下面進入對話環節，這個環節蠻重磅的，2015年大家說的最多的是輕，我覺得輕為什么要說呢，就是因為太重了，所以想是不是變得輕，是不是真是這樣子。接下來請出今天對話環節的嘉賓：
上海紅星美凱龍企業比較公司助理總裁 李嘉
華潤置地北京大區商業地產管理部副總經理兼北京華潤五彩城總經理 曾燦霞
高策機構、商鼎中國董事長 陶紅兵
融僑集團副總裁兼首席投資官 康紅恩
萬象置業（中國）投資集團總經理 謝小強
同昌盛業（北京）資產管理顧問有限公司董事總經理 唐耀
有請這幾位嘉賓抓緊時間上臺。
今天我們討論的話題很輕，討論的是輕資產。因為大家都知道一個詞增量市場向存量市場這么一個時代的過度。存量剛才說重，手頭上我們的資產每一家都有幾百萬幾十萬平買幾個億，財務報表越來越難看，很多企業無論是萬科還是萬達還是很多的企業都在做輕資產，一窩蜂又上輕資產其實我想聽一聽在座各位你理解的輕資產的概念是什么。
【康紅恩】：作為房地產開發商來講，他們的思維對我們是一個很好的學習和補充，但是對于開發商來講做輕資產是非常難的事，首先輕資產最重要它是一個戰略性的問題不是一個戰術性的問題。我一直在很多的場合講這個問題，如果大家僅僅從戰術層面從技術層面理解輕資產，對于房地產開發商來講這是一個非常難的事，所以我覺得第一我們要考慮的是怎么從戰略層面理解輕資產。
【劉曉蘭】：康總拋出來他認為輕資產是一個戰略，一會兒我們再來升華。您認為輕資產是怎么樣的？
【陶紅兵】：很少在上海參加論壇，北京比較多，當嘉賓有一個習慣和大家說不一樣的話，最好臺上吵起來，主持人比較歡迎。開發商都在做輕資產，都在流行這個，不管萬達也好萬科也好，我覺得掛羊頭賣狗肉，現在開發商不都是輕資產嘛。開發商行業大概負債率60%以下非常少的，七八十常見，還有百分之一百多，本來用人家的錢你本來就是輕的，現在只不過玩不下去了，帶著利息、融資，負擔太重，利潤率不支持，換一個名頭輕資產，用其他的基金持有把自己更解套，運營錢收益給人家還好像更安全一點，如果從這個角度來說這樣投資的輕資產還是當心一點。輕重不重要，做對做錯才重要。
【謝小強】：我叫小強，是王秘書長請來反面教材，我不是做輕資產我是做重資產的，我沒辦法做輕資產的。剛才這位朋友講的不管資產什么形式的都是重資產，我們跟國外所處的環境不一樣，我們講的發展商是包羅萬象的，按照商業地產投資來說資金我們來自銀行，國外重點來自養老基金，就是股權基金，包括美國40401的基金，包括像加拿大的教師退休基金，這些都累計了上百年資產。但是它的形式是什么呢？是以股權的形式。我們所處的環境我也想做輕資產，我賣給養老基金行不行？我賣給在座行不行？我做輕資產你就得做重資產。對于我來講輕資產和重資產重點反映看你資金或者叫資本的來源，資本所承受的成本是什么樣子的，不在輕重關鍵在于你能不能做好現金流，能不能把生意做下去，這時我的理解。
【唐耀】：其實我跟陶總一樣的觀點，輕資產把萬達都說成豬了，實際上它融資杠桿的增長，原來你有土地拿3+7，現在找了基金合作，大家都知道我們公司的股東是萬達，這次跟萬達有資金合作。投資人回報比銀行狠得多，比銀行要的回報大得多。萬達跟我們光大安石只是框架協議層面，我們講信托是短的錢，商業是長的持有項目，怎么短錢長投呢？這個合作非常危險的。光大非常危險，萬達也非常危險。
【劉曉蘭】：唐總認為萬達做的是和資產不匹配的？
