“光耀東方” 光耀爛尾樓

由于資金斷裂、產(chǎn)權(quán)糾紛如此等等種種原因，開發(fā)商跑路的消息不絕于耳，爛尾樓項(xiàng)目的存在也變得司空見慣。面對(duì)這些爛尾項(xiàng)目，很多開發(fā)商避之唯恐不及，然而卻有開發(fā)商看到了爛尾樓中的商機(jī)，變身爛尾樓專業(yè)戶，專心做起了爛尾樓生意。光耀東方便是業(yè)內(nèi)最出名的爛尾樓“掘金戶”。

 

一、從名不見經(jīng)傳到名成爛尾樓。

 

自從2003年成功運(yùn)作了山東聊城新東方廣場(chǎng)這個(gè)爛尾商業(yè)項(xiàng)目，嘗到甜頭以后便一發(fā)不可設(shè)施。光耀東方就開始調(diào)整自己的方向，專攻爛尾商業(yè)項(xiàng)目的收購和運(yùn)營(yíng)。之后，光耀東方在爛尾樓方面的功力也開始一次次得到印證，大同、邯鄲、石家莊等地多個(gè)商業(yè)爛尾樓項(xiàng)目也均在光耀東方手上重新盤活。

    

二三線城市爛尾樓生意做的風(fēng)聲水起，積累了的大量的爛尾樓盤活經(jīng)驗(yàn)，光耀東方的經(jīng)營(yíng)范圍已不滿足于三線城市，開始向一線城市進(jìn)發(fā)，2009年光耀東方到北京開始了它的爛尾樓生意。

 

2009年下半年，光耀東方收購了北京西客站附近、爛尾10多年的海天大廈。海天大廈規(guī)劃建筑面積為20萬平方米，商業(yè)部分約10萬平方米。光耀東方接盤時(shí)已是準(zhǔn)現(xiàn)房，總價(jià)約20億。2009年12月底，已被更名為北京光耀東方廣場(chǎng)的海天大廈公寓部分開盤銷售，開盤價(jià)為2.3萬-2.5萬/平方米，銷售部分回籠的資金已經(jīng)能夠覆蓋收購成本。這次在北京的突破給光耀東方帶來了更大的機(jī)遇

 

二、光耀東方的爛尾經(jīng)。

 

如此多的爛尾項(xiàng)目在光耀東方手上煥發(fā)生機(jī)，光耀東方的爛尾樓處理模式值得業(yè)內(nèi)反思借鑒。

    

1、挑剔選擇項(xiàng)目。

 

光耀東方在爛尾項(xiàng)目選擇上，第一要求核心商圈；第二，要求地級(jí)市以上的城市；第三，樓盤從結(jié)構(gòu)形態(tài)到建筑規(guī)模，在當(dāng)?shù)氐糜幸欢ǖ母?jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品本身不能太差。

爛尾項(xiàng)目選擇上的挑剔，保證了光耀東方所接受爛尾項(xiàng)目都是優(yōu)質(zhì)爛尾項(xiàng)目，這在一定程度上降低了后期盤活操作的風(fēng)險(xiǎn)。

 

2、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

 

一般而言，談到爛尾原因，大多會(huì)提及產(chǎn)權(quán)糾紛、資金鏈斷裂，而光耀東方則認(rèn)為爛尾最大的問題在于開發(fā)商沒有從商業(yè)的角度去考慮和運(yùn)營(yíng)該商業(yè)項(xiàng)目。

 

對(duì)于所接受爛尾項(xiàng)目，光耀東方都會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查，從區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及項(xiàng)目本身全面考慮，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再定位，使得項(xiàng)目能夠以區(qū)域市場(chǎng)需要的業(yè)態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，避免了同質(zhì)化激烈競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)慘淡。

 

同時(shí)，光耀東方在其所有的商業(yè)運(yùn)營(yíng)中不僅持有一定比例的商業(yè)物業(yè)，而且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，這就避免了了分割產(chǎn)權(quán)出售造成統(tǒng)一定位、招商困難，給后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來致命的傷害。

 

