1、購物中心就是個人販子
做購物中心的人是一個人販子，是販人的，你把人販進來，販給不同的商家，是你的本事，進來一個顧客，販給服裝商買了衣服，販給了餐飲，吃了飯，販給了電影院，看了電影，這就是你的本事。作為購物中心，就要讓人很方便地進來，人家要是走到跟前還不知道這是購物中心，你就錯了。所以怎么把人吸引進來、服務好、侍候好，為商戶引來不同的客源，這是我們的實質。
做購物中心要把人販好，你就要注意業態構成及招商。購物中心的招商是有度的，在購物中心招商的時候，要考慮到購物中心的漸進過程，就是購物中心的成熟是漸進的。我要進行預算，購物中心開出來以后，第一年的客人每天大概是多少。假設第一年估計一天來三萬個人，養活多少個鞋店、餐飲店、電影院、娛樂設施呢?你要先估算一下。第二年達到四萬人了，第三年可以達到五萬人了，當你達到五萬人的時候，你還能拿第一年的店鋪接待客人嗎?人山人海，客人不會高興的，這時候你就要把品牌多起來、店多起來，這就是根據人流的情況，開始開店的時候，店鋪的數量少一點，鞋店開幾個、服裝店開幾個、餐飲店開幾個，要算好。所以，業態的構成及招商的根本，就是根據不同的階段來規劃購物中心。
2、購物中心管理架構設置要有效
購物中心管理組織及管理架構非常重要，購物中心是做生意的，你招進來的商戶，你花錢就要有限，你花錢是固定的，因為人家的租金是固定的，你的物業管理費也要分攤的，你替商戶節約管理費，他就感謝你，你浪費管理費就是犯罪。所以購物中心就要用最精干、最有效的組織及架構來管理購物中心。
精干高效原則
凱德模式，他們一個購物中心只有5—8萬平米的購物中心，管理人員不超過三、四個人，這里不算兩大部分人員：保安人員很多，這是中國特色，新加坡的8萬平米的購物中心，只要5個保安;清潔這塊肯定是外包的，他們設備維護是自己人，這個是包不出去的，這是最值錢的家當，要自己管好。至于說維修、每年的維護，專業公司來進行維護，比如你買的凱利空調，凱利來維護。
專業分工原則
能外包的就外包，我們中國人的觀念就是多子多孫多福，其實這是最不好的想法，我是這樣想的，如果自己養一個人一塊錢，外面包一塊五，你寧可包出去，你招一個人進來，工資一千塊錢，外面包一千五百塊錢，但是你進來這個人，一個月打一百塊錢電話，使用你的紙張一天五毛錢，使用你種種的資源，算起來遠遠不止一個月五百塊錢，他要使用你的資源，因為是你的人，所以這些東西有些人算不過來，他說這樣便宜，我們自己養的人才800塊錢，人家聘一個保安要1200塊錢，但是你800塊錢還要給人家漲工資，到年終還要發錢。保安公司你多省心呢，到年終你也不用給錢的。員工就不一樣了，今天看你高興了，遞過來一個條子，讓你簽字，你不就要花錢嘛。明天看你生氣，誰都躲你遠的。所以購物中心要算大錢，不要看小錢。
圍繞主要職能而設原則，重點強化招租及市場推廣
購物中心的中心組織架構基本是一個總經理管四個部門：租賃部，租賃部就是招租，隨著時間的延長，你加密的過程，利用資源的過程;物業部，管好你的保潔人員和保安人員;企劃部;財務部。除了四個主要部門外，還可根據情況設有行政和信息技術。
美國西蒙大區的經理下面就只有四個人，他一個月就開著車到他管轄的店去逛，比如管兩廣，一個月就在廣東廣西轉，唯一的工作就是店長叫過來，兩個人喝喝咖啡、聊聊天，就這點事。但是我們這里總經理就要有秘書、有司機，所以財務部跟你的辦公室管內勤，我們弄一個文具、發個服裝還要人管。所以這些機構都可以合起來。
新加坡凱德，租賃部管招商、商戶資料統計、法律事務;物業部管維修、維護、停車場管理;市場部管現場管理、企劃形象推廣，現場管理就是店面形象管理，購物中心會限制你這個店里從哪里到哪里的部分是你的，你如果出來你就違反法律了，但是有一條，三八線里面的這一部分你辦任何事情必須經過我審核，這個就由市場部來管，不僅僅是推廣，還有一個形象設計的作用。財務部管租金收取、出納。
北京華貿中心，招商部負責分業種招商，租戶資料統計，大租戶管理;華貿天地有一個18萬平米的大租戶，所以他們購物中心對這個大租戶有一個公關工作，我們很多的購物中心做一個主力超市，有一萬五千平米，這就是大租戶，大租戶不是誰都能管的，指定一到兩個人管，這個人要參與到大租戶的管理工作當中;物業部負責維修(外包)、維護(外包)、停車場管理，他們的外包是請的香港的公司;營運部負責現場管理、綜合協調，就是每天的巡場工作;財務部負責財務的相關工作。
這三個模式當中大家都可以看出來，一個是外資的，一個是中外合作的，一個是內資的，從管理模式上，我們可以看出，部門設置基本差不多，管理的傾向性不一樣，比如新加坡的管理模式，相對來說比較注重我們講的推廣、商戶的招租，那么，華貿的模式比較注重客戶管理，華聯的模式比較注重店裝和招租，就是現場管理，說到底就是對客人的管理，各個模式有它的不同。
3、購物中心收支模型
財務管理(收入模型與預算管理)，購物中心的收入模型、預算管理非常重要，因為租金是有限的，所以怎么樣進行管理、把財務做好，這是購物中心第二個要素。
購物中心的收入分為三部分：租金收入、物管收入、企劃促銷收入。企劃促銷收入是比較大的一塊。
支出：內能源及運營費，租金及利潤、企劃支出。
我們首先要把物業管理費的收入和支出對應起來，電費的消耗、水費的消耗、能源的消耗、人員的維護維持要正好與我的物業管理費的收入相稱，以支定收。
租金收入主要是成本折舊、裝修折舊、一部分利潤，比如每年5—6%的資產遞增，成本降低換來租金收入。
企劃收入可以作為購物中心人員的激勵，購物中心這一部分的收入如果多的話，我可以激勵你。
從盈利點來說，我們可以從租金收入和促銷收入當做我們的利潤點，前面的物業管理費最好是收支平衡。
管理人員做預算的時候要有一個指導思想，什么都想賺錢就不好了，哪些應該賺錢，哪些不應該賺錢。
