5大要素分析開發(fā)商如何做“互聯(lián)網(wǎng)＋”

    從去年房地產(chǎn)行業(yè)上上下下呼喊轉(zhuǎn)型，到今年“互聯(lián)網(wǎng)+”被李克強(qiáng)總理兩會(huì)政府報(bào)告中談及。互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，已經(jīng)前所未有地逼近。

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”為何含義?其本意是指各行業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、意識(shí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化配置，打造產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　但是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的門檻對(duì)于許多地產(chǎn)商來說實(shí)在是巨大的跨界，想來僅僅是“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)名詞就足以整暈多數(shù)地產(chǎn)商們的大腦。

　　去年初，受萬科等大企業(yè)高調(diào)宣傳影響，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)瞬間覺得轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉捷，而轉(zhuǎn)型大的方向，就是從過去單一的土地開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)。

　　這對(duì)于多年習(xí)慣了“買地——賣房”模式的大多數(shù)開發(fā)企業(yè)說，向持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型并非易事。

　　意欲轉(zhuǎn)型的房企，涵蓋來說至少在意識(shí)上要有以下幾項(xiàng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的觀念需要確立：

　　一，棄開發(fā)模式，轉(zhuǎn)持有運(yùn)營(yíng);

　　首先要明白所謂向著營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)型就是：向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型、向生產(chǎn)資料獲取方向上轉(zhuǎn)型、向既有客戶資源挖掘服務(wù)轉(zhuǎn)型。

　　這其中，除去原有管理營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)和資源整合發(fā)生戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變之外，企業(yè)同時(shí)也需要增加儲(chǔ)備IT團(tuán)隊(duì)，以使其帶動(dòng)原有團(tuán)隊(duì)接納吸收互聯(lián)網(wǎng)思維。

　　惟此，發(fā)展的速度，或者明確的說是就業(yè)績(jī)，才有可能保住增長(zhǎng)，不至于轉(zhuǎn)型之中大起大落。

　　以行業(yè)龍頭的萬科來說，其物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額已突破2000億元。

　　在整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求的大勢(shì)之下，與所有房企一樣面臨著全國(guó)戰(zhàn)線的回縮，這就使其面臨著一線等核心城市只能保住利潤(rùn)，卻不能支持業(yè)績(jī)擴(kuò)張這樣的窘境。

　　萬科在三、四年前才調(diào)整戰(zhàn)略，明確逐步增多持有型物業(yè)占比方向，所以，近幾年來我們看到的是他在拼命向養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方向?qū)で筠D(zhuǎn)向。

　　但其增長(zhǎng)速度和規(guī)模雖然不足以支撐過往2000億大盤轉(zhuǎn)型。所以，萬科又做社區(qū)“五菜一湯”，做小區(qū)O2O，甚至找雷軍去聊和地產(chǎn)可能根本不相干的事。

　　當(dāng)今的世界，TMT領(lǐng)域的大佬已經(jīng)無所不能。谷歌甚至百度都要進(jìn)軍汽車行業(yè)，研制出產(chǎn)智能汽車。

　　那么地產(chǎn)商的跨界、混業(yè)也必將是大勢(shì)所趨。尤其是那么上市的地產(chǎn)公司，面對(duì)“新常態(tài)”之市場(chǎng)，單純靠賣樓銷售已經(jīng)走到盡頭，業(yè)績(jī)支撐很難維續(xù)。

　　未來三兩年內(nèi)，我們一定會(huì)看到房企向持有轉(zhuǎn)型，甚至向非地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。科技、農(nóng)業(yè)、輕資產(chǎn)服務(wù)等領(lǐng)域或許都有可能看到開發(fā)商的身影。

　　二、棄借貸開發(fā)，轉(zhuǎn)金融投資;

　　中國(guó)持續(xù)二十年的房地產(chǎn)開發(fā)模式，簡(jiǎn)單概括則只有一個(gè)——向銀行借錢融資，之后建房賣房，最終獲利。

　　這個(gè)模式在當(dāng)今市場(chǎng)供求關(guān)系徹底轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和銀行管控日益趨緊的形勢(shì)下已經(jīng)不可維系。

　　未來開發(fā)商應(yīng)該從金融機(jī)構(gòu)的借貸者，轉(zhuǎn)向金融融資的參與者，甚至主導(dǎo)者，房企的運(yùn)營(yíng)才有可能得到保障。

　　事實(shí)上，自09年政府加大房產(chǎn)調(diào)控力度前后時(shí)間，許多地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)金融界人士已經(jīng)意識(shí)并著手新的地產(chǎn)融資形式和手段。

