備戰(zhàn)營(yíng)改增，15個(gè)策略應(yīng)對(duì)9大可能

核心提示：傳言已久的房地產(chǎn)營(yíng)改增即將變成現(xiàn)實(shí)，房企應(yīng)該如何提前做好籌劃？鴻坤集團(tuán)張秀全“從營(yíng)改增對(duì)行業(yè)影響、“營(yíng)改增”前后稅負(fù)及利潤(rùn)測(cè)算分析、應(yīng)對(duì)策略”3個(gè)方面進(jìn)行了較為全面的闡述。推薦大家認(rèn)真閱讀。

“營(yíng)改增”一旦在房地產(chǎn)、建筑、金融這三個(gè)行業(yè)實(shí)行，將是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格體系的顛覆，整個(gè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、財(cái)務(wù)架構(gòu)、企業(yè)內(nèi)部機(jī)制以及行業(yè)的利潤(rùn)水平都帶來(lái)一個(gè)翻天覆地的變化。企業(yè)一定要提前籌劃，想明白了，可能就領(lǐng)先一步，但如果毫無(wú)準(zhǔn)備，等到政策到來(lái)的時(shí)候，可能就會(huì)措手不及。

本文在目前所掌握信息的基礎(chǔ)上大膽假設(shè)，建立稅負(fù)測(cè)算模型，推導(dǎo)出“營(yíng)改增”對(duì)房企稅負(fù)及利潤(rùn)的影響，并提出了一些應(yīng)對(duì)措施。

 

一、“營(yíng)改增”政策前瞻及對(duì)行業(yè)的影響

 

1.稅率

稅率作為房地產(chǎn) “營(yíng)改增”的核心，合理的稅率設(shè)計(jì)有利于平衡“營(yíng)改增”前后的總體稅負(fù)水平，也決定著“營(yíng)改增”改革的最終指向以及政策期望值的實(shí)現(xiàn)。目前，傳言房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅率或?yàn)?1%，生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)稅率或?yàn)?%，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)、建筑、金融三大行業(yè)一起推行。

房地產(chǎn)業(yè)11%的稅率在業(yè)界已基本達(dá)成共識(shí)，在此不再贅述。而作為房地產(chǎn)緊密相連的上游建筑行業(yè)的稅率則爭(zhēng)議較大，有觀點(diǎn)認(rèn)為可能會(huì)降至6%，但筆者認(rèn)為降至6%的可能極小。原因有三點(diǎn)：一是如果建筑業(yè)稅率下降5%，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)建筑成本進(jìn)項(xiàng)抵扣下降5%，利潤(rùn)也將隨之下降（筆者測(cè)算行業(yè)利潤(rùn)將下降1%以上）。

而作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，正處在行業(yè)利潤(rùn)下行的當(dāng)口，多數(shù)房企管理上尚未做好迎接“白銀時(shí)代”的準(zhǔn)備，這對(duì)于房企將是極大的考驗(yàn)。而如果將稅率定在11%，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的柔和調(diào)整，對(duì)稅負(fù)、利潤(rùn)進(jìn)行重新分配，將會(huì)起到很好的緩沖效果；二是，將建筑企業(yè)稅率定為6%，短期內(nèi)將會(huì)倒逼房企過(guò)多地采用“甲供材”這種稅籌方式，大量從供應(yīng)商處直接采購(gòu)，以提高自己的進(jìn)項(xiàng)抵扣。極端情況下，有能力的大型房企，將會(huì)重新配置資源和加強(qiáng)自身的施工管理能力，而建筑企業(yè)將逐漸淪為勞務(wù)公司。這種情況是與“營(yíng)改增”的初衷相背離的；最后一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)，財(cái)稅〔2011〕110號(hào)文中已明確建筑業(yè)適用11%的稅率。而此文件是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，由此推斷修改的幾率微乎其微。

結(jié)論：房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅率11%，金融業(yè)6%（金融業(yè)尚無(wú)靠譜消息，暫按此利率考慮）

2.土地成本能否作為進(jìn)項(xiàng)扣除？

目前主要有2種觀點(diǎn)， 觀點(diǎn)1：可以扣除，土地出讓金和市政配套費(fèi)可參考像“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品”一樣直接乘以個(gè)扣除率扣除。那么這個(gè)扣除率定多少合適呢？如果定為11%，行業(yè)毛利率按35%計(jì)算，在不考慮期間費(fèi)用的情況下增值稅稅負(fù)率為3.85%，遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)稅率5%，所以定為11%的可能性不大。筆者猜想，定為6%的可能性比較大。

