【何其琛】：今天話題非常精彩，各位聽的津津有味。抓緊時間邀請對話嘉賓上臺。
三胞集團高級副總 祝惇若
印力商用置業有限公司商置資本副總經理兼投資并購部總經理 林東豪
北京同世飛天投資管理有限公司總經理 張璋
開創資本創始合伙人 施紀鴻
北京富基融通科技有限公司董事長 顏艷春
復華置地商業運營總裁 劉博文
時間比較倉促，我們直來直去。首先講企業，都是企業代表人，從你企業行業轉型和資本機會找一個話題，結合企業自身發展的情況談一談。最后我們每個人一句話把自己所要表達的觀點說出來。
【施紀鴻】：我是從資本往產業地產發展，商業地產論壇我參加了幾次，也做了演講，但是參與度比較低，我本人叫施紀鴻，新秀集團的創始人，中國旅行箱包的產業集團，在浙江平湖。因為在產業發展過程中覺得我們行業中小企業需要更多的產業圈子，平湖搭建了一個平湖箱包城，把全球的旅行箱包資源吸引到上海地區交易平臺。圍繞這個交易平臺，剛才講的我們不光光收人家的租金，我們還希望給交易平臺上的幾十萬家中小企業幾千萬從業人員，這個交易平臺不光光是線下的還有線上的，給他們提供發展的機會，給他們提供資金，培育少而精的企業，這是我做產業地產的背景和訴求。
【何其琛】：我們從他的話題里看到新的問題，過去僅僅停留在傳統對房地產的理解，已經從傳統的住宅地產跳到現今商業地產再到產業地產，這條線銜接起來有一個新的發現，我們過去房地產所謂洗牌所謂泡沫全都是基于只看到住宅地產的一面，而沒看到它的成長性，商業地產經歷青春期后黃金時代才剛剛開始，還沒有發現。剛才施總提到產業地產發展方向我們剛剛在政策的摸索階段，還在找政策的空檔當中發現商業機會，如果我們把這個銜接起來，從產業地產回溯，把房地產分為三個板塊，住宅產業、商用產業商務產業、產業地產，住宅地產找到更多的機會剛才陳總講的一樣由原來的寬眾向窄眾轉移。商業地產千人一面這條路走不通了，我們用產業地產反思的話我們再來思考我們零售地產的產業出現一個根本性的問題結構性的矛盾，并不是說商業地產，舉個例子購物中心多了，其實是同樣的購物中心太多了，特色化、分級的購物中心沒有，甚至聚集區是空白的。當你縣城里看到一個商場只有兩千平米的時候，地產行業有泡沫嗎？要洗牌嗎？純粹是胡說。我們從商業地產思維重新審視地產發展途徑。
【林東豪】：大家好，我是來自印力商用置業有限公司的林東豪。之前跟很多合作伙伴，包括謝總合作過沃爾瑪零售商，凱德也產生密切的合作。對于目前商業地產過剩的東西實際上大家已經有一個共識，15年中國購物中心地產達到三億平方米，這是很驚人的數據。在供給過剩的時候我認為供給是有泡沫，因為住宅通過市場公平交易把住宅賣出去，商業價值評估更多是從它經營程度、租賃的業績體現的。所以我們覺得商業地產實際上市場價格是沒辦法炒作能炒起來的，未來我們覺得商業地產面臨著一個行業洗牌的過程，這個過程更多專業化的公司，資本市場更加盈利更強的公司會脫穎而出。
【何其琛】：感謝林總。印力背景是亞洲最大的凱德置地，洗牌轉型過程中我們應該有轉型的支撐，他開窗戶是兩扇，一扇未來行業的轉型也好洗牌也好，實際上我們在青春期過后一種全新的面貌升級原來傳統的產業形象、行業形象。印力地產過去一直打造區域性的購物中心，體系里面自己形成了包括印像城一系列，它不僅僅在金融地產成為行業的領導，在支撐上做出一些有益的探索。最主要在后邊的產品線研發上也付出更多產品提升空間，而不是過去單純的做一個再去復制一個，中間不僅僅是業務上直線的觀念，而沒有垂直、升級的觀念。我們在產品結構上進一步優化和調整才有更大的空間。