　　也就自那時(shí)起，各類地產(chǎn)信托、基金等層出不窮，名目繁多。但其本質(zhì)上，多數(shù)還是為開發(fā)商購地和銷售回籠資金為導(dǎo)向。

　　而現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)起云涌，舊有的地產(chǎn)融資模式有了更大的擴(kuò)展空間。

　　剛剛披露年報(bào)的碧桂園去掉業(yè)績(jī)突破千億，據(jù)悉與其在金融方面的創(chuàng)新不無關(guān)聯(lián)。

　　其與上市金融公司匯聯(lián)深度戰(zhàn)略合作，金融公司為其設(shè)計(jì)了從投標(biāo)拿地到眾籌銷售所謂“地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)”產(chǎn)品，不但資金成本大幅度降低，并且支持力度效率遠(yuǎn)高于以往單一的形式。

　　由于房地產(chǎn)近乎類金融的企業(yè)，物業(yè)資產(chǎn)與天俱來的融資優(yōu)勢(shì)使其金融領(lǐng)域其實(shí)可以游刃有余。

　　包括其龐大的業(yè)主資產(chǎn)潛在空間，在互聯(lián)網(wǎng)金融大行其道之當(dāng)下時(shí)節(jié)，房企不但可以通過眾籌等方式獲取低成本資金，更可以以資產(chǎn)投資方式實(shí)現(xiàn)跨界成功。

　　近幾年，我們看到有越來越多的國(guó)人去到海外購置房產(chǎn)，“國(guó)人未來十年置業(yè)熱點(diǎn)一定是在海外”也催動(dòng)許多國(guó)內(nèi)有實(shí)力房企去到海外投資地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　如果以基金的模式帶到舊有客戶去海外購置自己開發(fā)的房產(chǎn)，房企無疑又面對(duì)了一個(gè)巨大的金礦。

　　三、棄土地開發(fā)，轉(zhuǎn)行業(yè)跨界

　　過年二十年，如果說土地招拍掛制度制造了世界經(jīng)濟(jì)獨(dú)有的政府土地財(cái)政，進(jìn)而一夜暴富的發(fā)展奇跡.

　　那么資本市場(chǎng)向房企開放，允許大量房企上市，甚至開放所有行業(yè)上市企業(yè)從資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，則是這一畸形經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的引擎發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　當(dāng)資本市場(chǎng)與土地拍賣聯(lián)動(dòng)，土地與股市互推上漲，進(jìn)而將樓市推向極致甚至瘋狂程度之時(shí)，新一屆政府所說的“轉(zhuǎn)型”和“新常態(tài)”，實(shí)際是在警示：這一模式已經(jīng)走到盡頭。

　　房企的核心生產(chǎn)資料只有兩個(gè)——土地和資金。當(dāng)市場(chǎng)供大求形勢(shì)顯現(xiàn)，土地生產(chǎn)資料的價(jià)值必然大幅度滑落，不被認(rèn)知。

　　未來整個(gè)行業(yè)必然面臨因產(chǎn)能過剩而導(dǎo)致大量企業(yè)退市，或者關(guān)張倒閉的行業(yè)倒退和蕭條。

　　轉(zhuǎn)型，不僅是發(fā)展，對(duì)于多數(shù)房企來說，更有可能僅僅為了活命。

　　事實(shí)上，在一個(gè)良性的相對(duì)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，所謂房企的生產(chǎn)資料遠(yuǎn)不只土地和資金兩項(xiàng)。

　　比如歐美、日本、東南亞等國(guó)家，商業(yè)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、酒店、城市公寓、工業(yè)廠房，甚至機(jī)場(chǎng)、碼頭、影視、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等都可以是地產(chǎn)商投資并且獲利。

　　而這些領(lǐng)域的資源其實(shí)正是時(shí)下國(guó)內(nèi)開發(fā)商所欠缺的生產(chǎn)資料。在此方面，萬達(dá)無疑已是做出了很好的范例.

　　其整合院線、足球、體育經(jīng)紀(jì)、主題公園等，其規(guī)模不同于萬科模式的快速擴(kuò)張，生產(chǎn)資料的多元化注定是其基礎(chǔ)。

　　近三、五年以來移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶給各行各業(yè)巨大沖擊，新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)以及新商業(yè)模式無處不在。

　　大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)三大體系已經(jīng)通過許多行業(yè)滲透進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商所提供的物業(yè)空間已是所有行業(yè)承載體之時(shí)，每一個(gè)行業(yè)企業(yè)，其實(shí)都事實(shí)上成為了開發(fā)商的生產(chǎn)資料。

