本文從成本控制、招標計劃、動態管理等方面解析萬達規劃中合約規劃的特色之處。
一、萬達成本管控模式今昔對比
萬達成本控制部組織架構：
其中，目標成本組負責可研與決策文件編制、項目現金流審核。結算復核，參與建造標準指定。過程控制組負責成本動態管理、商務評標、結果三級審核。招標合約組負責組織工程一類招標、合格供方品牌庫管理、網上招標管理。集中采購組負責組織材料設備類一類招標和單項合同審批，兼成本系統行政管理。指導檢查組負責招標及成本管理的檢查，指導，出具管理建議。
如下圖所示，過去根據模塊化編制招標計劃，容易有漏項；結算計劃和招標計劃需要單獨編制。現在依據合約規劃能夠生成招標計劃，待發生成本臺帳；合約規劃模板提供了多年萬達商業地產成本管控經驗；依據模塊化及招標計劃，進行結算計劃的編制。
下圖中，現在在合約中明確成本費用與成本科目的對應關系，預計將發生的合同，對每個合同進行成本預控，從而實現目標成本預控；減輕了合同拆分工作量、避免拆分過程中的歸集錯誤，但對前期合約編制質量要求較高。
萬達現在的合約規劃流程：
由上述合約規劃的管理調整與變革，使萬達的成本管理更具優勢。
二、萬達合約規劃4大特點
1.結合多年管理經驗，完善了成本管理模塊化體系
合約規劃和萬達商業地產多年管理經驗積淀而成的模塊化銜接，完善了成本管理的模塊化體系，合約規劃可確保各項目合同簽訂的計劃性和規范化。
2.全面統籌項目預計支出，分解成本管控工作步驟
合約規劃不但全面統籌了項目預計支出，更有實際工作指導作用的將成本管控的工作步驟進行分解，合約規劃能控制合同簽訂與費用支出，做到事前管控。
3.據合同范圍與界面，可適應不同業態自由組合
根據萬達十余年商業地產成本管控經驗，分業態編制，可適應不同業態組合的成本管控。
合約規劃實現項目支出統籌的標準化，以及對待發生成本的合理預估；而根據不同合同范圍及界面，以及不同業態，進行合理的待發生成本預估。
4.內容要求與標準高度統一，為建數據庫奠定基礎
合約規劃在科目編碼、合同編號、費用編號等內容上統一要求，為數據庫的建立奠定了基礎。
合約規劃實現了項目支出統籌的標準化，以及對待發生成本的合理預估；項目支出歸屬的成本科目編碼及科目名稱都是標準化的。
三、萬達編制合約規劃的15大鐵律
鐵律1：控制各分項工程的支出規劃
預設成本歸集的科目及業態，避免人為分攤過程中產生歸集錯誤。
鐵律2：控制招標金額，實現成本可控
鐵律3：預留變更金額，動態記錄成本
鐵律4：合約規劃編制相當于項目的模擬復盤
合約規劃的編制過程是在項目初期，對整個項目的成本和招標進行模擬復盤；這里的模擬復盤是指對整個項目從摘牌到經營期結束所發生的所有成本支出事項進行一次預演，從而達到全面掌握項目預計發生成本事項的目的。
鐵律5：萬達合約規劃編制前要充分準備
前期要對經濟指標、規劃模版、合同庫、建造標準、當地市場價格要有所研究和準備。
鐵律6：合約規劃要錄全基本信息
上報項目基本信息、崗位人員信息之外，還要錄入基本信息，并對科目、業態、科目業態進行設置。
鐵律7：要以合約規劃模板為基礎
編制項目合約規劃，要基于合約規劃模板進行修改，形成項目合約規劃列表。
合約規劃模版中的規劃項在初次編制中不要刪除，審核通過后方可刪除；新增的合約規劃，如果合同庫中有，則新增規劃必須引用自合同庫；合同范圍要描述清晰，各合約規劃工作界面劃分明確，無重疊和遺漏。
鐵律8：完善審批合約規劃
根據項目實際情況和當地價格調研調整合同與費用列項、合同與費用金額、業態劃分、招標控制比與招標方式等。
鐵律9：調研并調整合同與費用列項
合同和費用的列項可通過以下5步開展：