【劉博文】：剛才上一場對話的時候嘉賓提到輕資本，我想說一下，復華現在做的就是輕資本。輕資本有兩個問題，在座有商業地產開發商有住宅地產開發商，兩個問題要搞明白，做了輕資產開發商還是開發商嗎？你還是老板嗎？這是第一個問題。第二個問題，輕資產這個模式是不是企業的戰略需要？企業在一個區域開發。要做輕資產是需要大量的現金流、大量的資金，搶奪資源、布局才需要輕資產，你有足夠的錢做形象何必做輕資產呢？你想不想做老板和你的戰略有關系。行業洗牌，是不是真的進入行業洗牌呢？我認為進入到行業洗牌。商業地產現在是飽和的狀態，全國有五千個購物中心，在建有三千個購物中心，到今天為止還有大量的開發商又進入到商業地產，商業地產已經飽和了，你怎么做？首先你要有創新、有規劃、有運營的團隊、有資金。如果說這個行業飽和，往哪走？復華母公司是金融公司，銀行、保險、基金、信托、公募、私募、信用評級、P2P、藝術品交易中心整個產業鏈在國內經營牌照全部拿到了。黑石就是我們的樣板。金融池需要投資，需要創意給到我的投資人。金融池怎么辦呢？需要有出口，所以我們做文旅，文旅又是像商業資源非常緊缺的東西，不能說一天就建成的，住宅小區成片開發，但是商業小區不是這樣的，交通、人文、地理環境，文旅也是強占資源，我們必須強占緊缺的景觀資源，被其他的開發商拿走之后建壞了沒辦法再建了。我如何保證我資金池運行下去呢？我們建了子葉業態公司，酒店管理公司、餐飲管理公司、智能家居，每一個自營業態公司都是現金流公司，每一個現金流公司都給我提供資金池。我用大家的錢為大家做事，這個是輕資產模式。復華在全國布局7個城市，這里面有非常多的創新。我不想在這兒做廣告，大家有興趣可以搜一下復華，我們做了非常多的創新。只有輕資產才能支持這樣的開發。靠銀行貸款和自有資金不足以，萬達也必須走復華這樣的路才能解決輕資產的模式。
【何其琛】：復華老總這個創新延伸到上一場對話當中，前面袁岳袁董事長講的模式。實際上他研發所謂復華世界也好度假世界也好是成體系有計劃全國布局，后邊有更大的財團支持，是中國版的商業地產資本化的模板，打造的是這樣的模板。這就是未來轉型或者是尋找資本機會他們首先在探索，有一個突破口。業界有一個評論，針對萬達有它的模式，復華未來在他的特色當中有一些新的發現。我們希望無論是哪一種模式或者是哪個模式走到哪個階段我們都要給他一個支持，我覺得探索是難免的，希望大家給他更多的支持。
【張璋】：我連續12年參加中國商業地產年會，今年是第12年。每年開這個年會的主題都有變化。為什么都有變化呢？商業地產這么多年來它市場發生了變化，市場需求發生的變化，我們每年市場問題就要發生變化。當前確實商業地產過剩的，商業地產評估的物業在中國來講就我們的商家就我們的消費者來講是過剩的，但是我們并不能由于我們整個商業地產過剩我們在這個領域里面一籌莫展，認為未來沒有前途。在中國當前商業地產過剩，大量制造商業物業的時期，我們怎么尋找一個轉變？怎么尋找一個突圍？實際上我們講商業講商業地產，我們說做一個商業項目轉型無非是要研究消費者需求轉型。我們做商業，同質化的東西過剩了，我們就要尋找差異化。真正差異化在商業里是什么東西呢？差異化無非表現這么四個方面，第一個購物的差異化，你做購物我就做體驗我就做餐飲做休閑。你原來做百貨，我可能不做百貨，我可能做超市，我可能做休閑。