一、尋找優(yōu)良地塊開發(fā)

 

    相比較住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)地塊條件的要求無疑是更高的，這幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成敗的前提性因素，所以在選擇地塊的時(shí)候有必要引起充分的重視。

 

    在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過程中，需要通過詳細(xì)而周密的市場調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。可行性分析是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確保可行性分析報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。

 

 

    二、確定項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與目標(biāo)

 

    商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，就應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商自身的實(shí)力確立相應(yīng)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。包括根據(jù)開發(fā)商能承受資金壓力的大小確立商鋪?zhàn)馐鄣谋壤⒆馐鄣臅r(shí)機(jī)以及資金回籠的速度等，以保證開發(fā)商獲取利潤的最大化。對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目，商鋪?zhàn)馐鄣谋壤妥馐鄣臅r(shí)機(jī)把握不當(dāng)都將會(huì)在很大程度上影響商業(yè)整體的運(yùn)營能力，實(shí)際的贏利能力，甚至導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營失敗，所以說，一個(gè)合理的財(cái)務(wù)目標(biāo)是持久運(yùn)營大型商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)性因素。

 

    三、重視特色開發(fā)

 

    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到今天，正在進(jìn)入一個(gè)追求特色的時(shí)代，是否具有特色已成為項(xiàng)目生存與發(fā)展的關(guān)鍵所在。就像人的靈魂，一定要有。特色，具體就體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異化和核心競爭能力上，這是兩個(gè)完全不同的概念。

 

    現(xiàn)在市場上都在一窩蜂地搞“SHOPPlNGMALL”，概括起來都是“集吃喝玩樂購為一體的一站式消費(fèi)中心”概念，顯然缺乏特征與差異，開發(fā)雷同造成市場明顯嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象，競爭也就由此加劇。而若想避開激烈的市場競爭并從中脫穎而出，就只有努力發(fā)掘、提升項(xiàng)目的核心的競爭能力，走差異化道路。市場證明只有有特色的產(chǎn)品和項(xiàng)目才能在市場競爭中立于不敗之地。

 

    四、設(shè)置集客設(shè)施

 

    現(xiàn)在有“體驗(yàn)為王”的說法，即創(chuàng)造出讓消費(fèi)者感到新奇愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)，這將是大型商業(yè)地產(chǎn)成功的基因所在。在商業(yè)形態(tài)形成初期，人們?cè)谑彝庀M(fèi)逛街，隨著商業(yè)的發(fā)展，人們由室外轉(zhuǎn)到了室內(nèi)，環(huán)境變好了，但是人們逛街游玩的樂趣卻沒有了。如果開發(fā)的商業(yè)設(shè)施能讓消費(fèi)者體驗(yàn)到文化、設(shè)計(jì)與美，并參與到各種游樂活動(dòng)中去，那么，逛街就不僅是消費(fèi)這么簡單，而會(huì)成為充滿趣味的活動(dòng)，這時(shí)，消費(fèi)場內(nèi)的建筑物也都賦有了個(gè)性與生命，充滿魅力。

 

    比如無錫廣益海外風(fēng)情街項(xiàng)目，利用項(xiàng)目自身的“水”資源，在娛樂區(qū)前方五六米寬的河道上開辟一塊水上娛樂區(qū)：架上獨(dú)木橋、吊索，水上設(shè)置漂浮物等，讓游人挑戰(zhàn)自我，參與這種富有刺激性的娛樂活動(dòng)，既匯聚了人氣，又營造了歡快愉悅的消費(fèi)氛圍，一舉兩得。

 

    五、聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司

 

    前面我們已經(jīng)說過，專業(yè)顧問公司的重要性。這里我們以市場分析與業(yè)態(tài)定位及招商兩塊核心工作環(huán)節(jié)來說明與專業(yè)顧問公司合作的重要性。

 

    比如說市場分析與業(yè)態(tài)定位，應(yīng)該說，商業(yè)項(xiàng)目的前期市場調(diào)研工作是一個(gè)相當(dāng)龐大與復(fù)雜的過程，包括商圈的確定、問卷的設(shè)計(jì)、競爭性商業(yè)的考察分析等等，都有其自成體系的專業(yè)性與科學(xué)性，市場調(diào)查信息采集得是否準(zhǔn)確到位，直接關(guān)系到定位的恰當(dāng)與否，直至最后的商業(yè)運(yùn)營成功與否，這是一連串的因果關(guān)系。這里就出現(xiàn)了明顯的需求——對(duì)專業(yè)顧問公司的需求。

