商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)的一些區(qū)別

核心提示：商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，從字面上看無非是一個開發(fā)商業(yè)，一個開發(fā)住宅。其實住宅地產(chǎn)也是廣義商業(yè)地產(chǎn)的一種，但兩者之間仍有很多區(qū)別，這里為大家做以總結(jié)。

  1  首先銷售的對象不同！住宅地產(chǎn)開發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品是以租售的方式直接或間接提供給商鋪經(jīng)營者，其商鋪的長期運營狀態(tài)實現(xiàn)的。

  2  一個商業(yè)地產(chǎn)項目從立項建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及商業(yè)歸劃、市場定位、主題定位、建筑設(shè)計、商鋪間隔、工程管理、裝飾裝潢、商品布局、 宣傳推廣、招商銷售以及商場的經(jīng)營管理等諸多方面的內(nèi)容，其操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)。
  3  商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅而言，其市場化程度更高。從這個角度說， 商業(yè)地產(chǎn)的市場定位精準(zhǔn)化、精細(xì)化，是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵。
  4  住宅開發(fā)是一個二元化的過程，即開發(fā)商-消費者，住宅開發(fā)商只需要弄清楚消費者需要什么就可以了。但是商業(yè)地產(chǎn)是一個四元化的情況，即開發(fā)商——投資人——經(jīng)營者一消費者，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商 需要搞清楚三個問題：第一，我們的投資人需要什么？第二，我們的經(jīng)營者需 要什么？第三，我們的消費者需要什么？這三個問題需要綜合回答，如果只關(guān)注其中一點的話，就會給商業(yè)的開發(fā)帶來很大的麻煩。
  5  住宅地產(chǎn)的客戶是沒有多少選擇余地的個體，而商業(yè)地產(chǎn)的客戶則是成群精明的商人。
  6  住宅地產(chǎn)開發(fā)是直銷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是傳銷。開發(fā)住宅項目時， 開發(fā)商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究進(jìn)行產(chǎn)品定位，決定戶型的 比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過售樓處直接銷售給客戶。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接面向消費者（可能有些散戶，可以把 他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。開發(fā)商首先要找到主力店，按照 他們的要求迸行規(guī)劃設(shè)計。如果開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計不符合他們的設(shè)計要求，后期會面臨招商的巨大壓力。_
  7  住宅地產(chǎn)開發(fā)商是將其產(chǎn)品直接定價銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品則是以租售的方式直接或間接地提供給商家，其價值是通 過商家的長期運營實現(xiàn)的。
  8  商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于住宅項目開發(fā)，不能沿用住宅項目 開發(fā)的理念和流程對商業(yè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)項目無論業(yè)態(tài)定位還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性,商業(yè)屬性是項目開發(fā)的根本點，貫穿項目開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。
  9  商業(yè)地產(chǎn)的銷售難度比較大。住宅可以按套銷售，寫字樓可以 分割，但是大型的商業(yè)項目是建筑的綜合體，必須有主力店的存在，主力店小 則幾千平方米，大則四五萬平方米。由于大型綜合百貨很少購買商業(yè)物業(yè)，如 果進(jìn)行內(nèi)部分割出售，又會留下許多的“后遺癥”。
  10 住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)的不同之處還在于，住宅地產(chǎn)的開發(fā)重結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)卻重過程，住宅地產(chǎn)在銷售完成之后即可見到結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)卻需要經(jīng)過一個漫長的過程之后才能見到結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營沒有和棋，運營得好寸土寸金；運營得不好，則一文不值。
  11 傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)歸根結(jié)底就是做商品房，其主要的交易對象是商品房，買賣雙方關(guān)注的是這種承載于實體商品房之上的建筑的所有權(quán)和使用權(quán)以及其使用收益或者增值收益。而商業(yè)地產(chǎn)其核心卻不是實體的商鋪，而是、商鋪的商業(yè)價值或者說商機！沒有了商業(yè)價值，沒有了商機，項目就成了一個沒有居住使用功能的房產(chǎn)，也就無法談收益了。
  12 商業(yè)跟住宅不一樣，做商業(yè)的非常注重開業(yè)這個節(jié)點，非常注重 開業(yè)率，一般來講，70%的開業(yè)率是正常的，低于50%是有問題的。
  13 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計比住宅地產(chǎn)的設(shè)計復(fù)雜。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計要結(jié)合項目業(yè)態(tài)，如在大型商業(yè)的建筑設(shè)計中，主力超市百貨對建筑的面積、柱網(wǎng)、層 高、扶梯的位置等都有不同的要求；大型娛樂設(shè)施對功能布局、內(nèi)部人流路線 更有特殊的要求；而餐飲需要有排污配套設(shè)施等。
  14 住宅地產(chǎn)的功能是居住，而商業(yè)地產(chǎn)的功能主要是商業(yè)經(jīng)營， 要從空間、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、配套、功能等方面保障和滿足商業(yè)的經(jīng)營。
  15 住宅開發(fā)時開發(fā)商可以自己研究市場，開發(fā)產(chǎn)品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理， 開發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對商家進(jìn)行管理。開發(fā)商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司，以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達(dá)到專業(yè)化的高度！

 

   綜上所述，所有的無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，其有相通的地方，只不過在某些方面的對象有所變化！所以必須要從專業(yè)的角度去思考！只有充分的掌握住了其間的不同，在不同的項目上采用不同的設(shè)計方式！這樣做出來的產(chǎn)品才是符合客戶所需的！


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