【唐耀】：很多不匹配。政府很聰明的，新三板有投資門檻的，一旦新三板放開是一個低門檻準入機制我們國家就完蛋了。真正做輕資產的全是自有資金，發展商拿了土地，地塊可以杠桿去貸錢，房子建好、招商招好可以貸款。我們真正做的是輕資產，所有的錢全是我們自有資金，全是跟股東做的一個支持，我們現在在上海開始我們的輕資產包租的業務。我比較贊同掛羊頭賣狗肉。
【曾燦霞】：其實這個話題沒有太多的實踐，不是太有發言權，我比較同意剛才謝總的觀點，為什么在這個背景下提到輕和重的問題，這個大的環境有的人跑不動，有的人想跑快跑不快了。其實在這個過程中，你希望跑的快，說白了你的速度有多快效率有多高，這個過程中輕重自知，大家看到我的時候以為我輕，我的觀點輕資產不是最關鍵的問題，關鍵是自身，每個企業根據自己的發展戰略確定戰略和方向。
【李嘉】：前幾個前輩都是從地產的角度、開發的角度出發，我的理解是這樣的，主要看各自的訴求是什么。我們一個偶然的機遇造成輕資產，而不是事先規劃好一個模型再去做，很多輕資產不是主動而是被動的。我認為把自己的訴求想明白，你是輕還是重，我覺得市場上你都是重資產，只不過如何操盤如何把你的盤玩活，這個是最重要的。
【劉曉蘭】：我聽完，你比較像曾總的觀點，你們倆是一類的。無論企業是輕還是重的，還是看你自己企業發展的一個訴求。第二個無論輕還是重，輕做對做好了其實都是有出路的。
剛才聽到這么幾個詞：戰略、戰術、資本、退出，中國這個大環境下第一我們要做好輕資產謝總的觀點沒有很好的金融產品，便宜的錢，境外的錢，這種產品在中國做輕的話唐總說的信托也好基金也好他們的訴求是不一樣的，沒有符合做輕資產金融背景的前提下，第二個背景目前在中國重資產輕資產最重要退出的渠道還不具備這樣的一個退出通道，重要退，輕其實也要退的，沒有很好退出機制的通道，這么多企業要想做輕資產，第一這條路能走通嗎？第二如果真要走通企業要做好什么樣的準備工作？
【唐耀】：我覺得退這個東西很簡單，回報率做出來就回了，回報率做不出來你怎么退？用什么手段退？不管是輕資產還是重資產，只要把經營做好把租金做好把回報做好有很多退的方法。中國為什么老講這些東西？資產證券化這個事大家暫時在行業不要討論，老討論有什么意義呢，把資產回報率價值做上來，在新加坡能上在美國能上在香港也能上，人家都是看回報的。
【劉曉蘭】：考慮退出這一塊根本把項目做好把基金做起來，無論怎么都能退?？悼傋鲑Y產證券化，這方面很有研究，您同意唐總剛才的觀點嗎？
【康紅恩】：大家討論挺有意思的，讓我印象最深的是他們對于房地產行業最基本的一個判斷，我一直在這個行業呆了很久，我很坦率地說我不是很同意這個觀點，實際上我們過去講房地產行業，一直來講幾種模式，一個是香港開發商模式一個是美國開發商模式，美國開發商模式就是一個大的資產管理機構，而且我覺得中國房地產行業未來是什么？我覺得一定會有房地產企業在未來走向類似中國的黑石。黑石是一個什么樣的公司？世界上最大資產管理的機構。我覺得其實在中國房地產企業不管它用什么樣的錢做投資核心是整合資源，包括資金的資源。所以我覺得實際上從某種程度來講投資是房地產未來一個最重要的放向之一，我們回過頭講這個輕資產的時候，實際上輕資產最熱烈討論的是去年彩生活上市以后，特別是給我們這個行業的騷動和振動是很大的。包括今天我們講，今天很多的老師專家講從C端考慮輕資產的問題實際上從彩生活開始，我當時有一個判斷，很多房地產企業認為說我因為有彩生活所以資產證券化的，其實這是不對的，彩生活只是其中一個把物業部分輕資產化了，但是對于絕大多數房地產開發企業來講，物業僅僅是它其中一小部分。從整個組織架構，從它整個商業模式來講，怎么讓它輕資產化？