第一步：商業(yè)市場調研，為招商租金測算提供依據
細化事項1：哈爾濱現有商業(yè)格局
目前哈爾濱的商圈分布過度集中在松花江以南區(qū)域，傳統(tǒng)商圈仍是現階段市民消費的核心商圈，但傳統(tǒng)商圈商業(yè)格局大致分定，利潤空間已經飽和。
新興商圈近幾年發(fā)展迅速，營銷模式單一、重復，相互之間跟進、模仿的痕跡十分明顯。伴隨目前城市版圖的擴張，明顯缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢不協調。
目前傳統(tǒng)商圈可分為三大商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈屬于跨區(qū)域性核心商圈，覆蓋范圍廣。新興商圈則以會展商圈、哈西商圈為代表。
細化事項2：哈爾濱商業(yè)發(fā)展預判
傳統(tǒng)商圈內商業(yè)設施將根據市場變化調整，整體檔次、所面向客群的差異將更加明顯;未來消費趨勢，勢必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費者。這表示未來的商業(yè)設施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限。
中央大街商圈：旅游休閑型主題商業(yè)中心
秋林商圈：品牌消費型主題商業(yè)中心
靖宇商圈：傳統(tǒng)服務型主題商業(yè)中心
未來商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口集聚的新興居住區(qū)擴散的趨勢，本項目處于群力新區(qū)，在城市“西擴”發(fā)展方向之上，應當合理規(guī)劃布局，因勢利導。
第二步：租金價格測算，為招商落地奠定基礎
細化事項1：市場租金水平推導售價
根據上述商圈調研，結合群力新區(qū)目前商業(yè)街租金水平為2-3元/天·㎡，及類似商圈的發(fā)展方向及租金走勢參考，制定出以下的租金成長策略：
根據三年年平均租金來推算返租價格(一次性返)：
按8%的回報率還原售價參考值：17907.81元/㎡
按6%的回報率還原售價參考值：23877.08元/㎡
商鋪需要養(yǎng)是不爭的事實，新興商業(yè)在開業(yè)的首年的盈利水平一般是正常營業(yè)期60%-70%。
隨著商業(yè)的逐漸成熟，商戶盈利能力將逐步提高，大致經過2-3年時間經營將步入正軌，因而租金遞增的周期也大致遵循這一時間規(guī)律。
細化事項2：預計銷售價格推導租金
根據細化事項1，預測租金走勢，第四年實際年租金大概為2135.25元/年·㎡
按前三年每年返租8%，按8%的租金回報率，三年返租期滿后，預期租金水平與8%回報率相距甚遠，項目面臨硬著陸，后期經營難以維持。
按前三年每年返租6%，按6%的租金回報率，三年返租期滿后，在租金逐年上漲到預測水準上，項目租金利潤僅能勉強補貼項目正常運營一年，但根據市場調研的狀況來看，按照6%的回報率面世，客戶的關注度不夠。
細化事項3：根據租金測算，分析返祖策略
第三步：戰(zhàn)略資源整合，精準商家要求
細化事項1：餐飲類商家資源整合
細化事項2：配套/購物類商家資源整合
細化事項3：休閑娛樂類商家資源整合
細化事項4：服飾配飾類商家資源整合
服裝以代理商為主體，特別是專賣店，租金較高，裝修及免租期一般三個月到半年，
國內服裝品牌一般有購買物業(yè)的可能性，外來品牌多為純租賃形式。
細化事項5：生活服務商家資源整合
此類商家中，銀行業(yè)的店面面積需求與所設的級別有關面積，但價格最低都可以保證在200左右，并且租金相對較高，且穩(wěn)定。
培訓機構的租金一般為20-50元/平米，采用半年付或季付的純租方式，免租期一般要求3個月。
第四步：明確項目定位，制定招商策略
細化事項1：把握經營檔次，確保項目整體形象
經過租金測算，確定本項目的經營檔次是中高檔，因此，招商時對各類商家進行必要篩選，確保本項目的整體經營檔次與形象，有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與良好運作。
細化事項2：有效利用銀泰的招商資源
經過多年的發(fā)展，銀泰形成了豐富的商戰(zhàn)經驗，更積累了相當豐富的資家資源，以確保本項目招商的成功。
細化事項3：以點帶面
