購物中心租金如何制定才合理？實際操作應該注意哪些問題？本文以案例結合數據，教你租金測算與租金定價的最佳方法。
一、購物中心租金測算方法
1、營業額反推法
營業額測算一般有2個角度：
一方面，可以以“產品單價”為依托測算：營業額=產品平均單價*銷售數量；
另一方面，可以以“客單價”為依托測算：營業額 =平均交易單價（即客單價）*交易次數；
通過營業額進行反推，運用此種方法的前提是要了解各個業態的承租水平，或者依據業態的毛利水平，估計該類業態的承租水平。
通用公式：
年租金=年營業額*承租水平
租金單價=年租金/12/30/租賃面積
常見業態租水平
2、樓層租金測算法
第一步：各樓層租金差異分析
第二步：不同區域租金測算
確定外圍門市房租金
確定內鋪租金
注：內鋪租金價格體系一般是按照平層定價，所以每一平層應當有一個基價系統，然后再按照類別確定各類鋪位的租金價格。
在這個過程中，應當掌握一個小技巧：通常來說，購物中心的一層只有A、B兩個類別，而二層以上則有A、B、C三個類別，這是由購物中心的建筑模式決定的。因此，在實際操作中，很可能項目一樓有兩種價位，而二層及二層以上的租金則有三種價位。
第三步：配套服務類業態租金定價
按照目前的商業規律和常規做法，購物中心的主要業態可以分為銷售產品類和配套服務類兩大類，這兩種業態有不同的租金體系。
配套服務類和銷售產品類業態租金定制分析
對于項目操作方來說，如果按照配套服務類業態租金水平出租難免會感覺投入產出比過低，為了提高租金收益，可以采用一些其他變通方式：
流水扣點模式
基本租金加扣點模式
二、購物中心租金定價策略
1、租金定價途徑
2、商鋪定價原則
3、商鋪租金指數計算
樣本的選擇與替換
計算標準
三、4大知名購物中心樓層租金明細
1、廣州天河城樓層租金明細
2、廣州正佳廣場樓層租金明細
正佳廣場主要商戶租金水平
3、北京西單大悅城租金明細
北京西單大悅城租金定制分析
4、北京apm租金明細
溫馨提示：本文案例租金采集于2015年1月，因租金隨市場變化存在不可控因素，僅供參考。
