專家總結(jié)：香港|日本地鐵商業(yè)運營啟示錄

核心提示：去過日本、香港的內(nèi)地游客也許對日本和香港發(fā)達(dá)的地鐵商業(yè)充滿向往，規(guī)劃整齊的店鋪、豐富多樣的商品選擇，讓游客在地鐵過道內(nèi)流連忘返。而為何地鐵商業(yè)在內(nèi)地卻難成氣候？

　　隨著我國城市軌道交通的日益發(fā)達(dá)，越來越多的城市發(fā)力地鐵商業(yè)，然而卻鮮有成功案例。

　　去過日本、香港的內(nèi)地游客也許對日本和香港發(fā)達(dá)的地鐵商業(yè)充滿向往，規(guī)劃整齊的店鋪、豐富多樣的商品選擇，讓游客在地鐵過道內(nèi)流連忘返。而為何地鐵商業(yè)在內(nèi)地卻難成氣候？

　　以香港為例，香港地鐵人流造就購物天堂。香港地鐵公司被譽為“目前世界上惟一盈利的城市地鐵”。雖然地鐵總長只有43.2公里，但日客運量高達(dá)220萬人次，最高時達(dá)到280萬人次，地鐵商鋪2004年帶來的經(jīng)濟(jì)收入超過96億港幣。地鐵帶來川流不息的人流，也造就了“時代廣場”、“置地廣場”等一大批購物天堂。

　　據(jù)專家分析，香港地鐵商鋪運作如此成功，在于香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，為的是香港開發(fā)商擁有絕對的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場經(jīng)營。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，還會適當(dāng)讓利，首先考慮的是如何在短時期內(nèi)吸引商家進(jìn)駐，把商場做旺。

　　對市場研究透徹，定位清晰，則是香港地鐵商業(yè)的關(guān)鍵所在。地鐵上蓋商業(yè)都有著鮮明主題，從而抓住消費者的心。據(jù)悉，香港地鐵物業(yè)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，進(jìn)行比較均衡和合理的布局。對于租戶比較精挑細(xì)選，對于過時或不適合的商家會下次將不予續(xù)約，重新尋找一些代表潮流的商家進(jìn)場經(jīng)營，以達(dá)到商城物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。

　　日本專家眼中的地鐵商業(yè)

　　日本已經(jīng)成為地下商業(yè)最發(fā)達(dá)的國家。其合理的地下空間規(guī)劃、豐富的業(yè)態(tài)組合以及多元化的店鋪促成了其地下商業(yè)的繁榮。

　　為何日本的地下商業(yè)如此發(fā)達(dá)？其核心要素是什么？地鐵商業(yè)從招商到運營，應(yīng)該注意哪些方面？政府對于地鐵商業(yè)起到什么樣的重要作用？帶著上述問題，筆者專訪了副董事長町野和道。

　　Q：日本地鐵商業(yè)之發(fā)達(dá)令人印象深刻。請問，日本地鐵商業(yè)的招商運營與臨街商鋪或者在購物中心的商鋪相比，最大的不同點在哪里？

　　A：你所說的地鐵商業(yè)在日本叫做地下街商業(yè)。日本的地下街是占用道路下面建設(shè)的具有獨特方式的商業(yè)設(shè)施。從顧客購物心理來看，地下街商業(yè)與購物中心或者臨街商鋪有較大的不同。到臨街商鋪或者購物中心的商鋪去的顧客，他們有明確的購物意識；相比之下，地下街購物者的大部分是上班、上學(xué)、到鄰接的鐵道站換車或去別的商業(yè)設(shè)施而往來的，因此有一定的盲目性。

　　基于上述不同點，作為地下街商業(yè)的經(jīng)營者，對這些龐大的顧客群，在提供安全安心以及舒適的設(shè)施環(huán)境的同時，怎樣能促使讓消費者順便來商鋪看一看，并產(chǎn)生購買行為，這將是我們的一個重要課題。換言之，和其他的商業(yè)設(shè)施不同，如何克服來客流雖多但實際購買率低的結(jié)構(gòu)問題，以魅力的商鋪組合構(gòu)成促使購買率上升是經(jīng)營上的要點。