觀點(diǎn)2：不可以扣除。有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于土地等支付給政府費(fèi)用沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)票據(jù)，導(dǎo)致此部分成本不能抵扣，稅負(fù)增加。但筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)不成立，土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，如不能扣除，其對(duì)部分房企的傷害是致命的。

結(jié)論：土地成本扣除率或?yàn)?%。

3.“預(yù)售在先，成本在后”的抵扣鏈條倒掛問(wèn)題

一是不可能讓企業(yè)預(yù)售時(shí)直接按稅率繳納，企業(yè)不干；二是也不可能等交房了才交，稅局不干。所以，極有可能參照土增稅的方法，先按預(yù)售款的一定比率預(yù)繳，達(dá)到一定條件清算。

結(jié)論：不必操心。

4.土地增值稅是否會(huì)取消？

“營(yíng)改增”后，如果再征收土地增值稅，確實(shí)存在重復(fù)征稅的問(wèn)題，但是否會(huì)因此而取消呢？當(dāng)然不會(huì)。首先，重復(fù)征稅一直都存在，靠“營(yíng)改增”一下子解決也不太現(xiàn)實(shí)，套用一句廣告語(yǔ)：“面要一口一口吃，夢(mèng)要一步一步來(lái)！”其次，土增稅的立法目的：(1)規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。(2)抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動(dòng)，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，防止國(guó)有土地收益流失。 (3)增加國(guó)家財(cái)政收入。說(shuō)白了，其實(shí)質(zhì)就是要調(diào)控，并把土地自然增值部分收走，從而增加財(cái)政收入。而“營(yíng)改增”短期內(nèi)不能達(dá)成以上目的；最后，如果取消土增稅，那么房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率11%和“營(yíng)改增”前后稅負(fù)平衡兩個(gè)假設(shè)將同時(shí)失效。

結(jié)論：短期內(nèi)，土地增值稅不會(huì)取消。隨著地產(chǎn)“黃金十年”的遠(yuǎn)去，行業(yè)利潤(rùn)將逐漸回歸理性，土增稅很可能將自然消失，到那時(shí)，土增稅將完成其使命，或取消或并入其他稅種。

5.不動(dòng)產(chǎn)租賃將如何征稅？

財(cái)稅【2013】106號(hào)文規(guī)定：對(duì)試點(diǎn)范圍內(nèi)提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的，在試點(diǎn)期間可按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，征收率為3%。本人預(yù)測(cè)，對(duì)于已建成用于出租的不動(dòng)產(chǎn)也將參照此辦法執(zhí)行，但已簽訂租賃合同的可選擇繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于未完工或新項(xiàng)目，可選擇采用一般計(jì)稅辦法，稅率或參照有形動(dòng)產(chǎn)租賃的17%執(zhí)行，建設(shè)期間的進(jìn)項(xiàng)票據(jù)可全部形成留抵稅額，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。

結(jié)論：已建成的項(xiàng)目可按3%簡(jiǎn)易征收，其中老租賃合同可選擇繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅。新項(xiàng)目可選擇采用一般計(jì)稅辦法。

6.老項(xiàng)目、老合同將如何處理？

同上，參考財(cái)稅【2013】106號(hào)文相關(guān)規(guī)定，本人大膽猜想：營(yíng)改增前已開(kāi)盤(pán)的在建項(xiàng)目，可選擇繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅；未開(kāi)盤(pán)的在建項(xiàng)目，可選擇繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅，也可選擇由由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)已發(fā)生成本（含已簽合同未支付部分）核定一個(gè)抵扣率形成期初留抵稅額，新發(fā)生的成本按新辦法執(zhí)行；新項(xiàng)目按新辦法執(zhí)行。

結(jié)論：已開(kāi)盤(pán)在建項(xiàng)目按老辦法，未開(kāi)盤(pán)在建項(xiàng)目新老辦法結(jié)合，新項(xiàng)目按新辦法。

7.能否等待過(guò)渡性政策？

根據(jù)“營(yíng)改增”過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)未執(zhí)行完的合同、未完工的項(xiàng)目一定會(huì)出臺(tái)過(guò)渡性政策。至于過(guò)渡性政策是什么，我們不用太過(guò)關(guān)心。由于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的繁復(fù)性和緊迫性，過(guò)渡政策的某些細(xì)節(jié)很可能簡(jiǎn)單粗暴地“一刀切”，而為了不嚴(yán)重影響稅收收入，政策口徑肯定會(huì)是偏緊的，如此留給企業(yè)籌劃的空間其實(shí)并不多，而且此階段雷區(qū)較多，操作時(shí)定要慎之又慎。此外，“營(yíng)改增”后國(guó)稅與地稅的稅收收入如何劃分尚不確定，如把營(yíng)業(yè)稅從地稅直接拿掉的話，地方稅局勢(shì)必會(huì)抓住最后的尾巴，從嚴(yán)征稅。

