目前階段，中國商業地產面臨的最為普遍的一個問題就是，政府在城市新區建設中強調更多的是建筑開發本身，而對招商統籌的認識程度還遠遠不夠，這是造成很多城市在建設之中出現“有場無商”的主要原因。那么，在商業地產開發的實際操作中，要從哪兒入手，要用什么樣的原則進行呢？具體說來有四個原則。

 

    一、城市功能先行，項目立項跟進

 

    城市功能規劃為先，商業地產項目立項為后，商業地產項目一定要符合城市發展的總體目標。這是為什么呢？

 

    （1）商業地產是城市發展的最活躍元素之一

 

    商業地產是城市發展中最為活躍的元素之一，是需要不斷改善和提高的商業經營場所，也是城市再開發的戰略承擔者。

 

    商業地產與城市長期性、持續性發展特征具有相結合的內在機理，城市開發戰略應堅持“以城建商、以商興城”，以把商業地產作為城市基礎設施的高度上嚴格規劃商業地產，政府調控和專業完善并重。

 

    （2）商業地產發展與城市發展共榮共生

 

    我們也必須要看到，商業地產與城市發展之間具有“雙刃劍’’的特殊關系，促進意義與破壞風險同時存在，因此商業地產投資必須跟緊城市規劃的要求而城市規劃也要通過其他公用設施的建設助力經過嚴格規劃和專業評估的商業地產項目。

 

    （3）商業地產開發必須服從城市開發

 

    商業地產項目必須在城市功能指導下實施開發規劃，其功能布局應與城市功能布局相協調，并與城市的招商引資形成統籌關系，與城市環境、商業和交通的改善相協調，最終使商業地產項目達成市民需要的生活方式提升的社會責任和“物盡其用”的經濟功能。

 

    二、零售商家為先，物業開發為后

 

    零售業態是經營之根本，如何安排和協調零售商家既而滿足消費者需求，就為未來的經營提供了保證。所以，很多項目現在都秉持零售商家為先，物業開發為后。這個原則的背后，其實就是以需求為先，以工程建設為后。這是因為：商業地產的開發規模和供給結構需要以零售業的增長規模和發展結構作為依托，并與零售服務企業增長速度相適應。

 

    如，項目開發以社會消費力的增長為基礎，并與生活方式的改善相協調，以長期投資回報為目標，并與其他形式的投資回報相協調，杜絕暴利行業的理解。

 

    如，項目開發關注商業零售業和消費力的變化，關注零售企業的經營和效率、承租能力，并以此為依據調整自身的開發、招商和運營策略，從而滿足市場消費、零售企業拓展以及投資者資產管理的需要。

 

    只有把握好上述商業地產發展的各項基礎條件和專業條件，商業地產的金融合作才能收到實際效果，金融機構也才能真正對商業地產項目產生直接的資金支持和資金拉動。

 

    三、專業化的商業經營為先，個性化的地產開發為后

 

    商業地產是商業和地產中的高科技產品，需要遵循專業化的程序和邏輯序列，核心的要求是一切從商業運營出發。

 

    首先，商業地產的價值取決于開發、招商、運營的統籌能力，應該形成招商持續改善的業務過程，使招商成為商業運營的組成部分。

 

    其次，商業地產所具有的六大特征都與租戶組合及其經營狀況具有直接的關聯，所以商業地產要“經營好租戶關系”。

 

    同時，在商業地產的開發運營中，我們需要遵循“在市場定位下以運營為先導的商業地產開發計劃”，以長期的商業運營體系為基準，確定合理的商業組合，根據商戶的需要開發物業，以創新經營增進租戶銷售和利潤增長，這是提高商業地產成功率的專業條件。

 

    四、持續性的商業運營為先，選擇性的動態招商為后

 

    從目前情況看，中國很多商業地產項目是把開發、招商、運營割裂開來。所以，導致每個環節都成為了一錘子買賣，這種思路嚴重影響后期經營。所以，我們提出的原則是：持續性的商業運營為先，選擇性的動態招商為后。這個原則提出的背景是什么呢？

 

    第一，有些項目招商并不是獨立存在，而是融進運營計劃中。這么做，好像招商屬于一次性工作，其實不是。由于商業運營的改善需要通過租戶組合的變化來引導消費、順應市場，因此招商要隨時進行動態業務內容調整，這樣看來，招商顯然屬于一項持續性的工作。

 

    第二，商業地產的投資收益體現為長期性和可持續性，堅持；準確定位——運營計劃——商業規劃和租戶組合——工程開發——管理創新是保證商業地產取得最大收益的程序保證，其各自關系體現為開發是運營的平臺，招商是運營的組成部分。

 

    第三，商業地產的運營需要細節化的商業管理和物業管理，表現為通過租戶組合空間品質化和功能化的不斷創新提升其吸引力和消費力。與此同時，在商業地產項目中，我們還必須認識到，不同商戶具有的不同的經營能力和經營效率將直接影響其承租能力，進而也會影響到商業物業的增值能力，所以選擇優質商戶是商業地產價值提升的重要基礎。