綜合建筑體的主要商業業態包括：購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等，而其中購物中心內的業態主要有：百貨店、零售型專業店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心（KTV、電玩等）、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院及發廊、銀行、便利店、折扣店、專業市場等。這讓業態組合配比更為復雜，技術要求更高。

 

    一、綜合建筑體業態組合需要考慮的三個問題

 

    綜合建筑體業態組合就是指根據自身的定位確定商業業態的種類和每一種商業業態在購物中心中的分布及分配比例的過程。

 

綜合建筑體業態組合涉及的三個問題

 

    對不同的業態如何進行有效的劃分與組合，不僅關系到廣場定位的實現、客流的共享，更關系到經營收益的最大化。

 

    二、整體定位與單體定位的細化與統一

 

    單個建筑體的業態組合須服務于綜合體項目整體戰略的發展要求。業態的選擇與配比規劃須符合綜合建筑體的整體定位，滿足商家的經營需要和消費者的消費需求。綜合建筑體定位包括三個層面：

 

    （1）整體功能性定位

 

    綜合建筑體要實現哪些基本的功能？位于不同城市不同區域屬性的綜合建筑體，由于區位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區別，如上海五角場萬達廣場屬于城市中心（副中心）型城市綜合體，北京CBD萬達廣場為城市特定功能區域內的綜合體，而寧波萬達廣場則屬于典型的郊區型城市綜合體。

 

    （2）目標客戶群選擇

 

    位于不同類型的城市以及城市不同區位的綜合建筑體，其目標消費人群的結構、消費能力以及消費傾向會有所差別，這必然會影響到綜合體（尤其是購物中心）內商業業態種類的選擇及各業態的配比。

 

    （3）整體規模確定

 

    主要考慮綜合建筑體的面積、大小及橫豎向空間結構。

 

    三、功能性選擇與配比

 

    綜合建筑體的立地條件與周圍的商業環境與競爭態勢不同，其功能結構也將有所區別。對于位于城市中心區的綜合體，購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業態的比例相對比較均衡，而位于市郊的綜合體，住宅、購物中心等業態比重較大。位于城市中心區的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業態相對突出；社區型購物中心，目的性消費較強的零售類業態會比較多；郊區型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業態則更加豐富。

 

    四、業態布局與銜接的技巧

 

    各業態布局與相互銜接時各業態問能否有效互融，關系到綜合建筑體內消費的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價。業態的互融相關性通常情況下從兩個角度進行思考：

 

    功能互補性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個整體；

 

    目標客群的一致性：特定目標客群的消費需求有比較強的系統性，可以根據不同客群的消費特征在綜合建筑體內建立不同的消費主題區域，在不同的消費主題區根據客群的需求組合各功能業態。

 

    五、綜合建筑業態盈利能力的統籌

 

    如何利用有限的租賃空間創造更多的長期投資價值，這要求做到有所為有所不為，在目標客群和相關業態的選取上必須有所取舍，并根據市場的需求適時調整。

 

    各業態的行業盈利能力是我們的重要參考，不同的業態，其行業的平均盈利能力有很大的區別。通常情況下，低毛利業態的客流帶動能力比較強；而高毛利業態的客單相對較高，承受租金的能力也較強，但客流量有限。大眾型購物中心需要在高毛利業態和低毛利業態方面進行平衡，一般通過低毛利業態拉動客流，用高毛利業態獲取租金。

 

    六、業態組合的動態優化

 

    綜合體內的業態剛性很強，有很高的穩定性，但購物中心內的業態則會有（也必須有）比較大的彈性。購物中心發展的不同時期，由于其面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有所變化。購物中心開業初期更多的是關注購物中心整體品牌的知名度以及其對周圍消費群體的吸引能力，在業態規劃與配比上，更多會考慮那些能迅速促進穩場與旺場經營的業態與品牌；而對于步入穩定成長區或成熟區的購物中心，更多考慮的是購物中心的品質和持續盈利能力，這時候對業態和品牌肯定會有更高的要求。