第三你做中檔的我做高檔的，你做高檔我做大眾的，這個市場一定存在的。第四個我們稱之為品牌的差異化，你做A牌子我做B牌子，這個牌子在當地沒有的，一定會吸引消費者來的，我們認為當前商業地產確實投資的東西太多，但是我們認為在同質化情況下如何尋找我們的差異化？應該從這幾個方面來進行思考。我們模仿、跟風，最后一定結果大家來分這么一個相同的蛋糕，你多一點我少一點，我多一點你少一點。我們要重新做蛋糕。1912年，你們都做購物我就做休閑，包括艾米電影院，大家都做等待的我就做隨時放片子，他重新把行業做了一個整合，我認為這就是突圍這就是差異化的東西，這就是未來商業地產發展的方向，我們從業人員、地產開發商思考的問題，在原有的蛋糕里互相搶，而不是重新做蛋糕，我們認為商業地產必須未來個人做個人的蛋糕，而不是搶同一塊蛋糕。這是我想講的第一個問題
我想講的第二個問題商業地產處在轉型過程中未來一定是專業分工。實際上金字塔本質要做商業地產從開發、建設到運營、管理它是一個專業化的過程，未來一個商業地產開發商不需要用你的錢，你用基金來做投資，當然現在建設歸開發商做，開發商分包建設公司，未來運營也不需要開發商做，有專門機構運營你。我們認為商業地產今后轉型的過程中一定是專業分工分的很細，并且經營分布也分的很細，有專門人做物業，專門人做餐飲休閑管理，有人做百貨的管理，也有人做他的客戶入住這種。在整個管理過程中他不追求的是大一統，我做商業做的時間比較長，90年代初就做商業，那時候的商業什么都做，現在商業應該說是分工越來越細，每個人做自己的，有人做IT有人做物業有人做餐飲板塊有人做休閑，當然還有商家經營的，商家經營也需要整合，也需要一個團隊來經營管理你每個餐飲品牌，所以我們認為未來商業一定是從開發這個環節是縱向的，從拿地到規劃到投資到建設到招商到運營到管理，它是這么一個縱向的。橫向的從物業從餐飲從休閑從數據、信息，當然包括財務，它一定是模塊化。所以我們認為現在這個社會是一個整合的時代，特別是在轉型的過程中我希望大家認識到這么一個整合的過程，靠個人做肯定做不了的，靠一個開發商做肯定做不了的。我們現在很多開發商不能借社會專業的力量，所以我覺得這個是值得我們大家思考的。
我想在這兒表達兩個觀點。第一個觀點在轉型過程中我們要做蛋糕，我們要自己做一塊蛋糕。第二在轉型過程中我們要學會整合資源，借專業的能力來做，只有做蛋糕只有整合的能力我們這個專業才能越做越大、越做越強、越做越規范，我們在這個崗位里找到成功的方法。
【何其琛】：謝謝張總。張總寶貴經驗在實踐中摸索出來的，講的非常實際，切合自己操盤的需要。
【顏艷春】：大家中午好，我是富基融通的顏艷春。今天中國商業地產正在從一個增量的市場進入存量的市場，拿到數據今天中國商業地產接近六億，接近一萬座購物中心在全中國開業。今天對諸位面對的挑戰是什么，怎么把存量真正做好，今天我會看到一個新的詞，稱之為互聯網+商業地產的一種戰略思維。我們知道兩會克強總理提出了互聯網+的戰略，應該說這是對于全中國各個行業戰略總動員。在我看來我們可以從兩個方面，首先我們看一下“互聯網+”+什么？商業地產里面各個聲音業態的元素，真正生態圈各個元素聚集在一起，大家現在各自為政，其實都是一個多元化，商業地產有沒有可能把我們龐大商圈到我們店里到我們購物中心所有的存量進行一個交換。