優(yōu)惠招商，以點代面，重點招募影響力較大的商家，帶動散戶經營;與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。
細化事項4：強化活動招商，進行前期滲透
通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進行前期滲透。同時策劃一些主題活動或大型公關活動，擴大影響，提高商業(yè)街知名度。
商業(yè)街的招商宣傳將以媒體宣傳和訪商為主，輔之以商業(yè)性媒體廣告方式，達到在較高的層面上完成目標市場心理轉換，突出商業(yè)街高檔、精品的新形象。
重點：招商階段性工作內容與具體要求
細化事項1：招商籌備期
招商團隊組建
結構說明
A.物業(yè)前期派駐1-2人策劃人員駐場，協助甲方進行工作為活動策劃、媒體計劃、廣告執(zhí)行督導;
B.招商人員前期主要進行外圍商戶洽談的行銷方式，進入項目銷售階段，采用坐銷和行銷相結合的方式;
C.客戶服務組的工作為協助簽約，客戶法律、工商、專修等的后續(xù)服務與進店后的各項服務。
招商人員要求
A.職業(yè)道德要求，基本素質要求，專業(yè)知識要求，綜合素質要求，服務規(guī)劃要求;
B.制定公正客觀業(yè)績評估方案，將考核指標數量化、標準化。
細化事項2：商戶進駐期
招商優(yōu)惠辦法
A.在招商前，對有意向進場的經營戶按照“經營商戶資信評定表”進行資質評訂，以(甲、乙、丙、丁)四個檔次劃分，來評判是否給予進場;
B.評定標準通過后，再按對方廠家提供的“年度銷售報表”，對廠家的資質進行坪效測算，以評定廠家的資質等級;
C.評定廠商資質等級后，再按照資質等級的高低，確定其免租期(3-12 個月)的時間;
D.按照行業(yè)經營特點,采用不同的租期簽約條款和租金優(yōu)惠方式 ，第四年開始改為一年續(xù)約，并適當提高租金。
細化事項3：試營業(yè)期
重點工作
A.商鋪交驗流程(交房驗收);
B.商戶進場裝修流程(裝修審圖、保證金入場證辦理);
C.商戶開業(yè)申報管理流程(開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等);
D.商戶促銷活動申請流程(商家促銷活動審核、風險預防);
E.商戶特殊行業(yè)審批流程(特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等);
F.公關活動流程(公關活動策劃、組織、實施、監(jiān)控);
G.投訴處理流程(消費者投訴問題的受理，處置、反饋等);
H.退換貨流程(消費者貨物退換的受理、處置、反饋等)。
細化事項4：運營調整期
商業(yè)增值服務內容
A.對外協調：與政府各職能部門的協調(工商、公安、稅務、市容、質檢等)。
B.對內協調：各管理部門之間的協調及協調處理投資者、經營者、管理者三者關系。
C.對買場業(yè)態(tài)、布置調整做合理規(guī)劃。
D.對外統(tǒng)一招商，談判、引進品牌(收費)。
E.統(tǒng)一企業(yè)形象：廣告宣傳、促銷推廣、公關策劃等。
F.對各商鋪經營者、營業(yè)人員進行業(yè)務的培訓(收費)。
G.對經營者的經營進行指導、咨詢并提出管理建議。
H.統(tǒng)一管理各商鋪的形象設計、動線安排、產品定位、出樣方式。
I.成立客服中心，處理客戶投訴、商品退換及VIP 管理。
J.成立商務中心，提供電話、傳真、復印、電子商務及車船票、機票代訂等服務。
K.提供中介服務，包括商鋪出租、產權買賣、委托招商等服務。
細化事項5：運營穩(wěn)定期
重點工作
A.建立消費情報管理模式(不同年齡層次、不同性別的消費力評估模型，其結果可反映商業(yè)的產品檔次的提升或降低狀況;設定不同階段、不同年齡層次、不同性別的消費者的市場消費潮流產品的需求等級評估模型，其評估結果可反映出商業(yè)街在未來的三五年內需不需要引入新的潮流產品業(yè)態(tài)，或取締一些過時的產品業(yè)態(tài));
B.建立劣質商戶檢測系統(tǒng)及改革方案;
C.新商戶的繼續(xù)開辟(隨時觀察外界最新商業(yè)娛樂信息，體會發(fā)展趨勢，盡可能早的引進適合的內容，給消費者全新的體驗，給本項目與競爭對手拉開時間距離)。
階段性重點工作對接
招商工作節(jié)奏控制
