　

　　3、招商工作細分

　　與政府洽談工作

　　

　　招商文本及相關資料準備

　　

　　招商周期劃分

　　

　　招商工作劃分

　　

　　4、具體招商流程

　　

　　5、招商拜訪流程