比如說建立三峽大壩，跟每一個小商戶，包括不在這個城市里其他的商業元素，可能沒進到購物中心百貨公司、超市、各大專業店，把只有20萬平米可以容納進來2萬平米這樣的能力稱之為團結一切可以團結的力量，從原來洞庭湖經營模式走向三峽大壩式的經營模式，我們一旦把這樣的流量交互起來，三峽大壩到達75米的時候，洞庭湖客流量這個水位也會上升兩到三倍，這是我們稱之為叫共享經濟這樣的一種思維，把現有存量價值交換、流量交換，進一步放大。第二個談到的是從互聯網+角度來看，它更多扮演了蒸汽的角色。今天我們有大量的存量，可以走向互聯網×。乘什么呢？今天我們看到小米在過去四年時間創造了七千萬的客流。怎么把商業地產五十萬的客流也能把它擴展到城市五百萬的客流？產生粉絲經濟這樣的一種，我們的盈利等于我們商品乘上顧客的平方。我們看到這種新的可能到完全有可能放大我們商業地產的流量。這是我們看到的一個模型。當然要把這樣一件事情做好，把互聯網+共享經濟，互聯網產生粉絲經濟做好的話實際上我們很好研究一下我們的產品服務。孩子王在很多購物中心開了300平米免費購物中心。羊毛出在狗身上、豬買單，教育機構相當于狗，孩子王相當于羊，他們合作起來創造更大的能量，豬來買單。很多孩子很多母親每周都會到這個店來玩，玩的過程中大家就上當了。今天可能媽媽寶貝在我們這個里面會成為一個最重要的催情器。
在座諸位用傳統的方法不太可能戰勝你的對手，我們團結一切可以團結的，就像當年秦國能統一秦國最重要的原因是遠郊進攻，互聯網+能把商圈的客流這個城市客流吸引到商業地產來，實際上我們就有機會在五年后或者是十年后活的更好。這是我的觀點，謝謝。
【何其琛】：謝謝。我們做商業的人對富基融通非常了解，歷年來總裁培訓班和軟件都是和富基合作。整個時代發展到2015年的時候我們可以看到互聯網思維不僅僅是過去一個加號所能代表的，新的平臺上互聯網思維構建我們新的平臺。有一本書叫做《從零到一》，零售地產也好還是零售物業也好還是商業物業也好還是商服也好，所有產業思維地產基礎設施開發都是1，如果沒有互聯網它同樣可以存在，有了互聯網有一個飛躍的發展，這是互聯網帶來的乘法效應，我們要關注這個乘法效應，更多在這個乘法效應發揮我們原有就是我們內生動力挖掘出來，這是我們應該做也是下一步必須要做的。
【祝惇若】：所有的商業地產剛才各位專家都談了，我不想再贅述了，我挑選里面一個話題“行業洗牌轉型”我談一下我的看法。主要是一家綜合集團，我們負責整個集團的房地產業務，包括住宅開發、商業地產，我們做一些其他商業地產產品的研究。我今天想挑選一個集中的話題談一下我們的想法。去年三胞集團有一個很大的動作，花了大概四到五億英鎊收購了英國第三大百貨公司，這家百貨公司在英國有167年歷史，英國皇家指定三家為皇家供應商品的百貨店之一。集團為什么會花這么大的價錢收購這么一個百貨公司？傳統百貨非常難經營，這是去年中國海外并購在商業領域最大的一個并購。我們認為傳統百貨模式，越走越窄，我們為什么買這家公司，我們有一家南京新百，我們買這家公司是引進買手制和自由品牌。傳統百貨玩的最大的，用今天的話來說玩的最大的叫信息不對稱，你去買一件衣服的時候，其實你對它的成本、對它的利潤、對它后面的東西是不知道的，但是對今天互聯網時代為什么傳統百貨走不下去，因為一切都是信息對稱的，你買一件衣服一千塊你知道它在哪里生產，你知道成本多少、人工多少，其實都能查出來。靠原來聯營、招租的模式傳統百貨很難走下去。我們認為百貨這個問題其實不是出在商品，百貨問題出在供應鏈上面，所以為什么我們會去買這么一家百貨公司來，我們最大的目的是引進它的供應鏈，用它的先進方式來改變中國百貨的經營狀況。