其實只有一條路就是往產業鏈上游走，往投資走往資產管理走。所以我認為房地產開發企業未來一個重要的方向，如果說我們要有標桿對標企業，我覺得黑石是我們一個非常值得學習的榜樣，這個是我一直的觀點。我在這一點上來講，我很坦率地說，我認為這個也沒所謂。因為做投資的人一定會整合資源，做投資的人一定會懂得龍頭管退。不用說，全部用我自有的資金投很多的項目，也許過去房地產開發商可以這么做，但是我覺得未來的房地產商沒必要這么做，我就表示一下我的觀點。
【劉曉蘭】：六個嘉賓里面康總是唯一一個從金融背景出來的，因為我知道唐總跟陶總你們更多是從運營服務角度出來，謝總是從開發商角度出來，這個聲音出來我覺得陶總在微笑，因為你剛才是跟唐總一塊的，現在聲音反饋回唐總。
【唐耀】：我剛才聽完康總說的跟我們沒有很大的沖突，只不過大家對于一些細節的看法。
【劉曉蘭】：角度不同。
【唐耀】：大家總體的思想觀點是一致的，所以主持人千萬別分隊。
陶紅兵：我拿話筒本來想給謝總講的，主持人點我了，其實剛才康總講的，開發商將來發展方向是做黑石這樣的機構這樣的方式，這個我非常贊同，因為現在開發商模式走不下去了，現在開發商基本上走不到那一步，黑石這樣的投資機構整合，大部分的開發商輪為給黑石做建造的，萬科搞住宅產業化、工業化生產我特別擔心，他們這么做成功他們就是中國最好的建造商不是開發商了，方向是這樣的理想方向，開發商做不到，可能被資本所整合，不是他們整合資源而是資本整合開發商作為他們的一個整合而已。
【劉曉蘭】：你覺得這個是一個趨勢嗎？
【陶紅兵】：我認為是。
【劉曉蘭】：未來在中國美國式開發商資本導向，整合產業鏈上所有的人，因為你做的是一個資產，資本做整個鏈條上的角色。
【陶紅兵】：今后我們肯定不需要這么多開發商，只需要資源整合，開發商只是其中一個角色，沒有那么大的開發量，現在開發商所占的份量和比重以后應該在這個市場上越來越艱難。
【劉曉蘭】：我想問一下謝總，我們會前有過簡單的交流，陶總說的，你以前做零售，零售轉型做開發商是不是有這么一個原因呢？未來又碰到新的挑戰又被整合了。
【謝小強】：三個方面，我們先不要跑題，輕資產在我來看對我們發展商來說應該叫資產資本的優化，我有本事百分之百拿到銀行的錢我是最安全的，利率低，但是這個資金不穩定。一旦經濟處于下降的時候，那個樓會出現一萬種情況。我糾正一個觀點，基金的資金或者是養老的基金作為股權投進來的時候，它的期望值比銀行高很多。這不是一個資金成本的問題是一個持續性的問題。
另外一方面剛才講到我的背景，我以前是做零售的，沃爾瑪、家樂福，作為乙方這個角度來做輕資產?，F在我是坐在甲方的位置，作為發展商的角度來做商業地產的概念。我發現我們租金回報很低。這個市場看起來，發展商好做，但是經營商是非常難做。我們現有的購物中心里面做的很盈利的、基金投資人很愿意的少之又少。所以資本化這個情況，你要做資本，我要做黑石，你看什么東西呢？看的是退出。他投進來以后不是說白頭到老，那是假話，等三年五年一定按照現金流合作，這里面有一個機會資本化靠誰去做這個團隊，招商團隊你可以做資產輕的，但是我們從商業的角度來說它是一個資產資本的優化流程，不要太強調說我一定要輕，你可能想輕因為你是有份量的，能持有的時候你一定愿意持有，因為它的價值是有長期的。