　　Q：考慮到地鐵商業(yè)的特殊性，在招商方面，什么類型的店鋪適合在地鐵商業(yè)街經(jīng)營？

　　A：從地下街利用的實際狀態(tài)來看，與銷售高端商品的店鋪相比，價格低廉的服飾店、日用商品和休閑零售、便利店、飲食店以及咖啡店等業(yè)態(tài)組合比較適合。最近有一個趨勢是通訊器材、保險和醫(yī)療相關(guān)等服務(wù)業(yè)的店鋪在逐漸增多。基于上述不同點，作為地下街商業(yè)的經(jīng)營者，對這些龐大的顧客群，在提供安全安心以及舒適的設(shè)施環(huán)境的同時，怎樣能促使讓消費者順便來商鋪看一看，并產(chǎn)生購買行為，這將是我們的一個重要課題。換言之，和其他的商業(yè)設(shè)施不同，如何克服來客流雖多但實際購買率低的結(jié)構(gòu)問題，以魅力的商鋪組合構(gòu)成促使購買率上升是經(jīng)營上的要點。

　　Q：從租金水平上來講，地鐵商鋪的租金與周邊的購物中心相比，價格如何？

　　A：由于布局和結(jié)構(gòu)成本不同，一般來說，客流量較多的地下街的店鋪租金比周邊的購物中心略高一些。

　　Q：你認(rèn)為要成功經(jīng)營一家地鐵商鋪，核心的要素是什么？

　　A：門店的裝修設(shè)計、商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整、定價策略以及對顧客的服務(wù)等因素均可增加顧客的來店率，這是關(guān)乎商鋪經(jīng)營的核心要素。

　　Q：日本地鐵商業(yè)非常發(fā)達(dá)，是什么原因促成了其繁榮？

　　A：日本開設(shè)地下商業(yè)最初的目的是將行人和車流分開，從而保證交通通暢和行人安全。在這樣的背景下，大部分行人習(xí)慣于在地下空間行走，這是地鐵商業(yè)發(fā)達(dá)的主要因素。以日本大阪的梅田地下街，每天的客流量約40萬人次，這相當(dāng)于該地區(qū)80%-90%的行人選擇地下街行走。

　　Q：與日本相比，中國地鐵商業(yè)可以說剛剛開始，對此，中國應(yīng)該向日本學(xué)些什么？

　　A：我認(rèn)為最核心的一點是，政府建設(shè)部門或者地鐵商業(yè)運營者不要將地鐵商業(yè)孤立來看，而是要把地下街建設(shè)規(guī)劃到城市建設(shè)一體化當(dāng)中。

　　Q：日本政府在地鐵商業(yè)的支持方面做了哪些工作？

　　A：以前日本地下街重新修建時政府有過低利貸款制度。不過隨著地下商業(yè)日益城市，這一制度現(xiàn)在已經(jīng)被廢止。

　　Q：目前日本地鐵內(nèi)商鋪的經(jīng)營狀況如何？每年商鋪的更換率如何？

　　A：根據(jù)本公司下屬的地下商業(yè)街經(jīng)營狀況來看，大部分商鋪是盈利的。但是，對日本大部分的地下街來說，由于很多商業(yè)街建成后已經(jīng)經(jīng)過了很長的時間，今后的大規(guī)模重新修建時估計要有不少的投入，這將成為企業(yè)較大的負(fù)擔(dān)。

　　Q：房租成本是目前商業(yè)經(jīng)營的最大成本，在中國房租如果占到門店銷售額的20%以上的話，門店盈利將非常困難。請問，日本地鐵商鋪租金一般占到銷售額的多少比例？

　　A：每個業(yè)態(tài)每個企業(yè)的房租占比不盡相同。平均來看，日本的商鋪除了共同利益費用以外，房租約占銷售額的10%～15%左右。


本文來源于第三只眼看零售，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！