萬(wàn)科、富力、復(fù)星等4大房企涉足物流地產(chǎn)深度調(diào)查

核心提示：近年，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產(chǎn)，而且萬(wàn)科、富力等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向，并于2014年紛紛對(duì)物流地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　上世紀(jì)80年代，物流地產(chǎn)由美國(guó)的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐，2001年，外資物流企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，引起多方企業(yè)追捧，其中地產(chǎn)商成為物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要力量。

　　近些年，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產(chǎn)，而且萬(wàn)科、富力等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向，并于2014年紛紛對(duì)物流地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　由于物流地產(chǎn)投資體量大、回收期限長(zhǎng)，其運(yùn)營(yíng)模式按照投資和管理的主體不同可分為五種：地產(chǎn)商主導(dǎo)型，富力在廣州打造廣州國(guó)際空港物流園；物流商自有地產(chǎn)型，上海現(xiàn)代物流投資發(fā)展有限公司坐擁百萬(wàn)方物流基地；地產(chǎn)、物流商合作經(jīng)營(yíng)型，招商合作物流央企中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；第三方牽頭型，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)增開(kāi)天貓超市物流配送中心，開(kāi)放合作；政府主導(dǎo)型，青海省規(guī)劃青海朝陽(yáng)物流園區(qū)，設(shè)立六大功能區(qū)。

　　目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)房企涉足物流領(lǐng)域，主流模式為地產(chǎn)商主導(dǎo)型，典型如復(fù)星、華夏幸福、富力及萬(wàn)科。由此，我們分析4種典型案例，探究房企如何操作物流地產(chǎn)。

　　1、復(fù)星集團(tuán)：攜手國(guó)藥，利用集團(tuán)資源，完善醫(yī)藥物流體系

　　事件描述：2014年6月5日，復(fù)星集團(tuán)與國(guó)藥控股形成戰(zhàn)略合作，為建設(shè)全國(guó)性醫(yī)藥物流網(wǎng)絡(luò)而成立合資公司，分別持有60%和40%的股東權(quán)益，計(jì)劃在3到5年的時(shí)間內(nèi)，斥資5到10億美元打造10個(gè)區(qū)域物流中心，20個(gè)省級(jí)物流中心和30個(gè)省內(nèi)配送中心的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。約300萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積計(jì)劃一半用于公司自用，另一半可供其他醫(yī)藥流通商使用。據(jù)悉，雙方首個(gè)項(xiàng)目將在杭州蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落地。

　　案例分析：此次醫(yī)藥物流項(xiàng)目是繼投資菜鳥(niǎo)網(wǎng)和商貿(mào)系列之后，復(fù)星第三次在物流地產(chǎn)業(yè)的布局。與其合作的國(guó)藥控股是復(fù)星集團(tuán)和國(guó)藥集團(tuán)于2013年成立的合資公司，現(xiàn)已發(fā)展成為中國(guó)最大的藥品、醫(yī)療保健產(chǎn)品分銷商及領(lǐng)先的供應(yīng)鏈服務(wù)提供商，在藥品分銷、物流配送、醫(yī)療器械等方面亦形成成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。而復(fù)星不僅擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，而且旗下的星泓資本在物流商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)升級(jí)投資方面具備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，在先前復(fù)星的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)和商貿(mào)城項(xiàng)目中負(fù)責(zé)了運(yùn)營(yíng)的工作。

　　因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)具有投資高，回報(bào)周期長(zhǎng)的特征，國(guó)藥控股先前主要采用租賃倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的方式。而在當(dāng)下物流地產(chǎn)資源存在稀缺性，利潤(rùn)空間高，產(chǎn)業(yè)前景被市場(chǎng)看好的情況下，國(guó)藥如今選擇倉(cāng)儲(chǔ)自持。而且，復(fù)星擁有金融投資和物流項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，具備一定的長(zhǎng)期資金的基礎(chǔ)，可通過(guò)基金募集、私募股權(quán)和保險(xiǎn)等渠道獲得資金，財(cái)務(wù)方面的壓力也可緩解，并且維持良好的資金鏈，這一點(diǎn)對(duì)于要大規(guī)模布局物流地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。