　　去年底，雷軍的小米公寓亮相引來眾多眼球。但其實(shí)國(guó)內(nèi)城市公寓第一品牌的“未來寓”已然稍稍在做全國(guó)的布局?jǐn)U張。

　　這家由基金背景支持的管理公司已經(jīng)在南京、上海等城市自持管理，或者與開發(fā)商合作有項(xiàng)目，今年并計(jì)劃將進(jìn)軍北京與京城房地產(chǎn)商尋求合作。

　　我們看到，去年中國(guó)的中超俱樂部無一例外的全部由開發(fā)商出資所有。作為全世界第一大運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，足球固然對(duì)于塑造品牌甚至擴(kuò)張拿地能帶來直接的利益。

　　但中超最大的獲益者——廣州恒大，則在最輝煌耀眼的時(shí)刻推出的是他的礦泉水和恒大糧油。而眾多人的看法，由于地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑，中超未來兩年將會(huì)有一只一家俱樂部老板易手。危機(jī)也無處不在。

　　這些信息都說明房企的機(jī)會(huì)與市場(chǎng)還有很大的可為空間。跨界跨行業(yè)，整合更多的生產(chǎn)資料實(shí)際在驗(yàn)測(cè)著開發(fā)商老板們的眼光與智慧。

　　四、棄短線掙錢，轉(zhuǎn)孵化投資;

　　李克強(qiáng)總理今年兩會(huì)不僅提到了互聯(lián)網(wǎng)+，更重要的是提到了要鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)。可以說，中國(guó)正趕上史上絕無僅有的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。

　　時(shí)下各類形式的創(chuàng)業(yè)孵化器涌現(xiàn)。從已知的數(shù)據(jù)看全國(guó)孵化器數(shù)量可能多達(dá)上萬個(gè)。除去政府主導(dǎo)的之外，大量的孵化器還是由天使或VC投資人和投資機(jī)構(gòu)所為。

　　所謂的孵化器，無非是給創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)的空間，并對(duì)項(xiàng)目加上引導(dǎo)，促其成功。

　　所以，物業(yè)空間是所有孵化器的載體，是基礎(chǔ)和必要硬件。而這方面無疑開發(fā)商有著與生俱來的優(yōu)勢(shì)。

　　無人不知喬布斯車庫創(chuàng)業(yè)的傳奇故事。世界上許多偉大的進(jìn)入世界五百強(qiáng)的公司都由創(chuàng)始人初期在十分艱難的環(huán)境下創(chuàng)業(yè)成功，將企業(yè)做大成為市值百億，甚至上千億、上萬億的公司。

　　而近年IT、互聯(lián)網(wǎng)難得的發(fā)展機(jī)遇，也為中國(guó)的創(chuàng)造了絕佳的創(chuàng)業(yè)空間和環(huán)境。

　　當(dāng)眾多八零后、九零后創(chuàng)業(yè)風(fēng)起云涌一般掀動(dòng)起創(chuàng)業(yè)大潮之時(shí)，擁有物業(yè)空間資源的開發(fā)商如果錯(cuò)過搭載的機(jī)會(huì)，則只能證明這個(gè)企業(yè)終將走向沒落。

　　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在全國(guó)大量過剩，除了招商和運(yùn)營(yíng)管理在其中起著重要作用之外，開發(fā)商的思維意識(shí)固化，也是其重要原因。

　　面對(duì)電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)沖擊，以及整體供應(yīng)量過剩雙重壓力，開發(fā)商現(xiàn)在甚至可以將購物中心和社區(qū)商業(yè)定位為“商業(yè)孵化器”。

　　將市場(chǎng)潛力大、市場(chǎng)可延展空間大、團(tuán)隊(duì)管理強(qiáng)的品牌商業(yè)引入，或者協(xié)助其發(fā)展成為連鎖商業(yè)。

　　此類模式在萬達(dá)廣場(chǎng)也在升級(jí)換代之時(shí)，相信會(huì)有極大的可為空間。

　　此前不久，北京幾家華堂商場(chǎng)相繼關(guān)張停業(yè)，原有的開發(fā)商將其改造為商務(wù)辦公使用。

　　這種隨市場(chǎng)而轉(zhuǎn)向的做法是一種明智之舉。在北京寫字樓租金水平大大高于商場(chǎng)租金收益之時(shí)，在法規(guī)可以接受的前提下，資產(chǎn)的價(jià)值得到了最大化發(fā)揮。

　　但是，如果能更徹底地向孵化器轉(zhuǎn)型，也許會(huì)有更意想不到的收獲。

　　筆者去年開始入黑營(yíng)創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)營(yíng)學(xué)習(xí)，如果按照中國(guó)特色商學(xué)院主要是為了“混關(guān)系”去看，我倒認(rèn)為，這里其實(shí)才是地產(chǎn)商們最應(yīng)該來的地方!