一是認真梳理系統中的合同庫，了解合同庫中的合同范圍，初步選定本工程需用到的合同；并進行標注；
二是結合項目當地實際情況明確費用列項，與合同庫中的費用項目進行對比，確定選用的費用；并進行標注；模板中未包含的進行新增；
三是針對初步選定的合同進行梳理，明確各合同的范圍及界面、招標方式，梳理是否有界面重復或遺漏的項目；
四是與設計、工程根據項目實際情況，共同確定合同范圍及界面；并在進行明確標注說明
五是根據項目當地的市場調研情況，設計部、工程部的反饋，及項目當地行政收費情況，最終確定合約規劃。
鐵律10：調研與調整合同與費用成本科目
合同與費用成本科目歸屬可通過以下3步開展：
一是認真學習系統中的科目庫，了解科目劃分及各科目包含范圍。
二是根據線上項目基本信息的錄入，確定項目的成本科目；成本科目引自科目庫不能新增；目前要求成本科目細分到三級科目。
三是將已確定的合約規劃，與本項目的成本科目相對應，將合約規劃歸屬到相應的成本科目下；根據合同包含內容可一個規劃歸屬多個科目。
鐵律11：調研與調整合同與費用到各業態的分攤
可通過以下兩步開展：一是根據項目基本信息明確本項目的業態分類；二是根據已確定的合約規劃的合同范圍描述，明確各規劃所包含的業態。
鐵律12：明確合約規劃金額的確定原則
合同與費用的金額確定可通過以下5步開展：
一是根據項目當地調研情況及土地協議中約定，落實費用類的合約規劃金額行政事業性收費類合約規劃；
二是根據建造標準等明確相關合約規劃的金額：如：效果類合約規劃；像內裝、導向標識、泛光照明、外裝等；
三是根據技術指標等確定合約規劃金額；
四是根據成本簡報、附近近期結算項目指標確定合約規劃金額；
五是根據各合同包含的工作內容不同，難易程度、可控程度確定各合約規劃的簽約控制金額。
鐵律13：確定總包合約規劃金額
地下四大塊部分：根據前期項目當地調研情況落實各項目單價；根據項目地塊實際情況，選擇擬選定的基坑開挖機支護方案進行測算預估出土方及支護工程量，樁基部分根據經驗進行預估；
主體結構部分：根據集團下發的“結構限額設計指標”結合總包議標綜合單價，項目總體面積指標確定預估金額，同時需預估主材價差變化；
粗裝修部分：結合擬定總包的粗裝界面，按照經驗指標預估，350-400元/m2；
水電安裝工程：結合擬定總包的施工范圍，按照經驗指標預估，150-160元/m2；
措施費部分：根據總包議標中結果預估，按照面積指標或規劃金額分攤；
其他專業工程：如防水、保溫等，根據總包合同中擬定的施工范圍，按經驗指標預估；
合理的預估簽證表更比例，5%~10%左右。
鐵律14：修訂校對合約規劃
隨著項目進展需定期修訂合約內容，項目規劃成本將逐步轉化為已發生成本。
如何避免頻繁調整合約規劃？答案是通過合約規劃的分期編制。
同一項目中，不同分區開工時間間隔超過6個月時，需要進行內部分期；項目分期可分類為決策分期和內部分期。
需要說明的是，系統中決策分期是由項目公司上報基本信息后，商業地產成本部統一建立；內部分期是決策分期建立完后，由項目公司自行創建。
商業地產成本控制部根據項目公司上報的項目基礎信息建立決策分期后，可以自行創建內部分期。
鐵律15：回答合約規劃的4大難題
一是什么時間編制合約規劃？答案是項目啟動后就編制。
二是誰來編制合約規劃？答案是項目成本經理或者成本副總，最好是成本副總。
三是如何復核合約規劃？答案是目標成本、建造標準、項目執行計劃。
四是如何調整合約規劃？答案是相當于全面梳理目標成本，重新進行合約規劃。
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