　　這次的戰(zhàn)略合作可謂是充分利用雙方資源并進(jìn)行資源對(duì)接，深化產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)的協(xié)同性。在國(guó)藥已建立的醫(yī)藥資源和物流網(wǎng)絡(luò)上，憑借復(fù)星在金融投資和物流項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提升倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的效益和安全性，將這個(gè)醫(yī)藥物流體系的專業(yè)完善性推向更高的臺(tái)階。 

　　2、華夏幸福：聯(lián)姻京東共建電商產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)1+1>2 

　　事件描述：2014年11月27日，華夏幸福與京東達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共建電商綜合產(chǎn)業(yè)園，由華夏主導(dǎo)分期開(kāi)發(fā)。該園區(qū)以京東物流倉(cāng)儲(chǔ)為主，以商務(wù)辦公、金融服務(wù)、企業(yè)孵化、電商物流等綜合服務(wù)為輔，打造電商產(chǎn)業(yè)集群。一期項(xiàng)目已先期落戶河北固安、香河兩縣。

　　案例分析：在2014年內(nèi)，華夏幸福先是與京東簽訂訂單物流地產(chǎn)，接著，雙方就物流地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行二度合作，發(fā)展電商綜合產(chǎn)業(yè)園，由此推想，關(guān)于雙方未來(lái)在電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)更大范圍地復(fù)制建造，以及物流地產(chǎn)領(lǐng)域其他板塊是否會(huì)有進(jìn)一步的合作，這種可能性也是極高的。

　　從華夏幸福優(yōu)勢(shì)而言，首先，企業(yè)已投資運(yùn)營(yíng)20座產(chǎn)業(yè)新城，具有成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，以及未來(lái)電商園區(qū)復(fù)制推廣能力。其次，企業(yè)大本營(yíng)地處環(huán)北京區(qū)域，在土地儲(chǔ)備、人脈、地方政府關(guān)系等都具備“京津冀地區(qū)地主優(yōu)勢(shì)”。由于京津冀一體化的發(fā)展趨勢(shì)，這一帶“熱土”有利于電商去開(kāi)拓三四線城市市場(chǎng)，與華夏幸福合作則能迅速得利于“地主優(yōu)勢(shì)”。值得注意的是，大規(guī)模建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就不得不面臨招商問(wèn)題，但是華夏本就擁有專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，加上京東則如虎添翼。華夏現(xiàn)已有500余人的專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，通過(guò)多年客戶關(guān)系維護(hù)和建立的“高層圈”，已有成熟的一套招商引資體系。在此次的物流園項(xiàng)目中，京東正負(fù)責(zé)協(xié)助華夏幸福的招商，那這個(gè)問(wèn)題有望迎刃而解。

　　在這個(gè)物流園項(xiàng)目中，京東能為華夏帶來(lái)的益處也是不言而喻的。一來(lái)，京東憑借其龐大的商戶資源，和良好的客戶口碑，有助于電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商、商家園區(qū)入駐以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的布局，這也為華夏節(jié)約了不少相關(guān)成本。二來(lái)，房企開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)，不能將目光僅局限于土地增值和倉(cāng)儲(chǔ)租賃，金融服務(wù)和其他物流增值服務(wù)應(yīng)是企業(yè)發(fā)展可挖掘的新方向。京東在這些方面可以予以專業(yè)的指導(dǎo)幫助，提高園區(qū)的利潤(rùn)率。

　　3、富力地產(chǎn)：看準(zhǔn)新區(qū)發(fā)展?jié)摿Γ蟊緺I(yíng)搶先機(jī)

　　事件描述：2010年，富力在廣州花都空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以30億元投資建設(shè)集倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)基地、酒店、商辦等為一體的廣州國(guó)際空港物流園，占地面積152萬(wàn)平方米，其中物流倉(cāng)儲(chǔ)面積100萬(wàn)平方米。該物流園主要為境內(nèi)外物流公司、跨國(guó)制造企業(yè)、國(guó)際采購(gòu)商提供服務(wù)，業(yè)務(wù)可涵蓋航空快遞、IT、服裝、鮮活產(chǎn)品等。

　　案例分析：富力地產(chǎn)的執(zhí)行董事呂勁曾表示，鑒于物流地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)中，較商業(yè)綜合體、酒店的投資成本較低，且具有回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，故作為集團(tuán)多元化拓展的一個(gè)重要方向之一。