綜上，抓緊時(shí)間去庫(kù)存，抓緊時(shí)間成本結(jié)算，抓緊時(shí)間土地增值稅清算，將是“營(yíng)改增”最大的稅務(wù)籌劃！

結(jié)論：奔跑吧，兄弟！

8.“營(yíng)改增”是否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響？

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了過(guò)去價(jià)格持續(xù)上漲的黃金十年，此期間房?jī)r(jià)基本不受供需關(guān)系影響，定價(jià)也基本不以成本為依據(jù)，房?jī)r(jià)更多的取決于客戶對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。因此，房?jī)r(jià)不會(huì)因“營(yíng)改增”產(chǎn)生較大的波動(dòng)。但，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下行至理性區(qū)間，供需關(guān)系發(fā)揮定價(jià)作用，“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅負(fù)增減會(huì)有一部分反應(yīng)到房?jī)r(jià)中由購(gòu)房者承擔(dān)，當(dāng)然，從國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀政策來(lái)看，這種可能性極小。

結(jié)論：不會(huì)有較大影響，購(gòu)房者愿意承擔(dān)房?jī)r(jià)依然取決于市場(chǎng)。

9.房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)怎樣的變化？

（1）“子公司”向“分公司”模式轉(zhuǎn)變

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)很可能按財(cái)稅〔2013〕74號(hào)文《關(guān)于重新印發(fā)<總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計(jì)算繳納暫行辦法>的通知》的辦法執(zhí)行，即分支機(jī)構(gòu)按銷售額預(yù)征率預(yù)繳一部分增值稅，按年度在總部機(jī)構(gòu)所在地清算繳納。如此，房企將更愿意選擇以總公司的名義去拿地，成立分公司來(lái)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的模式，以便統(tǒng)籌、充分抵扣各項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅票。但，這種模式也有阻力，項(xiàng)目所在地政府為爭(zhēng)取當(dāng)?shù)囟愂?，很可能在拿地環(huán)節(jié)強(qiáng)制要求企業(yè)注冊(cè)子公司。

（2）有能力的房地產(chǎn)企業(yè)向上游行業(yè)擴(kuò)張

房企為了抵扣較高的進(jìn)項(xiàng)票，很可能直接或間接地控制上游建筑商或材料、設(shè)備供應(yīng)商。進(jìn)而導(dǎo)致大量關(guān)聯(lián)或隱性關(guān)聯(lián)交易的產(chǎn)生。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在市場(chǎng)這只無(wú)形的手調(diào)整下，這種需求會(huì)逐漸減弱。

（3）企業(yè)購(gòu)房意愿將大大增強(qiáng)

目前，尚不明確企業(yè)購(gòu)房產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)如何抵扣，但無(wú)論如何肯定是可以抵扣的。因此，會(huì)有更多的企業(yè)由租房變?yōu)橘I房，在進(jìn)項(xiàng)抵扣的同時(shí)，還可以獲得房產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。

（4）房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)將快速發(fā)展

“營(yíng)改增”后，為了盡早獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅票抵扣，房企會(huì)想盡各種辦法要求乙方盡早開(kāi)票，但又不想這么早支付工程款，如何解決？利用乙方的應(yīng)收甲方工程款做保理或許是一個(gè)雙贏的選擇，甲方可以獲得進(jìn)項(xiàng)票抵扣，延后稅金支出，減小融資壓力和成本，乙方可以提前拿到工程款，也會(huì)積極配合。

 

二、“營(yíng)改增”前后稅負(fù)及利潤(rùn)測(cè)算分析

 

1.關(guān)于模型

目前，網(wǎng)上流傳著各種版本的稅負(fù)測(cè)算，但多數(shù)僅僅是使用個(gè)別假設(shè)條件來(lái)分析營(yíng)業(yè)稅（增值稅）的稅負(fù)變化，并未綜合考慮對(duì)土地增值稅、所得稅整體稅負(fù)的影響，這樣得出的結(jié)論注定是片面的、不正確的。本文構(gòu)建的“營(yíng)改增”稅負(fù)測(cè)算模型具有如下優(yōu)點(diǎn)：