　　創(chuàng)新企業(yè)、各行業(yè)各業(yè)的產(chǎn)品和創(chuàng)新商業(yè)模式匯聚于此，對(duì)于想到籠絡(luò)各業(yè)資源甚至生產(chǎn)資料的開發(fā)商來說一定會(huì)不虛此行。

　　地產(chǎn)之大勢(shì)未來，就是開發(fā)商極少再有靠海量房產(chǎn)銷售獲利發(fā)展的可能。

　　對(duì)于那些高融資成本的房企來說，這可能難于接受，但“新常態(tài)”下也只有迎對(duì)，而不要繼續(xù)壓賭逆轉(zhuǎn)。

　　一方面，手里的項(xiàng)目要盤活，另一方面長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資必須迎對(duì)。長(zhǎng)線投資將是開發(fā)商們不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　作為中國(guó)最成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)模式確定創(chuàng)造了天下奇跡，但全國(guó)多地萬達(dá)廣場(chǎng)商戶生意不佳，鋪面空置現(xiàn)象也十分普遍。

　　去年起萬達(dá)推出了2.0版本萬達(dá)廣場(chǎng)，即以主體公園等體驗(yàn)式消費(fèi)為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式。

　　就其自身創(chuàng)新來說，此方向此方向不能說不對(duì)。但就全國(guó)已建成上百個(gè)1.0版萬達(dá)廣場(chǎng)來說，其改造升級(jí)也在所必然。

　　假設(shè)可以把萬達(dá)廣場(chǎng)定義為“商業(yè)孵化器”，萬達(dá)劃出一定比例的空間用于商業(yè)品牌孵化，其連鎖規(guī)模效益對(duì)于商家來說都將是火箭引擎一般的助力，輕輕松松就可以快速培育出數(shù)家IPO上市公司。

　　其所獲得的回報(bào)收益怎是賣點(diǎn)物業(yè)、收點(diǎn)租金可以匹敵!

　　五、棄銷售主導(dǎo)，轉(zhuǎn)技術(shù)營(yíng)運(yùn);

　　“互聯(lián)網(wǎng)+”代表一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)

　　的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域之中，提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。

　　就地產(chǎn)行業(yè)來說，新常態(tài)下整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)，房企面對(duì)轉(zhuǎn)型需求與壓力，則必須改變舊有的組織結(jié)構(gòu)，特別是團(tuán)隊(duì)構(gòu)成。

　　必須從只管地和錢的簡(jiǎn)單、粗放營(yíng)運(yùn)模式，向增多經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人員、IT人員、金融專業(yè)人員方向轉(zhuǎn)型。

　　當(dāng)使用大數(shù)據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)定位已經(jīng)可以顛覆過往任何大牌專家、機(jī)構(gòu)所謂專業(yè)報(bào)告之時(shí)，房企的投資以及運(yùn)營(yíng)終將徹底改變。

　　而在市場(chǎng)總體已經(jīng)嚴(yán)重過量的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)之中，產(chǎn)品主義、經(jīng)驗(yàn)主義的操盤都已過時(shí)。

　　一個(gè)與銷售為導(dǎo)向的金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)加上平臺(tái)渠道化的引流，或許可以讓所有的營(yíng)銷行為都可以棄之不用。

　　而這些，無不仰賴于團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型，人力資源儲(chǔ)備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　總體來說，過去二十年中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的“圈地——賣房”一個(gè)模式，中國(guó)從住房短缺轉(zhuǎn)瞬之間成為了絕大多數(shù)城市房屋過剩的國(guó)家。

　　全國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總計(jì)三萬多家，境內(nèi)外上市地產(chǎn)公司多達(dá)數(shù)百家。

　　在市場(chǎng)預(yù)期向下的大環(huán)境背景之下，房企如何繼續(xù)存活下去?這是擺在許多開發(fā)商面前不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　對(duì)于積極應(yīng)對(duì)的房企來說，“互聯(lián)網(wǎng)+”是企業(yè)未來向好的生存之道。本人所歸納的“五棄五轉(zhuǎn)”中，“棄”并非是要真正意義的讓企業(yè)放棄，而是去傳統(tǒng)的營(yíng)運(yùn)和開發(fā)模式，向市場(chǎng)廣闊的空間轉(zhuǎn)型。

　　就地產(chǎn)本身來說，未來養(yǎng)老地產(chǎn)、資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)、專業(yè)地產(chǎn)基金等都還有巨大的市場(chǎng)可為空間。

　　可以想見，在未來的三五年間之內(nèi)，不排除有房企甚至有可能轉(zhuǎn)型成為農(nóng)業(yè)，或者純物管公司、資產(chǎn)管理公司，也有的全部投資去到了海外。但不管怎么說，“轉(zhuǎn)”是硬道理，是必須的選擇。