 

    再比如招商，如果說調(diào)研定位是運(yùn)用了專業(yè)公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)的話，那么，招商就要充分運(yùn)用上專業(yè)公司的資源優(yōu)勢(shì)，專業(yè)公司在多年的經(jīng)營過程中，與各商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)建立了多層面的合作關(guān)系，能夠?yàn)檎猩烫峁┒喾矫媲篮陀辛Φ谋ＷC；相反如果由于缺乏專業(yè)顧問公司的介入而導(dǎo)致招商不能順利完成的話，就會(huì)使項(xiàng)目面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在眾多大型商業(yè)店面空置畢竟并不全是物業(yè)自身素質(zhì)不佳導(dǎo)致的。

 

    六、重視與商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的合作

 

    對(duì)于有志于長期進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商，應(yīng)重視與商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的合作。這種合作當(dāng)然有別于住宅開發(fā)中的買與賣，也有別于與普通小商戶間短期的出售或租賃關(guān)系，這是一種長期協(xié)作，互利平等的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

 

    對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)，一個(gè)旨在租售出去自己的物業(yè)，一個(gè)為加速發(fā)展壯大又多方考察素質(zhì)好的商用物業(yè)。而且地產(chǎn)商在開發(fā)物業(yè)前，可以多方征詢經(jīng)營商的規(guī)矩與需求，做到有的放矢；而經(jīng)營商也可以根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃，示意開發(fā)商尋找合適的土地有目的的開發(fā)，促進(jìn)其順利擴(kuò)張。二者結(jié)合，良性互動(dòng)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目品牌和價(jià)值的提升也相當(dāng)有裨益，因此達(dá)到真正的互利雙贏境界。

 

    七、招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)相互配合

 

    商業(yè)項(xiàng)目的招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該是相互配合、彼此互動(dòng)。開發(fā)商首先提出一個(gè)總的相對(duì)概括的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用其進(jìn)行招商，而在確定了一定商家后，再反過來對(duì)原先的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行修改、完善，然后再繼續(xù)招商這樣一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。而現(xiàn)實(shí)中總有不少開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)完全完成后再去找主力店洽談?wù)猩蹋@種待價(jià)而沽的招商方式明顯只適合散戶小戶，而對(duì)于大型連鎖主力店，則會(huì)顯得過于被動(dòng)。

 

    一般來說，大型商業(yè)的買家或租客都是為數(shù)不多的商業(yè)集團(tuán)，只有度身定做才能真正迎合他們的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求，比如每家店的規(guī)模上下限，扶梯、樓梯的個(gè)數(shù)、位置，停車位的方式、數(shù)量以及空間布局、外立面處理等等，這些使用要求就是設(shè)計(jì)的依據(jù)，必須由店家提出，而不是開發(fā)商自己指定，等到建成后再要求店家削足適履。所以說，不與招商工作配合的盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要的成本和后期招商的難度。

 

    八、重視經(jīng)營管理對(duì)接能力

 

    由于出售方式的存在，使得開發(fā)商把目光從長遠(yuǎn)拉回了短期，盯到短期利益上，這與大型商業(yè)項(xiàng)目依靠持久經(jīng)營而獲取動(dòng)態(tài)收益是相違背的。大型商業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā)通常需要具備三個(gè)方面的能力：資金運(yùn)作能力、定位決策能力以及經(jīng)營管理對(duì)接能力，只有把握好這三個(gè)方面的問題，項(xiàng)目才能真正成功。但事實(shí)是多數(shù)開發(fā)商都忽視了經(jīng)營對(duì)接能力而使得這方面的問題和矛盾日益突出，使項(xiàng)目面臨巨大的挑戰(zhàn)。

 

    現(xiàn)在市場上普遍采用的是把商業(yè)物業(yè)出售給中小投資者、出租給大型零售商的方法，這樣其實(shí)商業(yè)管理的作用依然很重要。管理的價(jià)值就在于通過營造商圈的號(hào)召力、提供多樣性的消費(fèi)服務(wù)以及不間斷的主題行銷推廣來匯聚商業(yè)客流，幫助商戶創(chuàng)造收入，從而開發(fā)商自己才能有所收益。這其實(shí)更像一個(gè)生物鏈，只有經(jīng)營者從消費(fèi)者身上獲得了利潤，投資者才能從經(jīng)營者身上獲取投資回報(bào)，而開發(fā)商也才能從投資者身上獲取利潤和資金循環(huán)。