（1）考慮整體稅負(fù)，而不只是增值稅和營(yíng)業(yè)稅的對(duì)比；

（2）自定義變量，不同企業(yè)可根據(jù)自身情況輸入，得出符合自身情況的結(jié)論；

（3）方便快捷，“營(yíng)改增”政策落地后，簡(jiǎn)單輸入變量，可迅速得出結(jié)論，做出反應(yīng)。

2.模擬數(shù)據(jù)分析

（1）假設(shè)條件（本文的假設(shè)條件參考了行業(yè)平均值，意在說(shuō)明模型的內(nèi)在邏輯，企業(yè)可根據(jù)自身情況輸入條件，得出符合自身實(shí)際情況的結(jié)論）

為方便分析，本文假設(shè)含稅收入為100，其他各項(xiàng)指標(biāo)均表示為占含稅收入的比。同時(shí)，為方便對(duì)比，計(jì)算“營(yíng)改增”后的稅負(fù)率時(shí)，分母也取含稅收入（舉例說(shuō)明：“營(yíng)改增”前收入為100，營(yíng)業(yè)稅為5，稅負(fù)率為5%；“營(yíng)改增”后含稅收入為100，賬面收入為100/（1+11%）=90.09，增值稅為5，賬面稅負(fù)率為5.55%，但實(shí)際上企業(yè)實(shí)際繳的稅沒(méi)有變化，所以，本文計(jì)算“營(yíng)改增”的的稅負(fù)率時(shí)將收入還原為含稅收入100，即稅負(fù)率仍為5%）。詳細(xì)假設(shè)條件如下：

注：甲供部分因情況較多，比例不好確定，本文暫未考慮，待政策出臺(tái)后，企業(yè)可加大甲供力度。

（2）營(yíng)業(yè)稅（增值稅）

增值稅銷項(xiàng)=100/（1+11%）*11%=9.91

增值稅進(jìn)項(xiàng)=∑100*各成本費(fèi)用占含稅收入比*可抵進(jìn)項(xiàng)得票率/（1+增稅稅率）*增值稅率=5.58

以建造成本為例：假設(shè)建造成本占含稅收入45%，建造成本構(gòu)成如上表2.2所示，則前期費(fèi)用（含政府性收費(fèi)）=100*45%*10%=4.5。假設(shè)該科目綜合增值稅率為6%，有50%可取得進(jìn)項(xiàng)稅票，則前期費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額=100*45%*10%*50%*6%=4.5*50%*6%=0.135。用100*45%合并同類項(xiàng)，得到建造成本的抵扣系數(shù)為8.99%。推出建造成本進(jìn)項(xiàng)稅額=100*45%*8.99%=4.05。

其他三項(xiàng)費(fèi)用以此類推，得到總體進(jìn)項(xiàng)為5.58。

應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)=9.91-5.58=4.33。

結(jié)論：“營(yíng)改增”后，增值稅比營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)下降0.67%，考慮營(yíng)業(yè)稅金及附加后，下降幅度放大到0.75%。如下圖：

（3）土地增值稅

財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除方案的選擇：當(dāng)實(shí)際支付且符合稅法扣除條件的財(cái)務(wù)費(fèi)用大于開(kāi)發(fā)成本的5%時(shí)，選擇按實(shí)際扣除，否則選擇按開(kāi)發(fā)成本的5%扣除。本文假設(shè)融資規(guī)模為開(kāi)發(fā)成本的50%，利率8%，每期貸款期限1.8年，則財(cái)務(wù)費(fèi)用=100*（20%+45%）*50%*8%*1.8=4.68。大于開(kāi)發(fā)成本的5%=100*（20%+45%）*5%=3.25，故選擇按實(shí)際扣除。

a.“營(yíng)改增”前土地增值稅

增值額=收入-開(kāi)發(fā)成本*（1+20%+5%）-財(cái)務(wù)費(fèi)用-收入*5.6%=100-100*65%*125%-4.68-5.6=100-91.53=8.47

增值率=8.47/91.53=9.25%，適用于30%的稅率。

應(yīng)交土地增值稅=8.47*30%=2.54。

即稅負(fù)率為2.54%

b.“營(yíng)改增”后土地增值稅

增值額=不含稅收入-不含稅開(kāi)發(fā)成本*（1+20%+5%）-不含稅財(cái)務(wù)費(fèi)用=100/1.11-[100*65%-100*(1.13%+4.05%)]*125%-4.68/1.06=90.09-74.78-4.42=90.09-79.2=10.89。