山東聊城新東方廣場(chǎng)是2005年收購河北邯鄲市中心的2.4萬平方米的商業(yè)物業(yè)。光耀東方以1億多元的價(jià)格接手，賣掉其中部分商鋪回籠資金，再將賣出部分返租，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)。由于項(xiàng)目體量較小，光耀東方選擇了時(shí)尚店中店的形式，將項(xiàng)目重新定位為時(shí)尚女性商場(chǎng)。開業(yè)以來，這個(gè)名為新丹蘭尚街的項(xiàng)目就生意火爆。

 

石家莊品匯大廈臨近石家莊市最大的百貨商場(chǎng)，項(xiàng)目北側(cè)是一個(gè)大型的服裝批發(fā)市場(chǎng)，匯集了大批來自各地的服裝供應(yīng)商。光耀東方因地制宜將項(xiàng)目重新定位成一個(gè)品牌服裝展貿(mào)中心，吸引了來自全國的服裝代理商家入駐，接手不到半年，這個(gè)爛尾了12年的項(xiàng)目即復(fù)活。

 

3、爛尾樓收購、盤活模式成熟、項(xiàng)目應(yīng)對(duì)迅速。

 

在爛尾商業(yè)項(xiàng)目的改造上，無論該項(xiàng)目面積有多大，光耀東方對(duì)其進(jìn)行改造裝修的時(shí)間基本都是1～2個(gè)月。從接手到項(xiàng)目開業(yè)，光耀東方處理爛尾樓和關(guān)停項(xiàng)目，時(shí)間沒有超過半年的。以海天大廈為例，接手僅2個(gè)月，所有法律問題就處理完畢。

 

4、超強(qiáng)資金運(yùn)作能力。

 

光耀東方在收購?fù)暌粋€(gè)爛尾項(xiàng)目之后，除商場(chǎng)、酒店等物業(yè)外，公寓、寫字樓等物業(yè)都用于出售。

銷售收入能夠快速回籠資金緩解資金壓力，所持有物業(yè)提供穩(wěn)定租金收益。同時(shí)還可以獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，這就為項(xiàng)目復(fù)活提供了充足的資金支持，緩解了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力

 

5、公司組織機(jī)構(gòu)分工明確。

 

據(jù)了解，光耀東方收購一個(gè)項(xiàng)目的流程如下：首先是拓展部，專門負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目信息、建立數(shù)據(jù)庫；選定項(xiàng)目以后，交由策劃部、招商部、銷售部，研究該項(xiàng)目是否可行，如果得出的結(jié)論是可行，立刻由法務(wù)部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部介入處理；處理完成以后，策劃部、招商部、銷售部再就該項(xiàng)目進(jìn)一步做方案，包括策劃、定位、招商等，這一步完成以后，設(shè)計(jì)部、材料部、工程部再上；最后，交由物業(yè)部、經(jīng)營(yíng)部。除此之外，還有一個(gè)前期部，該部門專門和建委、規(guī)劃等部門打交道。

 

三、爛尾樓專業(yè)戶的非爛尾樓生意。

 

由三線城市進(jìn)入一線城市之后，光耀東方的經(jīng)營(yíng)區(qū)域也開始專于一線城市，城市屬性調(diào)整之后，光耀東方的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也相應(yīng)的進(jìn)行了調(diào)整，爛尾樓專業(yè)戶也開始了它的非爛尾樓生意，據(jù)了解，目前光耀東方已經(jīng)形成地產(chǎn)開發(fā)、投資并購、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、動(dòng)批網(wǎng)四大經(jīng)營(yíng)模塊。

 

光耀東方近兩年在項(xiàng)目收購上放緩了步伐，將更多精力投入到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理等價(jià)值再造中，與當(dāng)初在收購爛尾項(xiàng)目上的成功相比，光耀東方在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面尚未形成成熟的模式。一線城市商業(yè)環(huán)境與三線城市的不同也開始考量光耀東方商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面的能力，據(jù)了解，光耀東方在北京的光耀東方廣場(chǎng)、中關(guān)村廣場(chǎng)購物中心和世紀(jì)天樂三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)并不理想。

 

光耀東方跳出爛尾樓之后，其能否取得像爛尾樓領(lǐng)域的成功不得而知，但顯然還有很長(zhǎng)的探索期要走。