　　富力地產(chǎn)在大本營(yíng)建立高效能物流園倉(cāng)儲(chǔ)，源于看好區(qū)域發(fā)展以及政府支持。富力地產(chǎn)瞄準(zhǔn)了廣州花都空港經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域發(fā)展，并且憑借大本營(yíng)的優(yōu)勢(shì)搶得先機(jī)，在新白云機(jī)場(chǎng)附近建設(shè)占地152萬(wàn)平方米的物流園，用作物流倉(cāng)儲(chǔ)，建設(shè)倉(cāng)庫(kù)和酒店、公寓等配套產(chǎn)品，因此盈利方式也是多樣化的：不僅可以收取物流倉(cāng)儲(chǔ)租金，還能獲得商業(yè)方面的收益。

　　富力空港物流園不僅具有周邊便利的交通網(wǎng)絡(luò)特色，而且順應(yīng)政府發(fā)展規(guī)劃，使之優(yōu)于其他物流園區(qū)。從位置上來(lái)看，該物流園毗鄰新白云機(jī)場(chǎng)和聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心，并且依附周邊的京珠高速、大廣高速、沈海高速等，得益于物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的絕佳位置而有望獲得航空物流和區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的良機(jī)。此外，富力適時(shí)看準(zhǔn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭，“沐浴”政策春風(fēng)。一方面，隨著廣州新白云機(jī)場(chǎng)通航，花都的空港物流業(yè)得以快速發(fā)展，政府在機(jī)場(chǎng)規(guī)劃“花都空港經(jīng)濟(jì)園”，于是富力在這個(gè)良好的政治環(huán)境下建設(shè)了這個(gè)獲得政府支持的空港綜合物流園項(xiàng)目。另一方面，富力物流園參與國(guó)家綜保區(qū)項(xiàng)目，在保稅區(qū)內(nèi)，中國(guó)產(chǎn)品可退稅，境外產(chǎn)品可免稅，可以根據(jù)客戶需求再將貨物取出，并實(shí)現(xiàn)分批集中報(bào)關(guān)。因此，富力空港物流園受益于綜保區(qū)的設(shè)立，大幅提高物流效率同時(shí)降低物流成本。

　　4、萬(wàn)科地產(chǎn)：借助財(cái)團(tuán)支持，輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)物流項(xiàng)目

　　事件描述：2014年，萬(wàn)科涉足于物流地產(chǎn)，先后在廊坊、貴陽(yáng)和武漢三地拿下物流項(xiàng)目，且表示今后將繼續(xù)在江浙滬、成都及珠三角地區(qū)挖掘并發(fā)展更多物流地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，并有望與KKR、黑石和凱雷等資本商進(jìn)行合作。

　　案例分析：基于對(duì)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間和收益回報(bào)的看好，學(xué)習(xí)型的萬(wàn)科向物流商巨頭普洛斯看齊，在“多元化”之路上又辟了一條新徑。雖然從時(shí)間上來(lái)看，萬(wàn)科步入該產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域落后于一些開(kāi)發(fā)商，但是其運(yùn)營(yíng)物流項(xiàng)目的思路卻走的是“國(guó)際路線”。萬(wàn)科表示，不是靠物流地塊圈地開(kāi)發(fā)，而是效仿普洛斯，在物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式上植入金融工具，上游引入地產(chǎn)基金，下游努力招商，利用品牌優(yōu)勢(shì)做城市配套服務(wù)商。

　　萬(wàn)科做物流地產(chǎn)，優(yōu)勢(shì)在于品牌、拿地開(kāi)發(fā)上。而如黑石這樣的境外投資商，既擅長(zhǎng)運(yùn)作資金，又有涉獵于運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。若黑石與萬(wàn)科合作，不僅能為之提供資金支持，而且還能帶來(lái)下游的客戶資源。

　　至于具體合作方式，萬(wàn)科并未透露，但據(jù)業(yè)內(nèi)推測(cè)，很可能會(huì)借鑒先前萬(wàn)科與凱雷商業(yè)地產(chǎn)的合作模式，即“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式，萬(wàn)科持有項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，輸出品牌和管理團(tuán)隊(duì)，且通過(guò)建立合資平臺(tái)持有資產(chǎn)，并將其資產(chǎn)證券化，借助金融資本緩解資金壓力。


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