其中：1.13%和4.05%分別為土地成本和建造成本進(jìn)項(xiàng)稅額占含稅收入的比，詳見(jiàn)假設(shè)條件表2。

增值率=10.89/79.2=13.76%，適用于30%的稅率。

應(yīng)交土地增值稅=10.89*30%=3.27

即稅負(fù)率為3.27%。

結(jié)論：“營(yíng)改增”后，土增稅稅負(fù)率由2.54%上升至3.27%，上升了0.73個(gè)百分點(diǎn)。

（4）企業(yè)所得稅

在本文的假設(shè)條件下，增值稅（營(yíng)業(yè)稅）和營(yíng)業(yè)稅金及附加稅負(fù)率合計(jì)降低了0.75%，而土地增值稅稅負(fù)率上升了0.73%，相互抵消后，使得所得稅稅負(fù)率前后基本相當(dāng)。

（5）整體稅負(fù)率及凈利率

在本文的假設(shè)條件下，整體稅負(fù)率下降了0.02%，導(dǎo)致凈利率相應(yīng)上升了0.02%。

3.稅負(fù)率及凈利率敏感性分析

計(jì)算增值稅時(shí)，銷項(xiàng)部分基本是固定的，決定其稅負(fù)的主要因素在于進(jìn)項(xiàng)。而土地成本和建造成本占房地產(chǎn)總成本的主要部分，二者占總成本的比例、構(gòu)成決定著進(jìn)項(xiàng)的多少，進(jìn)而對(duì)稅負(fù)率及凈利率造成影響。本文以土地成本、建造成本為敏感性條件，分別對(duì)營(yíng)業(yè)稅（增值稅）、土增稅、所得稅、整體稅負(fù)率及凈利率進(jìn)行分析。

（1）營(yíng)業(yè)稅（增值稅）及附加

如下圖所示，當(dāng)企業(yè)毛利率高于35%-40%時(shí)，稅負(fù)率開(kāi)始上升，反之開(kāi)始下降。

圖表舉例說(shuō)明：橫坐標(biāo)土地成本占含稅收入20%，縱坐標(biāo)建造成本占含稅收入比45%，即毛利率為35%時(shí)，營(yíng)業(yè)稅（增值稅）及附加稅負(fù)率（改后-改前）下降0.75%。

（2）土地增值稅

由于成本按不含稅價(jià)計(jì)算后，稅金部分無(wú)法實(shí)現(xiàn)130%的放大扣除（包含加計(jì)扣除20%和開(kāi)發(fā)費(fèi)用10%），無(wú)論毛利率如何變動(dòng)，土增稅負(fù)率基本都是上漲的，但上漲幅度不大。

（3）企業(yè)所得稅

當(dāng)毛利率在35%左右時(shí)，企業(yè)所得稅稅負(fù)率受“營(yíng)改增”影響不大。當(dāng)毛利率大于35%左右的平衡區(qū)間時(shí)，稅負(fù)率加重，反之減輕。

（4）整體稅負(fù)率及凈利率

當(dāng)毛利為30%左右時(shí)為整體稅負(fù)率和凈利率的平衡區(qū)間，“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)稅負(fù)率的影響最小。當(dāng)毛利率大于30%左右的平衡區(qū)間時(shí)，稅負(fù)率加重，反之減輕。

 

三、“營(yíng)改增”15個(gè)應(yīng)對(duì)策略

 

如上文分析，“營(yíng)改增”對(duì)于毛利率較低的房企將是利好，對(duì)于毛利率較高的房企將是利空，而這個(gè)分水嶺的毛利率在30%左右。面對(duì)“營(yíng)改增”，無(wú)論預(yù)期利好還是利空，企業(yè)都必須未雨綢繆，針對(duì)可能事項(xiàng)制定相應(yīng)措施，管控風(fēng)險(xiǎn)，合理籌劃，降低稅改成本，以最積極的態(tài)度迎接“增值稅時(shí)代”的到來(lái)。

（一）公司層面

1.意識(shí)：全員“營(yíng)改增”

本次稅制改革，對(duì)國(guó)家、對(duì)行業(yè)、對(duì)企業(yè)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)業(yè)面臨高地價(jià)、融資難、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大、庫(kù)存難去化、銷售市場(chǎng)收縮的多重不利環(huán)境下，對(duì)于大多數(shù)中小房企來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”或許遠(yuǎn)沒(méi)有某些人喊的“彎道超車”那么美好，相反，稍有不慎很可能將成為壓垮駱駝的最后一根稻草！因此，企業(yè)務(wù)必將“營(yíng)改增”作為公司層面的頭等大事來(lái)抓，而不是僅僅局限在財(cái)務(wù)部門(mén)，從企業(yè)高管到一線員工都必須樹(shù)立“營(yíng)改增”意識(shí)。

