一、項目財務(wù)決算

 

    商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)之后的收入，并和資本投入結(jié)合起來考慮。在可行性研究階段已經(jīng)做過項目成本預(yù)算，在建筑設(shè)計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算項目的開發(fā)費用和成本，進行投資和受益的經(jīng)濟分析，制定開業(yè)后的經(jīng)營目標，并以此作為店面出租的依據(jù)。

 

    二、項目財務(wù)核算

 

    開發(fā)商完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。

 

    對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，不需要做得很細，過分精細可能會影響時間成本，采取銷售模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，財務(wù)核算的工作要簡化很多。

 

    三、資金需求方案

 

    指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目其他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案。

 

    四、融資方案

 

    指開發(fā)商結(jié)合其自身資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制訂的資金供給計劃。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資商不知道金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運作時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。

 

    項目的財務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

 

    五、項目融資

 

    除非開發(fā)商有足夠的資金作支持，除非項目采取出售的融資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進項目運作過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩個極端的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。

 

    開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

 

    完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。

 

    在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：

 

    （1）委托專鹽融資服務(wù)機夠進行融資

 

    這種融資操作對于初步進入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，，因為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資服務(wù)機構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速對接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。當然委托專業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行項目融資服務(wù)時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要在向融資服務(wù)機構(gòu)支付一定融資啟動費用的同時，還需另外支付相當于總?cè)谫Y資金額2.5%～5%的費用作為融資服務(wù)費。上述融資服務(wù)費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高，但需明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務(wù)機構(gòu)其專業(yè)化能力值得懷疑，換言之，這種融資機構(gòu)不太可能真正完成項目的融資。

 

    （2）自己組織融資團隊進行融資

 

    融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗、融資經(jīng)驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

 

    這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，可齊頭并進。