憑什么我們買一個能做的好？我們按傳統百貨肯定做不好，傳統百貨聯營招租的模式已經走向死路了，我們今天用互聯網思維來做。互聯網思維最基本是信息對稱，未來這些品牌我們通過來整合它的供應鏈，因為你傳統的百貨買一件一千塊一條裙子可能利潤有六百塊，但是到年租金一漲，所有零售商利潤全部被庫存抹掉，最后只有5%甚至還不到。我們要改變的是供應鏈的狀況，我們引進英國這家傳統的買手制、它的自由平臺建立一個全新的業態。大家明年就會看到我們會有新的店在中國開住。
我就談這些。
【何其琛】：謝謝祝總，三胞在很多城市有住宅的開發，三胞在電子界全國遍地開花，把眼光放得更遠一點，三胞在很多城市拿到一些產業地產項目。我們看到產業化思維在三胞里實現了落地化，從并購幾個大的并購事件上我們看得出來它的落地完全圍繞著它的產業鏈構建的，所以它的產業鏈分工包括產業鏈的構建到最后產業鏈構成、價值鏈完全是一環套一環，從最初的買美國銷售電子店，又買了英國的傳統百貨店。首先是同業并購，接著異業聯盟南京新百納入他的旗下。再進一步介入到新的行業，團購的拉手網一直到最近商圈網的并購，立體化并購行為，完全構建產業鏈了。這跟我們前面復華商業地產資本化模型不一樣，它是產業鏈的模型，所以每個人都在走不同的路，世界上不是只有萬達一個模型，每個人可以根據自己企業的實際情況，根據他所在城市發展狀況，根據他當地的客流和人均消費者的行為習慣重新構建你的企業發展模型或者是產品模型或者是開發模型，我們有更多的選擇更多的思考，拿出我們更多拳頭性商業地差的項目類型。所以說世界是變化的，但是有很多東西是相通的。
前面各位從不同角度分享一下行業洗牌元年呈現出不同的景象。下面各位一句話把你的觀點提煉一下。
【施紀鴻】：每一個商業地產的企業家們請你們進入互聯網+時代。
【林東豪】：當前商業地產在轉型時期我希望我們每一個投資商、開發商和運營商，我們要自己做出我們自己的蛋糕，我們要自己找到我們自己的定位。
【劉博文】：在這個行業洗牌的時代復華投資并購，收購一些項目。另外加強我們投資運營。我一個期望也是我們企業作為一個有理想、負責任的投資運營商，希望在座的共同努力中國這個市場未來越來越美好。
【張璋】：這是一個美好的年代，這是一個最壞的年代。對于有志于在商業地產發展的各位開發商或者是經營商也好，只要你精耕細作，機會留給有準備的人，認為這個行業能掙錢進來，看到其他行業掙錢又過去的話，本身中國就是一個過剩經濟，哪個行業都是競爭很激烈的，所以我覺得對于這些開發商我是覺得把專業的事情留給專業的人做，謝謝。
【顏艷春】：對于地產行業：住宅地產、商業地產、產業地產，我用另外一種區分方式，我認為有兩種，一種是消金地產，第二造金地產。我覺得三胞也講了造金的地產，我們講的是沿海城市依托三四線城市原來傳統支柱產業，通過子制造業在全球的影響力把全球采購商變成在這個城市全球分銷商，歐美品牌能夠依托這個小城市在全球輻射力做國際化分銷，然后使得全國全球這個產業的資源匯總到三四線城市來，為三四線城市造血，而這樣造血產生的傳統企業轉型升級問題解決了，當地城市的稅收解決了，這樣的項目在行業深度上在藍海賺取上有很大的投資價值。講到洗牌、轉型，包括資本機會實際上都包括了，做起來有技術難度，但是做起來它很有投資價值。
【祝惇若】：擁護互聯網，擁抱共產黨。
【何其琛】：謝謝各位嘉賓堅持到最后。2015年商業地產發展論壇到這里結束了。
