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核心提示：本文從優(yōu)劣勢、適用性、操作方式、風(fēng)險性4大方面360°解構(gòu)售后返租、帶租約銷售、金融化銷售、返租+回購4種模式特性，并為風(fēng)險規(guī)避提供解決方法，有利于為發(fā)展商和經(jīng)營管理者選擇合適的“解套”方式提供思路與借鑒。
本文從優(yōu)劣勢、適用性、操作方式、風(fēng)險性4大方面360°解構(gòu)售后返租、帶租約銷售、金融化銷售、返租+回購4種模式的特性，并為風(fēng)險規(guī)避提供解決方法，有利于為發(fā)展商和經(jīng)營管理者選擇合適的“解套”方式提供思路與借鑒?！ ?nbsp;
一、售后返租模式
1售后返租優(yōu)劣勢與適用性分析
類型1：售后返租
類型2：長期售后返租
類型3：短期售后返租
2.售后返租操作方式
A、招商→經(jīng)營→銷售→返租
B、招商→銷售→返租→經(jīng)營
C、銷售→返租→招商→經(jīng)營
D、銷售→返租→放任
3.售后返租風(fēng)險
A.一次性抵扣房款即將承諾的租金回報一次性在購鋪款中打折，單純營銷噱頭；
B.硬性返還承諾的租金是真正意義的包租，但這種方法考驗開發(fā)商的資金實力，也給經(jīng)營帶來壓力；
C.租金收益分成即引入第三方經(jīng)營，小業(yè)主以管理費或租金分成形式享受包租，但如經(jīng)營不善，小業(yè)主可能無法獲得租金收益，開發(fā)商將面臨小業(yè)主壓力。
4.售后返租風(fēng)險規(guī)避方法
A、開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人；
B、核心主力零售店應(yīng)引進已發(fā)展成熟，具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪，成都商業(yè)大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場經(jīng)營的成功。
C、在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強其他經(jīng)營商家與之合作的信心。
D、為了促進產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
E、商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期，基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項目，形成整個企業(yè)資金的良性循環(huán)。
F、重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機制，走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。
G、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈，威力如何有待時間的驗證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會（或商鋪投資基金）以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。
此外，國外流行的“認購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”?！?nbsp;
其操作方法是：開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽牵瑒澇蓭状髤^(qū)域，每個區(qū)域再劃成等面積的若干份。每個購鋪者可購買其中的一份或幾份，所有購鋪者共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類似于“基金”的形式。
這種方法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講，無論是開發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏，資本市場發(fā)展不充分、地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的困境。
二、帶租約銷售模式
1.帶租約銷售：優(yōu)劣勢與適用性分析
2.帶租約銷售操作方式
A、由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項目商業(yè)經(jīng)營者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業(yè)主；
B、業(yè)主作為商鋪的投資者而存在；
C、商作為物業(yè)開發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。
3.帶租約銷售風(fēng)險
先運營，后銷售，最終目的是銷售物業(yè)，而先運營的目的在于將商場盤活，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，從而最終給予小業(yè)主購買信心，提升出售價格，由于商業(yè)街鋪市場認可度高，這種方法多用于集中商業(yè)的零散銷售。
需要承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險，如運營不成功，出售反而存在問題，同時，資金回流也需等待2-3年的養(yǎng)鋪期?！?nbsp;
此方法對開發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，如果因為商業(yè)經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的現(xiàn)象出現(xiàn)，那么對于本開發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資項目將造成嚴重影響。
4.帶租約銷售風(fēng)險規(guī)避方法
向投資人承諾前N年每年X％的租金回報，而且由開發(fā)商先和租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進行銷售，從而減少商鋪銷售以后的不確定因素，降低投資人風(fēng)險。
三、金融化銷售模式
1.金融化銷售：優(yōu)劣勢與適用性分析
2.金融化銷售操作方式
小面積商鋪操作方式：把商鋪的面積割小，如3㎡起出售，假設(shè)銷售價格為30000元/㎡，則注入本金額度最小值為9萬元，半年一次結(jié)算收益和本金撤出；
銷售模式為：收益權(quán)出售，非產(chǎn)權(quán)，按照年平均收益率13%，收益期為8年，第9年退還本金，具體如下：
面積較大商鋪操作方式：可采用“經(jīng)融投資品+眾籌”銷售模式，甲乙雙方共同約定，第一年收益率直接從房款里扣除，每年年中（6月1日）甲方向乙方制定賬戶給予每年年返收益率（15個工作日內(nèi)完成）；
如不足一年，按照365天×當期天數(shù)×當期收益率計算返還（協(xié)議到期后按當時市場租金水平，重新計算收益。
3.金融化銷售風(fēng)險
產(chǎn)權(quán)兌現(xiàn)藏糾紛：該模式產(chǎn)生的交易行為如果發(fā)生于開發(fā)商獲得預(yù)售許可證之后，則為正常的買賣交易，即使出現(xiàn)多人共有產(chǎn)權(quán)也與非法集資有本質(zhì)區(qū)別，并不能說其不合法。
地產(chǎn)眾籌模式不可能出現(xiàn)單份房屋產(chǎn)權(quán)和全產(chǎn)權(quán)一樣合法有效的法律效果。我國的共有制度一共就只有2種：共同共有和按份共有。
地產(chǎn)眾籌走的就是按份共有。但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權(quán)益，遠不是全部產(chǎn)權(quán)所有享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。
這種權(quán)利被稀釋的具體表現(xiàn)就是，針對同一物業(yè)，如果有持有人想轉(zhuǎn)手，但其余持有人不同意，如何解決？如果部分持有人繳納了購鋪款，但部分購鋪者由于資金問題不繳納或未準時繳納房款，開發(fā)商將如何處理、協(xié)調(diào)該鋪源？各產(chǎn)權(quán)人對空間的劃分幾乎不可能明晰。
4.金融化銷售風(fēng)險規(guī)避方法
改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴大該類產(chǎn)品的認知程度。與銀行進行合作，加入銀行的理財計劃，通過金融機構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信，但前期需要投入大量的細節(jié)設(shè)計工作。
四、返租+回購模式
1.返租+回購銷售優(yōu)劣勢與適用性分析
2.返租+回購銷售操作方式
目前最新的銷售方式，同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出售方式銷售商鋪，推出了"地產(chǎn)類信托"產(chǎn)品。如把6層1萬平方米的賣場分割成每5平方米為一個單位進行銷售，單位售價7萬元，并且在四年合同到期后必須由開發(fā)商回購。
3.返租+回購銷售風(fēng)險
涉嫌非法集資：以商品銷售與返租、回購與轉(zhuǎn)讓、發(fā)展會員、商家加盟與“快速積分法”等方式進行非法吸收資金；通過出售其份額并承諾售后回購、定期返利等方式進行非法吸收資金。
4.返租+回購銷售風(fēng)險規(guī)避方法
開發(fā)商與第三方機構(gòu)合作：買鋪送理財產(chǎn)品獲固定收益，或買理財產(chǎn)品直接送鋪的超值營銷策略，在銷售端起到一定效果。
總結(jié)：4大模式對比分析