【劉曉蘭】：謝謝謝總，他的觀點代表非常多無論是開發商還是投資機構還是運營商都說到一個根本，我認為無論是輕跟重回報率達到投資人的預期，康總說的黑石模式，這根本達到的話是行得通的，我邊上兩位目前都是甲方，但是我又知道他們是甲方里負責資產運營，在這一塊甲方無論是股東投資還是投資人投資其實我們都是運營者，運營管理者最大的責任是把資產價值、租金回報做出來才能滿足投資人的預期。您對這一塊如果說現在中國的環境，我們說句實在的商場租金回報真的達到投資人的預期回報有的時候是很難算過來賬的，真的是少之又少。你們覺得問題在什么地方？作為運營商的代表，你們是甲方代表，你們要為投資人負責，你們覺得怎么辦？
【曾燦霞】：首先我非常贊同這個觀點，我覺得最終歸根到底是價值本身上的。原罪在開發商，最后把開發商逼到海外去了，看似原罪在開發商，實際上這么多年經營地產發展過來你看到，這個軌跡非常明顯，我們說算一個商場，我們是一倍的回報率。很明顯你去做一個商場和十年后做一個商場這個水平其實大家隨著經營水平的提高，你分子相對經營水平大大在提升的，但是分母變了，一下子同樣一個地段的商場地價翻了好幾倍，靜安也在上漲，這個東西不是開發商自身能夠改變的，作為開發商在這個環節，作為零售商通路像服裝類的零售商有的時候他們也沒辦法。除了租金之外，稅收也是關鍵的政策。說到這兩點，我們大的政策環境和大的政府背景又是原罪的問題。
【劉曉蘭】：可以聽到一個聲音，這幾年運營商在成長，所以商場的租金在增長，開發商也理性一點了，但是為什么還是沒有滿足投資人的口味呢，是分母出了問題，分母出了問題追訴原罪的時候發現政府出了問題，分子跟不上分母等比例成長的時候，怎么也追不長。但是這個問題總得解決，重輕資產最后還是要尋找一個價值點退出。李總你怎么看呢？
【李嘉】：我贊同謝總的看法，曾總把宏觀層面講的很清楚，我講一下微觀層面，你完全是站在投資商的角度，先把租金賺還是，怎么講，我當小雞就把它殺了還是養肥了再殺的概念，你的角度是什么，我現在把它索取一個高收益還是說我跟它共同經營出一個價值來，然后我再創造一個收益，不管黑石也好還是資產證券化也好，我覺得發展趨勢是這么一個趨勢。作為運營商來講最大的問題剛才曉蘭講的這個問題，老板天天漲我的租金，市場又要找你要品牌，消費者愛占便宜。不同維度很難把它平衡在一起。我認為在不同的時點上你平衡什么樣的維度？我想這個是相對重要的。不是說所有你需要的維度需要同時達到完成的。謝總剛才也講了，運營期運營項目招商非常重要，把它招來了，而且滿場開業能有好的發展，其實我認為運營應該是在這個基礎上更重要的。后期我們可能更多的是經營難的問題，你如何把廣場經營起來，讓商戶賺到錢，消費者占到便宜，開發商拿到回報，這個才是我們不動產輕資產化的過程。
【劉曉蘭】：聽完以后比較悲觀的一個聲音，對于輕資產這條路大家是否認同再討論，有很多悖論在里面，有一些瓶頸沒辦法完全突破，但是這又是一個方向，作為資產的一個方向，投資的背景。要討論這個話題，因為時間的原因我們來總結一下。輕資產是否要走下去？如果走下去企業具備什么樣的素質準備走才來得及？每個人簡短兩分鐘總結一下，總結一下你們認為輕資產方向對嗎？第二如果真的要走做好什么樣的準備再來走？不要掛羊頭賣狗肉，解決投資人、開發商、運營商、商家的訴求。
【李嘉】：我認為對與不對沒有一個明確的界分，輕資產是從不同維度的。我接觸到輕資產的用戶，我們現在在做輕資產，我接觸到的開發商，開發商有不同級次的，有自己運營能力強的，我認為他沒有輕資產，輕重混合，持有性物業在手里資本價值更大，你完全拋掉跟我一樣變成運營商就不是地產商了。什么樣的開發商適合做輕資產呢？運營能力欠缺。因為大家術業有專攻，地產商專門方向和思維在地產，但是運營商可能會有一些欠缺或者是不足吧，這樣的話它涉及到輕資產，它可以請一個專業的運營公司來幫他把他的資產運營起來。
