核心提示：如果說第一代商業地產是“溫飽”，致力于滿足消費者的基本生活需求，那第二代商業地產將立足于“富裕”，提升物質及精神生活品質，進階馬斯洛金字塔的上層。換句話說，以往是量產白面包，如今是往面包里夾火腿和雞蛋，以質優取勝讓消費者流連忘返，回味無窮。
如果說第一代商業地產是“溫飽”，致力于滿足消費者的基本生活需求，那第二代商業地產將立足于“富裕”，提升物質及精神生活品質，進階馬斯洛金字塔的上層。換句話說，以往是量產白面包，如今是往面包里夾火腿和雞蛋，以質優取勝讓消費者流連忘返，回味無窮。
2015年站在新的時間起點，中國商業地產在總量過剩、虛擬零售的夾攻以及零售額增幅放緩的大環境下，尾大不掉的第一代商業地產應如何突圍困局、尋求新生？第一太平戴維斯中國區商鋪部負責人朱兆榮先生把脈零售市場的失衡癥結，剖析市場新陳代謝的合理周期，以獨到的眼光闡釋轉型和升級，并創新提出“第二代商業地產”的新生態。
第一代商業地產：優勢漸消
第一代商業地產處于市場發展的早期，由于當時市場供應稀疏，通常并不講究合理規劃、體量大小、品牌引進、業態配比和經營管理，單純的商品買賣以足以支撐起第一代商業地產風風火火發展的20年。而近年來，體量局促、品牌和業態單一、規劃不合理且缺乏經營管理的第一代商業地產面對越發精明的消費者，顯得力不從心。
伴隨著第一代商業地產漸為明日黃花，朱兆榮先生表示：“我并不認為供應超量和電商崛起是第一代商業地產沒落的癥結。相反，我認為這是市場的自然規律，隨著市場的不斷進步，消費者的日漸進取，‘什么都不講究’得第一代商業地產終將淡出歷史舞臺，為第二代商業地產的崛起讓路。而供應量和電商也只是加速了這一趨勢，讓第二代商業地產加快步伐。這也是我們一直以來所期待的轉型和升級。”
第二代商業地產：蓄勢崛起
我們把第二代商業地產的特點簡單的歸納為以下幾點：
-地段“優”，未必地處核心商圈，可以是辦公樓匯集的次級商務區，也可以是住宅匯集的民用生活區，但必須交通便捷、配套齊全，這是支撐商業地產未來的關鍵。
-品牌“鮮”，應在不遺余力保留經典品牌的同時，引進優質的新品牌，只有做到“新”、“老”搭配，才能始終保持那份神秘感和新鮮感，這是吸引人流駐足的核心要素。
-業態“廣”，多業態、一站式、體驗性消費是第二代商業地產的核心，新生代購物中心的立身之本。
-規劃“精”，合理搭配業態組合，配合現代人的生活節奏，在初具雛形的娛樂、家庭消費以外，揉合游戲、體育、教育等多樣化的生活元素。
-體量“大”，沒有大體量的商業空間，那合理規劃、業態豐富都無從談起。因此，這是第二代商業地產成功的根本。
-管理“新”，創新的管理和運營將成就卓越的商業地產，一個強大的品牌故事/主題/身份以及一支專業有效的管理團隊，這樣的組合對于商場的成功大有裨益。
朱兆榮先生進一步提出，第二代商場提供給消費者的不僅僅是商品本身，而是一種生活方式和態度。因此，開發商的落腳點在于充盈體量、豐富層次。從優化消費體驗出發，開發商應致力于合理的空間設計、多渠道的消費模式、一站式的服務理念，突破傳統商業地產的窠臼。
超量供應終將被消化，電商無法獨善其身
朱兆榮先生認為，目前市場所謂的超量供應，尤其是在一線城市的超量供應，只是把開發周期縮短了，因此短時間內出現了供應過于集中。朱兆榮說：“短時間內出現較大的供應很難適應市場自然消長的節奏，因而造成短期內的供過于求。從以往的經驗我們可以看出，一個商圈從起步到成熟需要經歷一個潛心培育的過程，例如，傳統的核心商圈南京西路、淮海中路、小陸家嘴，它們也都是經歷了10余年的積累，才發展成熟。而現在，我們看到的供過于求主要是在新興區域初露端倪，比如現階段的大虹橋板塊。在這些新興商圈，民用房還沒有落成，辦公樓租客還未入駐，較易催生供應量過剩的困境。”
因此，站在開發商的角度，充足的調研、精準的布局必不可少，對租金的預期不可好高騖遠。朱兆榮先生強調，開發商應著眼中長線投資，項目定位有所錯位、參差有別，做到差異化生存。隨著時間的推移，像虹橋這樣的交通要塞，在吸引了更多人流后，商業地產的供應終將被逐漸消化。朱兆榮先生指出：“在當前零售環境下，業主、投資者與開發商不應將眼光局限于短期增長，而需更多地關注中長期發展戰略與前景。”
盡管電商近幾年來呼風喚雨，但始終無法與實體商業相比擬，電商的優勢較為單薄，打得始終是價格戰，再無其它競爭優勢。而精明的消費者崇尚更多新鮮的事物，以滿足他們日益挑剔的視覺和觸覺，從而激發其消費欲望。從長遠看，電商終究無法獨善其身，卻將成為實體店很好的營銷手段。在互聯網蓬勃發展的今日，第二代商業地產將可以借助互聯網實現線上營銷、線下體驗的模式，這也是第二代商業地產與第一代商業地產大不同。
最后，朱兆榮先生總結到：“中國的商業地產未來前景無限。日本、新加坡、臺灣等海外品牌首選的聚集堡壘，由于近幾年租金高企、市場容量趨于飽和，優勢有所流失。中國正成為國際品牌進駐亞洲爭相占領的要塞。伴隨著中國第二代商業的崛起，它包羅萬象，內涵豐富，定將是國際知名品牌的首選之地，而第二代商業地產也將與這些零售品牌緊緊相依，謀求長足的發展之道。”
本文來源于搜狐焦點商業地產JN044，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