2.投資：重構(gòu)投資模型，謹(jǐn)慎拿地、并購(gòu)

（1）拿地

“營(yíng)改增”后，收支都將由價(jià)內(nèi)稅變?yōu)閮r(jià)外稅，同時(shí)，增值稅發(fā)票的類別（專票、普票或無(wú)票）、稅率（17%、13%、11%、6%、0%）都比營(yíng)業(yè)稅更為復(fù)雜，其帶來(lái)的銷售定價(jià)、成本定價(jià)、稅負(fù)的變化，導(dǎo)致原來(lái)投資測(cè)算模型失效。在行業(yè)投資回報(bào)率越來(lái)越低的大背景下，如還用以前的思路拿地，很可能直接導(dǎo)致投資的失敗。

企業(yè)決策層和投資相關(guān)人員必須提前了解“營(yíng)改增”的原理及預(yù)判其帶來(lái)的影響，待稅改后，第一時(shí)間結(jié)合市場(chǎng)、政策、上下游行業(yè)價(jià)格變動(dòng)等因素重構(gòu)投資模型，劃定所能承受的地價(jià)上限，進(jìn)而得出正確的投資決策。

（2）并購(gòu)

在“營(yíng)改增”政策落地之前，在資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)等方式取得項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)更加謹(jǐn)慎。除了要摸清常規(guī)要點(diǎn)外，還要深入被收購(gòu)項(xiàng)目的賬目，了解發(fā)票情況，以防因缺少可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票、成本不實(shí)等原因，導(dǎo)致后期稅負(fù)的增加。同時(shí)，必須在轉(zhuǎn)讓合同中明確如因歷史問(wèn)題導(dǎo)致的涉稅損失全部由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。

2.預(yù)算：做好重做的準(zhǔn)備

由于“營(yíng)改增”帶來(lái)計(jì)價(jià)體系等諸多因素的變化，對(duì)多少房企來(lái)說(shuō)，原來(lái)的預(yù)算將不再滿足指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)及績(jī)效考核的目的。此外，地產(chǎn)項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，各地產(chǎn)集團(tuán)都會(huì)存在新老項(xiàng)目并行的情況，由于新老項(xiàng)目適用的增值稅政策不同（如上文所述，很可能已開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目繼續(xù)執(zhí)行營(yíng)業(yè)稅的政策），預(yù)算也不盡相同，二者口徑如何兼容，也需要集團(tuán)公司提前想好。

4.銷售：結(jié)合市場(chǎng)，合理降價(jià)，快速去庫(kù)存

本人預(yù)測(cè)對(duì)應(yīng)于已開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目（庫(kù)存項(xiàng)目）繼續(xù)執(zhí)行營(yíng)業(yè)稅的政策，如果真如此，稅負(fù)沒(méi)有變化。但也很可能簡(jiǎn)單粗暴地“一刀切”，如交通運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)等企業(yè)在“營(yíng)改增”前的固定資產(chǎn)和存貨未被許可抵扣，特別是交通運(yùn)輸業(yè)的期初車輛、輪船等未被許可抵扣，這在改革之初產(chǎn)生了行業(yè)性的經(jīng)營(yíng)困難。一旦“一刀切”，企業(yè)稅負(fù)增加的可能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降低的可能，與其多交稅，不如降價(jià)走量。

總而言之，無(wú)論從哪個(gè)角度考慮，快速去庫(kù)存是企業(yè)必然的選擇，而是否降價(jià)換量需要綜合謹(jǐn)慎考慮，“營(yíng)改增”是定價(jià)的重要因素，但不是主要因素。

5.成本：重構(gòu)價(jià)格體系，建立議價(jià)優(yōu)勢(shì)，加快結(jié)算效率

（1）價(jià)格體系

A. 工程造價(jià)的變化。由于建筑業(yè)“營(yíng)改增”也必須在2015年內(nèi)完成，該行業(yè)受到的沖擊更加強(qiáng)烈，將直接導(dǎo)致其工程造價(jià)體系的重新修訂。根據(jù)目前所掌握的信息，建筑業(yè)的稅負(fù)將不同程度的增加，那么增加的稅負(fù)勢(shì)必向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)嫁。

B. 計(jì)價(jià)模式的變化。增值稅作為價(jià)外稅，其稅負(fù)理論上應(yīng)由消費(fèi)者承擔(dān)，完全顛覆了原來(lái)建筑產(chǎn)品的造價(jià)構(gòu)成。房企成本人員要將價(jià)稅分離后，重新建立成本模型，并適應(yīng)價(jià)稅分離的報(bào)價(jià)模式。

