購(gòu)物中心如何做到開(kāi)業(yè)后門庭若市？抓住3大階段運(yùn)營(yíng)精髓！

　　核心提示： 想知道購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后如何做到門庭若市？實(shí)際上就是：培育期 “吸客”；成長(zhǎng)期“穩(wěn)客”；成熟期“留客”，本文教你從運(yùn)營(yíng)管理入手牢牢抓住顧客！

　　1.培育期：以提高顧客消費(fèi)概率為目標(biāo)

　　經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)新的購(gòu)物中心從開(kāi)業(yè)到冷場(chǎng)，大約只有一周時(shí)間。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)一周以后，基本上都會(huì)面臨著一個(gè)甚至長(zhǎng)達(dá)1至2年的相對(duì)冷場(chǎng)的艱難時(shí)期。穩(wěn)場(chǎng)，就是使購(gòu)物中心平穩(wěn)發(fā)展，不至于出現(xiàn)大量的租戶退租、抗租、掉鋪的現(xiàn)象；不至于出現(xiàn)客流銳減、管理不善、品牌被毀的局面。所以，穩(wěn)場(chǎng)是商業(yè)管理在開(kāi)業(yè)以后的最主要工作，也是最艱苦的工作。

　　培育期的工作方針：以消費(fèi)者導(dǎo)入為核心，以消除影響顧客消費(fèi)行為的負(fù)面因素為標(biāo)準(zhǔn)， 以提高顧客消費(fèi)概率為目標(biāo)，盡可能縮短培育期的時(shí)間。

　　一般情況下，一個(gè)可出租面積在10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心或者數(shù)10萬(wàn)平方米的大型城市綜合體，平時(shí)每天的客流要達(dá)到3-4萬(wàn)人左右，周末要達(dá)到7-8萬(wàn)人左右，才可能支撐租戶的經(jīng)營(yíng)期待。所以，客流是一個(gè)購(gòu)物中心可持續(xù)發(fā)展的首要因素。商業(yè)管理公司的任務(wù)，就是盡可能擴(kuò)大客流量。這個(gè)時(shí)期的工作重心，就是要想方設(shè)法提高區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)概率。

　　培育期的運(yùn)營(yíng)管理執(zhí)行要素

　　2.成長(zhǎng)期：租戶調(diào)整貫穿始終

　　成長(zhǎng)期的基工作方針：這個(gè)時(shí)期的租戶調(diào)整，就是招商工作中講到的“二次招商”和“持續(xù)招商”。招商工作貫穿商業(yè)管理工作的全過(guò)程，租戶的調(diào)整也會(huì)貫穿始終。

　　租戶的調(diào)整，是基于這些原因：

　　主動(dòng)調(diào)整應(yīng)遵循如下三個(gè)基本原則:

　　成長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)執(zhí)行要素

　　3.成熟期：進(jìn)一步提高購(gòu)物中心的品質(zhì)

　　成熟期是指購(gòu)物中心的品牌擴(kuò)張和提升的時(shí)期，也即商業(yè)物業(yè)的增值期。 經(jīng)歷了穩(wěn)場(chǎng)期的磨合和成長(zhǎng)期的打造，其基本客源已經(jīng)比較穩(wěn)定，大多數(shù)商戶經(jīng)營(yíng)進(jìn)入了良性狀態(tài)，它們的租金繳納能力穩(wěn)步提高，購(gòu)物中心在區(qū)域內(nèi)乃至所在城市和業(yè)界已經(jīng)具有一定知名度和品牌，商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入良性發(fā)展階段。 但是，這個(gè)時(shí)期距離投資方（物業(yè)持有人）的投資回報(bào)預(yù)期還很遠(yuǎn)，根據(jù)投資方的租金預(yù)期，必須適時(shí)提高租金水平，而商戶要繳納更多的租金，就必須需要更多的客源，需要更多的客源，就需要購(gòu)物中心吸納更廣泛范圍的顧客，要吸納更大范圍的顧客，就必須提升其自身的品牌影響力。

　　成熟期的工作方針：以提高購(gòu)物中心的品牌為核心，以提高消費(fèi)者的忠誠(chéng)度為標(biāo)準(zhǔn) ，以物業(yè)的增值為目標(biāo)，圍繞培養(yǎng)顧客忠誠(chéng)度，做好顧客的增值服務(wù)，進(jìn)一步提高購(gòu)物中心的品質(zhì)，完成租金調(diào)整任務(wù)。

　　成熟期的關(guān)注重點(diǎn)

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