李雪鵬：城市新區(qū)的商業(yè)如何規(guī)劃？
來源:互聯(lián)網(wǎng) 作者:互聯(lián)網(wǎng) 時間:2015-07-10
結(jié)合科學的定位、規(guī)劃、招商和銷售統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能在城市新區(qū)商業(yè)的藍海中取勝。
盡管城市新區(qū)的建設蘊藏著大量商業(yè)價值，但是由于產(chǎn)業(yè)、人口等導入過慢，新區(qū)商業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展中仍存在大量問題，尤其在項目的定位、規(guī)劃、招商等均面臨著挑戰(zhàn)。
城市新區(qū)商業(yè)在客戶選取、產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)節(jié)奏等環(huán)節(jié)，都需要有成功的盈利模式為保障。而在當前普遍缺少資產(chǎn)證券化手段的背景下，城市新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運用快速滾動，換取資金效益的模式比較適合于大多數(shù)的開發(fā)商。因此，租售結(jié)合的做法更適宜于穩(wěn)健型開發(fā)商。
準確定位是租售結(jié)合策略致勝的第一步，依據(jù)RET睿意德過往案例經(jīng)驗，主要可考慮兩個方向——區(qū)域配套和城市休閑。
首先，區(qū)域配套型的商業(yè)模式比較成熟，很多城市新區(qū)都缺少這種商業(yè)業(yè)態(tài)。而商業(yè)作為城市新區(qū)配套服務功能的一種，它是促進區(qū)域成熟和發(fā)展非常重要的關(guān)鍵。區(qū)域配套型商業(yè)業(yè)態(tài)主要有超市、生活配套服務、藥店、銀行和餐飲休閑配套等，這些業(yè)態(tài)往往是最容易存活的，建議應優(yōu)先考慮此類商業(yè)。
以鄭州為例，高新區(qū)、惠濟區(qū)、龍湖鎮(zhèn)等都已經(jīng)建成多年，也有了一定的人口基礎，但商業(yè)業(yè)態(tài)還是以原始的城中村街鋪為主，使得這些新興區(qū)域的居民得不到優(yōu)質(zhì)商業(yè)的消費，如果在這些新區(qū)做生活型的商業(yè)，就存在著很大的機會。
實際上，在有一定人口基礎的城市新區(qū)，滿足生活配套需求的商業(yè)街區(qū)更具機會和投資價值。因為在這些區(qū)域里有一些位置不錯，且有一定體量的商業(yè)地塊，容易做出商業(yè)中心而建立先發(fā)優(yōu)勢，抓住消費者和投資客戶。
另外一個可參考的方向是城市休閑型商業(yè)。比如，在人們印象中，鄭州缺乏可以休閑之地，而人們現(xiàn)在的休閑需求流行近郊游、家庭游。鄭州周邊的雁鳴湖、五云山、許昌鄢陵等有旅游資源之處，都在有意識地開發(fā)一些休閑配套來吸引客戶。
例如雁鳴湖就有很好的風景資源，同時與城市新區(qū)距離較近，適合開發(fā)城市休閑型商業(yè)，可以圍繞這些自然資源來做一些目的性很強的娛樂休閑、主題樂園等業(yè)態(tài)。
應該說，確定了城市休閑功能的商業(yè)定位，就意味著其發(fā)展階段有了一個明顯的升級。它是隨著人們生活水平提高而出現(xiàn)的空白市場，更適合區(qū)域發(fā)展不成熟，但具備一定資源的項目，以目的性的業(yè)態(tài)和功能吸引遠距離的客戶到達。但此類商業(yè)業(yè)態(tài)仍然建議搭配一定量的住宅來協(xié)同開發(fā)，利用資源和休閑商業(yè)給住宅增加溢價和舒適度，從而達到開發(fā)商整體財務的平衡。
還有一些城市新區(qū)需要融合上述兩種模式。把生活配套和休閑的功能進行統(tǒng)一整合。主題型、體驗型的特色業(yè)態(tài)設置能夠加強商業(yè)的競爭力，常見的業(yè)態(tài)有婚紗攝影、主題樂園、特色餐飲、戶外拓展等，適合城市新區(qū)大體量的商業(yè)來參與。另外，也可以注重城市功能的打造，特別是在地市級的城市新區(qū)，因為這些新區(qū)基本上都是唯一的，政府的資源投入很多，各項市政功能也會被融入到新區(qū)內(nèi)。而這些市政和城市功能，其實和新區(qū)商業(yè)的功能是協(xié)調(diào)一致的，都是服務社會和居民。文化交流中心、博物館、會展中心、兒童教育基地等都是可以融入大型商業(yè)項目里的。我們在過往的某個新區(qū)項目中，做了一個城市級的廣場和電子發(fā)布屏，提供展會和居民集會的城市功能來聚集人氣。這些商業(yè)和城市功能的融合，提升了商業(yè)本身的服務功能和價值。
值得注意的是，城市新區(qū)商業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃方面，應多做商業(yè)地產(chǎn)，少做住宅樓。在多數(shù)情況下，大家可以發(fā)現(xiàn)，在城市新區(qū)商業(yè)用地開發(fā)時，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和利潤貢獻會遠大于住宅樓。所以，在容積率分配時，多做商業(yè)地產(chǎn)既能提升利潤，又能通過增加商業(yè)體量而擴大商業(yè)輻射力。
以河南省某地市級新區(qū)的商業(yè)地塊為例，依據(jù)測算，街區(qū)型商業(yè)的利潤率和銷售速度要明顯高于住宅樓，而住宅樓在加上時間成本的情況下，利潤貢獻寥寥。因此，在開發(fā)時，可在商業(yè)價值最大化的前提下多安排商業(yè)地產(chǎn)，住宅樓能少就少。
總而言之，在城市外擴的趨勢下，給城市新區(qū)的商業(yè)開發(fā)帶來了很多商業(yè)機會，但是仍然要因地制宜，根據(jù)客觀條件來決定發(fā)展模式。項目發(fā)展會受到區(qū)域的規(guī)劃、政府要求、交通導入、地塊指標和形狀等因素影響，結(jié)合科學的定位、規(guī)劃、招商和銷售統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能在城市新區(qū)商業(yè)的藍海中取勝。
（本文系RET睿意德鄭州公司總經(jīng)理李雪鵬為《地產(chǎn)》雜志撰寫的專稿）若牽涉版權(quán)問題請聯(lián)系管理員，謝謝！