【劉曉蘭】：運營能力不足可以考慮走輕資產。曾總。
【曾燦霞】：輕肯定大家都想輕，輕可以讓我們跑得更快，不是我們想輕就可以輕。在現在市場和政策的環境下把自己基本功做好，運營是王道。
【唐耀】：該做什么做什么，輕重不重要，重要的是把回報做出來，正確看待所謂的輕資產。剛才袁總講了一個問題，所謂他把租金變成了股份。首先你找這個公司靠不靠譜，投一百個有一個上市這個太貴了。你該收房租就收房租，這是你該干的事。我們做商場包租，很多租戶找我，你看咱們關系這么好，房租給我減一點，我說一點門沒有，我們不做房東只做投資回報，這就是不顧正業了。輕資產，剛才康總說黑石的模式，黑石是PE股權投資，但是開發商成不了黑石，黑石是一個PE股權投資基金，其實開發商真正要成為的是類似于既有專業的運營開發管理能力同時有一個募資的能力，募資渠道可以有很多，最終退靠商場回報率、靠下游增長空間，或者作為公眾上市公司，像萬達這樣的，這也是一種退法。但是開發商真的做不了PE，它要求的模型、杠桿使用完全不一樣，所以開發商的轉型可以往凱德這種專業開發，但是募資渠道是不變的。
【謝小強】：我這邊講大實話，我認為還是做重資產，實際上我們現在做的另外一部分管理團隊，這個是我們目前重中之重。這兩件事情做好以后能起到什么效果呢，黑石也好還有做資本的也好，會幫我們運作好。如果沒有這個重資產，我沒有任何資格具像退出的問題。退出以后干什么呢？我還繼續在重資產，還是讓他們參與退出，不斷在這個過程中重資產——退出——重資產——退出，資產結構一直在發生變化的，市場是做預期的。
【陶紅兵】：輕重不重要，做對產品、做好運營才是關鍵，做好產品、做對運營，重資產也能退出。做錯了，試圖自己變輕別人變重，這就是耍流氓。
【康紅恩】：中國房地產企業走出一條不同于歐美也不同于香港開發商模式，它有開發的量在里面很重要，所以對于中國房地產開發企業來講我認為是三輪驅動的。剛才我講投資往上游走，還有一輪往下游走，我們會在核心城市核心地段擁有一些核心的富業走香港開發商模式，我認為三個模式，一個是開發，第二個是資產運作，第三個是金融，這三個模式相結合其實是中國房地產開發轉型一個重要的模式和方向，所以我認為我們去思考中國房地產轉型的一個考慮的時候要把這三者結合起來，而不單方面去孤立看這個問題，因為時間關系沒辦法展開。
第二我接觸很多做商業特別做商業管理很多的同行，他們普遍來講有一些比較悲觀的。商業地產這個行業本身它就是一個生態系統，在生態系統里面一定會有新陳代謝，這個是沒有辦法的，我們沒法選擇我們的環境。但是這個系統它一定好的會更好，好的會出來，新的項目出來、新的行業模式出來，我對此還是很樂觀的。
【劉曉蘭】：我稍微總結一下，康總把整個調調推的很高，而且對我們未來充滿信心。怎么在轉型中不要盲目，考慮自己企業的現狀。第二選擇方向，無論跟資本的結合資產的管理，還是自己的輕和重一定量力而行。時間關系，因為后邊還有一個對話的模塊，我們今天沒辦法很好的展開，其實這個話題非常非常有意思，大家今天堅持到這里也想聽到一些不同的觀點，稍微壓抑了一下你們的發揮時間的原因，這一塊模塊以后也做一個專題我覺得蠻有意義的。再次感謝六位嘉賓的配合，謝謝大家。
最后一個模塊將我的話筒移交給下一個對話環節的主持人何總。有請何總。我今天主持就到這里，收尾我也拜托你了。