C. “甲供材”的利用。前文講到，“甲供材”可使房企享受17%進(jìn)項(xiàng)票抵扣，高于建筑業(yè)6個(gè)百分點(diǎn)，成本人員應(yīng)綜合考慮價(jià)格因素，最大限度利用此籌劃思路。

綜上三點(diǎn)，房企成本人員必須要提前重新構(gòu)建新的價(jià)格體系，才能在“營(yíng)改增”帶來(lái)的價(jià)格調(diào)整中分得一杯羹。

（2）建立議價(jià)優(yōu)勢(shì)

“營(yíng)改增”后，建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本一系列影響，二者在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都處于“人各為己”的利益博弈中，如何建立自己的議價(jià)優(yōu)勢(shì)？房企成本人員必須提前想明白。（如針對(duì)“甲供材”問(wèn)題，總包單位在談判過(guò)程中一定會(huì)增加限制使用的條款，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？）

（3）加快結(jié)算進(jìn)度

由于工程結(jié)算的繁復(fù)性決定，成本結(jié)算工作滯后非常常見(jiàn)，尤其體現(xiàn)在一些管控能力較差的中小企業(yè)。“營(yíng)改增”后，如結(jié)算不及時(shí)，就不能及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，進(jìn)而造成前期稅負(fù)加重，給公司資金造成壓力。因此，從現(xiàn)在開(kāi)始，房企就要著重提高成本結(jié)算效率。

6.現(xiàn)金流管理：安全第一

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。“營(yíng)改增“后，由于預(yù)售在先，成本結(jié)算滯后等原因?qū)е碌挚坻湕l倒掛，雖現(xiàn)在政策并不明確，但極有可能稅改后，導(dǎo)致稅金分布不均衡，在某一時(shí)段需要較大金額的稅金入庫(kù)。所以，企業(yè)一定要綜合考慮，控制融資規(guī)模及節(jié)奏，備足資金頭寸削峰填谷，保證資金安全。

7.供應(yīng)商選擇：大合同選一般納稅人專票，零星采購(gòu)要綜合考慮

企業(yè)供應(yīng)商主要有兩種：一種是從增值稅一般納稅人，另一種是小規(guī)模納稅人。一般納稅人可以開(kāi)出稅率為17%、11%的專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人只能開(kāi)不能抵扣的普通發(fā)票或稅率為3%的專用發(fā)票（稅局代開(kāi)）。在簽訂大宗采購(gòu)、工程合同時(shí)一定要選擇一般納稅人并開(kāi)具專用發(fā)票（事實(shí)上，有能力簽訂大合同的基本都是一般納稅人），而對(duì)零星采購(gòu)，比如辦公用品、工程散件等，可以在價(jià)、稅、質(zhì)量等方面綜合考慮，選擇最合適的供應(yīng)商和發(fā)票類型（關(guān)于專票和普票、無(wú)票的稅負(fù)比較的文章網(wǎng)上已有很多，在此不再贅述，可參考下圖）。

8.合同：必須加入發(fā)票及涉稅條款！

在簽訂合同時(shí)必須明確：

（1）價(jià)格是否含稅；

（2）發(fā)票類型、提供發(fā)票時(shí)點(diǎn)及時(shí)限（如：結(jié)算后，支付至95%時(shí)，必須提供含質(zhì)保金在內(nèi)100%的發(fā)票）；

（3）發(fā)生糾紛時(shí)，涉及賠償款的稅金由稅承擔(dān)等。

（4）銷售合同中，折扣方式、付款方式對(duì)稅金繳納和賬務(wù)處理都有較大影響，營(yíng)銷部門(mén)在草擬合同時(shí)務(wù)必要與財(cái)務(wù)人員充分溝通后再予簽訂。

9.ERP（含財(cái)務(wù)系統(tǒng)）：系統(tǒng)性改造

“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的影響是方方面面的，ERP作為企業(yè)最重要的管理工具，一定要及時(shí)跟上稅改的步伐。企業(yè)可提前與ERP供應(yīng)商溝通，及早做好準(zhǔn)備（如可在ERP審批環(huán)節(jié)加入發(fā)票類型，一是加強(qiáng)發(fā)票管理，提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；二是滿足企業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，為稅改制定對(duì)策提供依據(jù)）。

10.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：虛開(kāi)、代開(kāi)、售賣、購(gòu)買發(fā)票觸及刑事責(zé)任

