【開業前】
1、 前期的市場調查和分析；
2、 項目策劃和招商推廣：
（1）、商場定位；
（2）、形象包裝；
（3）、商場布局設計；
（4）、目標商戶組合；
（5）、租金或分成比例之擬定；
（6）、招商推廣策略制定和實施。
吸引目標商戶進場，實現零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【開業后】
1、 商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；
2、 品類/品牌/商戶組合，屬經營定位，涉及到服務管理；
3、 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質管理；
4、 形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統和硬件設施管理。
破解一、兌現成功的一塊籌碼
市場調研：定位核心
調研種類 : 所需資料/研究范圍
商圈研究 : 對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業品種、人流狀況及交通狀況
消費者研究: 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研
投資客戶研究 : 對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等
競爭對手研究 : 包括競爭項目面積、經營狀況及競爭者研究等
1、 商圈研究
（1）、城市發展狀況：包括GDP指數、人口分布、產業結構等。
（2）、項目所在區域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾系數（恩格爾系數＝食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業態結構等。
（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。
（4）、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。
（5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內的其他競爭項目等。
2、 終端消費者研究
（1）、消費習慣：考慮南北區域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。
（2）、逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。
（3）、偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。
（4）、對項目商圈評價：包括區域商品價格，對商場滿意度等。
3、 投資客戶研究
（1）、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。
（2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
（3）、商圈內商鋪經營狀況：包括經營特色、營業時間、營業業績等。
4、 競爭對手研究
（1）、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優勢、劣勢等。
（2）、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。
破解二、點石成金的魔方
商業地產定位操作系統是由以下七個子系統組成：
目標市場定位、商場功能定位、商場業態定位、商場形象定位、經營方式定位、商場特色定位、商場規模定位。
商業地產招商策劃
系統一、市場定位操作
1、 區域定位：對區域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍；
2、 客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據區域產業結構、行業發展態勢，確定客戶群；
3、 超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。
其中商場消費群分析分三個層次：
層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統計分析中稱為社會學因素；
層次2、行為反映層次：主要調查顧客在商場消費的一般行為狀況；
層次3、動機層次：主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。
系統二、功能組合定位操作
主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務
1、 特色定位
（1）、大眾化定位：收益穩定，經營風險小。
（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務。
2、商場業態定位
主要考慮：產業結構、消費群結構、需求動向等因素。
