物流園區(qū)：從五方面打破客戶壁壘

核心提示：一般而言，客戶選址園區(qū)有五個最核心的要素，即園區(qū)區(qū)位、園區(qū)物業(yè)設(shè)計及質(zhì)量、租金水平、園區(qū)綜合服務(wù)水平、園區(qū)未來擴(kuò)展性。那么打破園區(qū)的客戶壁壘，也應(yīng)從這五方面出發(fā)。

    中國電子商務(wù)的爆發(fā)式增長刺激了國內(nèi)物流體系的整體升級，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分?jǐn)傦L(fēng)險，而資本機(jī)構(gòu)又在積極尋找穩(wěn)定回報的投資機(jī)會等多方因素造就了我國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。

    眾多資本短期的集中投資以及大量非專業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，在一定程度上提高了物流地產(chǎn)的風(fēng)險。同時，雖然國家對工業(yè)用地彈性地價政策進(jìn)行了調(diào)整，工業(yè)用地使用年限由50年縮短為20年、30年，但是大部分地區(qū)至今沒有公布實施細(xì)則，這也容易造成市場恐慌性拿地，推高土地價值。

    對于剛剛或者即將進(jìn)入物流地產(chǎn)的房企而言，第一壁壘是客戶，如何開拓、服務(wù)、維系客戶至為關(guān)鍵。一般而言，客戶選址園區(qū)有五個最核心的要素，即園區(qū)區(qū)位、園區(qū)物業(yè)設(shè)計及質(zhì)量、租金水平、園區(qū)綜合服務(wù)水平、園區(qū)未來擴(kuò)展性。那么打破園區(qū)的客戶壁壘，也應(yīng)從這五方面出發(fā)。

    一、物流園區(qū)區(qū)位選擇

    地理位置對于園區(qū)發(fā)展的重要性不言而喻，一般而言物流園區(qū)多選址在城郊。

    物流園區(qū)選擇在城郊，不僅僅考慮了土地成本，也考慮市場需求、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位交通三大因素。當(dāng)然，具體項目選擇時還要考慮其他具體因素。

　　物流園區(qū)是實現(xiàn)物流企業(yè)辦公、貨物集散和運輸?shù)确?wù)活動的基礎(chǔ)性設(shè)施，是物流節(jié)點的硬件和物質(zhì)載體。為了使物流園區(qū)能夠集中體現(xiàn)在功能上的有機(jī)分工、在能力上的相互協(xié)調(diào)、在空間上的合理分布，物流園區(qū)具體選址應(yīng)遵循以下五大基本原則：

　　交通導(dǎo)向原則。交通是制約物流發(fā)展的最為關(guān)鍵的因素，選擇在交通條件好、位于貨運主要發(fā)生方向、距高速公路出入口較近的地方建設(shè)物流園區(qū)，既可以避免重復(fù)建設(shè)，也可大大減少資金投入，同時也防止了出現(xiàn)大量的貨物倒流和迂回運輸。

　　城規(guī)導(dǎo)向原則。物流園區(qū)本身就是城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，其建設(shè)必然要納入城市規(guī)劃予以總體布局。由于現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)涉及到辦公、交易、倉儲、運輸?shù)戎T多服務(wù)環(huán)節(jié)，占地面積較大，所產(chǎn)生的大量貨物運輸對周邊有一定的影響，因此在選址時，一般應(yīng)選擇在城市邊界。

　　地形導(dǎo)向原則。物流園區(qū)占地規(guī)模較大，地勢開闊平坦，地域具有可擴(kuò)展性，也為未來的拓展預(yù)留了空間。隨著城市的發(fā)展，產(chǎn)品物流量將增大，可能對物流園區(qū)的規(guī)模和功能提出更高的要求，因此，項目地域必須具有足夠的可拓空間，以滿足進(jìn)一步發(fā)展的需要。

　　經(jīng)濟(jì)適應(yīng)原則。物流園區(qū)要與當(dāng)?shù)丶捌渲苓吔?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃緊密聯(lián)系，滿足當(dāng)?shù)刎涍\量的需求，實現(xiàn)“人便于行，貨暢其流”。

    設(shè)施配套原則。物流園區(qū)的發(fā)展離不開完善的配套設(shè)施。是否具備充足的能源、水源以及良好的生活條件成為物流園區(qū)選址的一個重要因素。

    二、物業(yè)設(shè)計與物業(yè)質(zhì)量

    園區(qū)的物業(yè)設(shè)計取決于園區(qū)的功能定位，因此，在進(jìn)行物業(yè)設(shè)計前應(yīng)確定園區(qū)的主要功能機(jī)分區(qū)的空間布局。

    項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。

    園區(qū)物業(yè)有標(biāo)準(zhǔn)廠房、孵化器、倉庫倉儲等多種業(yè)態(tài)，就算同為倉儲企業(yè)，也有通用倉儲、冷鏈倉儲、危險品倉儲等一系列區(qū)分，園區(qū)不同的綜合使用功能，決定了后期園區(qū)的客戶業(yè)態(tài)及使用要求。

    此外，物業(yè)的質(zhì)量也是客戶非常關(guān)心的，這在一定程度上直接關(guān)系到園區(qū)的租金水平。高質(zhì)量的物業(yè)更能吸引所謂的“有效客戶”，隨著國內(nèi)市場對于高端倉儲、物業(yè)的需求逐漸提高，以往外資主導(dǎo)的高端產(chǎn)品市場也會有更多國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商涉足。

    三、租金水平

    租金水平是直接關(guān)系園區(qū)客戶利益的因素，因此，制定科學(xué)合理的租金收取模式和租金水平至關(guān)重要。

    四、園區(qū)綜合服務(wù)水平

    服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費理論上是一種正比例關(guān)系，如果能做收費較低，同時為入園企業(yè)提供相對較高質(zhì)量的增值服務(wù)，入園企業(yè)自身的價值就會得到提升，也會愿意介紹其他企業(yè)入駐，園區(qū)運營收益也會水漲船高。這就需要在資產(chǎn)管理成本控制上及園區(qū)日常精細(xì)化管理上下功夫。

    物流園區(qū)在完善基本服務(wù)功能的同時，應(yīng)注重運用現(xiàn)代物流和供應(yīng)鏈管理理念，創(chuàng)新運營管理機(jī)制，拓展增值服務(wù)，提升物流園區(qū)的運作和服務(wù)水平。要研究制定統(tǒng)一的物流信息平臺接口規(guī)范，建立物流園區(qū)的信息采集、交換和共享機(jī)制，促進(jìn)入駐企業(yè)、園區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門之間信息互聯(lián)互通和有序交換，創(chuàng)新園區(qū)管理和服務(wù)。

    物流園區(qū)的服務(wù)管理其實就是一個體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，一個平臺——物流信息服務(wù)平臺。園區(qū)公共服務(wù)體系有5個方面，包括專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)、一體化行政服務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)、業(yè)務(wù)整合服務(wù)和物流金融服務(wù)等。物流信息服務(wù)平臺包括兩個方面，即外部的公共信息服務(wù)和園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。

    五、園區(qū)未來擴(kuò)展性（園區(qū)規(guī)模）

    就目前來說，物流地產(chǎn)行業(yè)的模式主要還是獲取土地、開發(fā)，通過招商、運營并收取相應(yīng)的租金。因此，擴(kuò)大規(guī)模仍是園區(qū)致勝方略之一。