首先，增值稅下，發(fā)票管理更加規(guī)范和嚴(yán)格，如貨、錢、票要求三流合一，銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)比對(duì)等措施有效遏制了發(fā)票違法行為；其次，虛開(kāi)、代開(kāi)、售賣、購(gòu)買發(fā)票等行為已列入刑法，如第205條、第206條、第208條等都是十分嚴(yán)苛的條款。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，切勿因一時(shí)貪圖小利而自釀苦果。

（二）財(cái)務(wù)層面

1.跨界管理：財(cái)務(wù)深入業(yè)務(wù)部門(mén)跨界延伸管理義不容辭

這次稅制改革看似只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事，實(shí)則將會(huì)影響到企業(yè)的方方面面，財(cái)務(wù)部作為這方面最專業(yè)部門(mén)，此時(shí)一定要挺身而出，牽頭做好宏觀財(cái)務(wù)管理工作。一方面，財(cái)務(wù)人員要贏得公司決策層的絕對(duì)支持，并做好公司內(nèi)的宣傳培訓(xùn)工作；另一方面，財(cái)務(wù)人員要深入業(yè)務(wù)部門(mén)，加強(qiáng)成本、采購(gòu)、工程、銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營(yíng)成本目的。

2.核算管理：從零開(kāi)始，與稅務(wù)管理深度結(jié)合

與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅核算工作要難的多：首先，營(yíng)業(yè)稅只有1個(gè)科目，核算非常簡(jiǎn)單，而增值稅需要13個(gè)科目，其難度大大增加；其次，營(yíng)業(yè)稅計(jì)算方法簡(jiǎn)單，銷售額直接乘以稅率即可，而增值稅施行抵扣制，計(jì)算方法更加復(fù)雜；最后，增值稅從發(fā)票開(kāi)出、發(fā)票取得、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等一系列操作都與賬務(wù)核算緊密相關(guān)，賬務(wù)處理稍有不慎都有可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。

所以，財(cái)務(wù)人員一定要摒棄營(yíng)業(yè)稅的慣性思維和“想當(dāng)然”的做法，而是從零開(kāi)始，重新學(xué)習(xí)增值稅的相關(guān)知識(shí)，并帶著稅務(wù)管理的思維進(jìn)行核算工作，與稅務(wù)管理深度結(jié)合。

3.稅務(wù)管理：建立稅控制度，規(guī)范稅務(wù)操作

良好的稅控制度，能幫助企業(yè)大大降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅改后，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)新政策，及時(shí)更新相關(guān)制度及操作指引。

4.稅收籌劃：控制風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵

風(fēng)險(xiǎn)的反面即是收益，稅收籌劃其實(shí)是在合理合法的前提下對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。“營(yíng)改增”初期，勢(shì)必留有很多不完善的地方，這時(shí)企業(yè)一定要耐得住誘惑，切不可去鉆稅法的空子，否則，一不小心即成“自作聰明”。合理又合法的籌劃方法有很多，本文不作展開(kāi)。

5.發(fā)票管理：“抵扣”是靈魂

發(fā)票管理中，除了發(fā)票的購(gòu)買、領(lǐng)用、開(kāi)具、收取、認(rèn)證、抵扣等基礎(chǔ)動(dòng)作要做扎實(shí)外，財(cái)務(wù)人員還應(yīng)站在更高的高度上對(duì)發(fā)票進(jìn)行管理。降低增值稅稅負(fù)的關(guān)鍵在于是否有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅票可以抵扣，所以，財(cái)務(wù)人員在日常業(yè)務(wù)處理及跨部門(mén)延伸管理時(shí)，一定要時(shí)刻運(yùn)用“抵扣”思維，盡可能獲取更多的進(jìn)行抵扣，這才是發(fā)票管理的終極目的。

 

四、結(jié)語(yǔ)

 

這次“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響是系統(tǒng)性的，我們堅(jiān)信，從長(zhǎng)期看勢(shì)必減輕整個(gè)行業(yè)的稅負(fù)，這是對(duì)行業(yè)的重大利好。但是，短期內(nèi)對(duì)企業(yè)的沖擊會(huì)很大，誰(shuí)也不能幸免，我們現(xiàn)在無(wú)法保證做到從中受益或不受損失，但我們可以比是誰(shuí)的損失更小。如果把這次稅改風(fēng)險(xiǎn)比喻成獅子，我們不一定要跑過(guò)獅子，但我們一定要跑過(guò)同行的伙伴！


本文來(lái)源于鴻坤集團(tuán)張秀全，摘自明源地產(chǎn)研究院，如牽涉版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！