如何制定恰到好處的租金方案？既是一個難點，又是項目推進過程中至關重要的一環(huán)。本文著重分析了以投資回報率為前提的商鋪租金定價方法，為制定合理的租金方案提供參考。
一、投資回報率計算方法
1、租金回報率計算法
公式：租金回報率=(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期鋪款＋期鋪時間內的按揭款)
2、租金回報率分析法
公式：租金回報率=(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12／購買鋪總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
3、內部收益率法
公式：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／(按揭首期鋪款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費)＝內部收益率
4、簡易國際評估法
如果該物業(yè)的年收益×15年＝鋪產購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這是國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)投資價值的簡單方法。
總結
不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如現(xiàn)在市場上的商住兩用物業(yè)、爛尾物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：
二、以投資回報率為前提的商鋪租金計算方法
商鋪租金按照投資回報率計算的前提條件：
第一步：計算總權重系數
權重系數 =系數X銷售面積（建筑面積）
各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數
∑權重系數=總權重系數
第二步：計算層別總價和層別均價
層別總價=（目標銷售總額÷總權重系數）X層別權重系數
層別均價=層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）
第三步：在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪價，具體如下：
1）根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值（此時不考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層別系數設定相似），位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100%，根據不同因素的變化遞減。
2）計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘于該商鋪銷售面積（建筑面積），
計算得出該商鋪權重系數：
商鋪權重系數=商鋪系數X商鋪銷售面積（建筑面積）
依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加，求和得出該層別商鋪的總權重系數。
∑具體商鋪權重系數=層別商鋪總權重系數
具體商鋪總價=（層別計算銷售總額÷層別商鋪總權重系數）X具體商鋪權重系數
具體商鋪銷售單價=具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）
至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。
目前，國內商鋪年平均的回報預期在7%左右（也可以根據上述內容計算商鋪具體投資回報率）。由此，亦可得出商鋪租金計算方法：
商鋪月租金=商鋪總價X7%÷12
商鋪年租金=投資回報率X售價
