看商場是要積累的，多看多積累！市場調查是兩條腿走出來的。

　　1、如何看商圈（項目外部）

　　l  商圈模式

　　l  建筑年代

　　l  商業建筑形態

　　l  主流商業類別

　　l  商家品牌

　　2、如何看商場（項目內部）

　　l  商場中庭結構

　　l  商場動線

　　l  商場品牌（一樓）

　　l  看商家專賣店/專柜裝修

　　l  商場管理水平

　　例：廣州太古匯

　　考察商場外部的“三個看”，考察商場內部的“三個看”，考察商場主要是“再看”！

　　商場外部考察

　　一看：商場所處位置（商圈性質）

　　二看：商場交通條件（是否地鐵上蓋商業）

　　三看：商場與外部產品的鏈接（辦公、酒店）

　　商場內部考察

　　四看：商場平面結構是否合理（動線、主/次力店）

　　五看：商場中庭是否見天（現代時尚度）

　　六看：商場經營商品的品牌度（品牌位置及比例）

　　七看：商場與眾不同的特色（橢圓形造型）

　　方法二 深度訪談=知己知彼+實戰演練

　　1、訪談法的常用范圍

　　例：客單價、租金、商場營業額等的調查

　　（1）經營商/代理商詢問法

　　（2）政府商務局/代理商訪談法

　　提醒：還可使用現場觀察法。　 

　　例：調查酒店/辦公/公寓產品租售價格

　　（1）扮演租戶的求租詢問法

　　（2）對用戶/對物業管理部門的訪談法

　　（3）朋友關系詢問法

　　（4）對房產中介的訪談法

　　提醒：還可利用數據庫/服務過項目的數據資料。

　　2、訪談法的重要用法

　　例：如何用訪談法進行模擬招商

　　（1）如何做模擬招商

　　理由：為接下項目提供籌碼

　　作用：為項目定位提供驗證

　　方法：訪談法（注意了解商家開店計劃） （現場登門即時訪談、電話采訪、關系介紹約談）

　　范圍：選取代表商家，與其經營者進行訪談

　　目的：了解其對區域商業市場看法，及對本項目的入駐意向

　　（2）模擬招商內容與結果的提煉歸納方法

　　提示：經過模擬招商，可以做成主力店招商。

　　方法三 問卷調查=提問得準+提煉得精

　　1、問卷調查中消費需求與特征的調研技巧

　　（1）對消費動因/行為特征/滿意度問題擬采用單選題

　　（2）對消費需求/消費內容問題擬采用多選題

　　（3）對消費金額/消費品牌問題擬采用填空題

　　（4）對需要表態/征求意見問題擬采用單選題　　 

　　2、調查結果整理與觀點歸納提煉的要領

　　（1）在反映現象中，要有歸類，注意統一性

　　（2）用客觀事實表達，不宜過多的主觀判斷

　　（3）結合圖表表現，說服力更強、更顯專業

　　（4）基礎調查資料要全面完整，層層歸納提煉
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